قفل قانون بر در خانه‌های نیمه‌کاره؛ چرا سازندگان از «پیش‌فروش» فراری‌اند؟+جدول تحلیل کارشناسی

اگرچه این قانون در ۲۵ ماده تصویب شد، اما ابهاماتی نظیر «مالکیت تدریجی»، «نحوه صدور سند قطعی» و «شناسنامه فنی ملکی» باعث شد تا جنبه اجرایی آن ضعیف بماند. با وجود اینکه کلیات اصلاحیه این قانون در سال ۱۳۹۷ در مجلس تصویب شد، اما بلاتکلیفی آن تا به امروز ادامه دارد. این تأخیر طولانی، عملاً راهِ یکی از اصلی‌ترین روش‌های تأمین مالی در بخش مسکن را مسدود کرده است.

جهش ۲۵۰ درصدی قیمت ساخت

به اذعان کارشناسان اقتصاد مسکن و با استناد به آمار‌های  که اخیراً توسط رئیس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی ارائه شده، صنعت ساختمان ایران با یک «سونامی هزینه‌ای» روبروست که تمام معادلات تولید را بر هم زده است. تحلیل دقیق ارقام نشان می‌دهد  وقتی کف قیمت ساخت در قرارداد‌های منعقد شده قبلی بر پایه متری ۱۰ میلیون تومان برآورد شده بود، اما امروز واقعیت‌های عینی بازار و تورم نهاده‌های ساختمانی، هزینه واقعی را به ۳۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع رسانده است، ما با یک گسست اقتصادی عمیق مواجه هستیم که ابعاد آن فراتر از یک تورم ساده است. در واقع، این رشد ۲۵۰ درصدی در یک بازه زمانی کوتاه به این معناست که برای ساخت یک واحد معمولی ۱۰۰ متری که پیش‌تر با بودجه‌ای یک میلیارد تومانی قابل اتمام بود، اکنون سازنده به حداقل ۳.۵ میلیارد تومان نقدینگی نیاز دارد.

نکته قابل تامل در تحلیل این آمار، شکاف ۲۵ میلیون تومانی در هر متر مربع است که در پروژه‌های پیشران و حمایتی مانند مسکن ملی، به یک «تله ورشکستگی» تبدیل شده است. از آنجا که این قرارداد‌ها غالباً به صورت «قیمت قطعی» و بدون در نظر گرفتن مکانیزم‌های انعطاف‌پذیری نظیر «نرخ تعدیل» بسته شده‌اند، سازنده عملاً با کسری بودجه‌ای مواجه شده که دو و نیم برابر کل مبلغ قرارداد اولیه است. به عبارت دیگر، نقدینگی مورد نیاز برای تکمیل پروژه، بسیار فراتر از کل سرمایه در گردش و سود پیش‌بینی شده برای سازنده است.

این ناترازی شدید میان قرارداد‌های کاغذی و واقعیت‌های بازار، صنعت ساختمان را به یک بن‌بست راهبردی کشانده است؛ به طوری که اصرار بر اجرای قرارداد‌های قبلی بدون تغییر در قیمت‌ها، پروژه‌ها را میان دو گزینه گریزناپذیر قرار داده است: یا «توقف کامل» فعالیت‌ها به دلیل اتمام منابع مالی که منجر به رها شدن ساختمان‌های نیمه‌کاره می‌شود، و یا «ورشکستگی مطلق» بنگاه‌های تولیدی که خروج دائمی سازندگان متخصص از بازار را به دنبال خواهد داشت. در نهایت، این تحلیل آماری هشدار می‌دهد که بدون بازنگری فوری در فرمول‌های قیمتی، شکاف ۲۵۰ درصدی هزینه‌ها نه تنها تولید مسکن را متوقف می‌کند، بلکه رویای خانه‌دار شدن متقاضیان را به دلیل طولانی شدن زمان ساخت و افزایش نهایی قیمت‌ها، بیش از هر زمان دیگری دور از دسترس خواهد کرد.

بن‌بست ۸ ساله در اصلاح قانون

بررسی‌های کارشناسی حکایت از آن دارد که فرآیند قانون‌گذاری در این حوزه با فاصله‌ای زیاد، از سرعت تحولات بازار عقب مانده است. در حالی که قانون اولیه در سال ۱۳۸۹ به تصویب رسید، با آشکار شدن نواقص اجرایی، در سال ۱۳۹۷ جهت اصلاح ارجاع داده شد، اما اکنون با سپری شدن ۸ سال از آغاز فرآیند اصلاح و گذشت ۱۵ سال از زمان تصویب اولیه، بن‌بست‌های اجرایی آن همچنان ناگشوده باقی مانده است. این بلاتکلیفی فرسایشی و طولانی، در نهایت منجر به سلب اعتماد کامل سرمایه‌گذاران و سازندگان از کل سیستم پیش‌فروش ساختمان شده است.

کمرشکنی تولید با تورم بالا در میانه مسیر

 در این میان، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان بر یک شاخص کلیدی تأکید می‌کند که به تنهایی امنیت اقتصادی بنگاه‌های تولیدی را با مخاطره جدی رو‌به‌رو کرده است. به اعتقاد وی، وقوع تورم ۱۰۰ درصدی در حین فرآیند ساخت، سناریویی بحرانی را رقم می‌زند که در آن، مبالغ دریافتی سازنده در ابتدای پروژه حتی تکافوی نیمی از هزینه‌های تأمین مصالح جدید در میانه راه را نمی‌کند. از همین رو، کارشناسان بر این باورند که فقدان بند «تعدیل قیمت» در متن قانون پیش‌فروش، توازن و عدالت در معاملات را به طور کامل به ضرر تولیدکننده از بین برده و انگیزه‌ای برای ادامه فعالیت‌های ساختمانی باقی نگذاشته است.

شناسه یکتا؛ راهکاری شکلی برای مشکلی ساختاری

اگرچه سازمان ثبت اسناد بر الزام «شناسه یکتا» با هدف جلوگیری از فروش معارض پافشاری می‌کند، اما از نگاه کارشناسان، این اقدام تنها یک نظارت شکلی محسوب می‌شود که به تنهایی قادر به حل ریشه‌ای مشکلات نیست. واقعیت موجود نشان می‌دهد که به دلیل نوسانات شدید اقتصادی و ناتوانی در پیش‌بینی قیمت‌های آتی، آمار قرارداد‌های پیش‌فروش رسمی در بنگاه‌ها به نزدیکی صفر رسیده است. در واقع، ابزار‌های نظارتی تنها زمانی کارآمد خواهند بود که انگیزه اقتصادی لازم برای انجام معامله وجود داشته باشد، در حالی که در شرایط فعلی، ریسک ناشی از پیش‌فروش برای سازندگان بسیار فراتر از توان مالی و ظرفیت اقتصادی آنها ارزیابی می‌شود.

به گفته کارشناسان مسکن، تضاد میان اصرار دولت بر «قیمت قطعی» و واقعیتِ «تورم ۲۵۰ درصدی ساخت»، تولید مسکن را به بن‌بست کشانده است. تا زمانی که دولت و مجلس «فرمول تعدیل قیمت» را بر اساس شاخص‌های رسمی وارد قانون نکنند، حتی با پیشرفته‌ترین سامانه‌های ثبت، سفره تأمین مالی مسکن همچنان خالی خواهد ماند و متقاضیان واقعی نیز از خانه‌دار شدن محروم خواهند شد.
انتهای پیام/