به گزارش خبرگزاری برنا هرمزگان و به نقل از روزنامه دریای اندیشه، سرقفلی یکی از پرکاربردترین مفاهیم در نظام حقوقی و اقتصادی ایران است که به‌ویژه در روابط میان موجر و مستأجر اماکن تجاری جایگاه ویژه‌ای دارد. این واژه در عرف بازار و حقوق، بیانگر نوعی حق مالی است که برای شخص مستأجر نسبت به محل کسب یا تجارت ایجاد می‌شود. سرقفلی نه‌تنها در قراردادهای اجاره کاربرد دارد، بلکه در مباحث حقوقی مرتبط با مالکیت، قراردادها، و حتی دعاوی ملکی نیز مورد توجه است. در ادامه، به بررسی چگونگی پیدایش، اجرای عملی، مبانی فقهی و حقوقی، و آثار اقتصادی و اجتماعی سرقفلی در ایران پرداخته می‌شود.

پیشینه تاریخی و تحول مفهوم سرقفلی

مفهوم سرقفلی در ایران، ریشه در عرف بازار و روابط سنتی میان مالکان و کاسبان دارد. در دهه‌های پیش از تصویب قوانین رسمی، مستأجران اماکن تجاری معمولاً با صرف زمان و هزینه، محل کسب خود را رونق می‌دادند و با جلب مشتری و اعتبار در بازار، به نوعی ارزش افزوده در ملک ایجاد می‌کردند. این رونق، که به اعتبار مستأجر و موقعیت ملک مربوط می‌شد، موجب می‌گردید مستأجران خود را ذی‌حق بدانند تا هنگام تخلیه ملک، مبلغی به‌عنوان جبران از مالک دریافت کنند.برای نخستین بار، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۳۹، نوعی حمایت از مستأجران اماکن تجاری دیده شد، اما مفهوم دقیق سرقفلی تا قانون سال ۱۳۵۶ به‌صورت رسمی تبیین نگردید. در قانون ۱۳۵۶ اصطلاح «حق کسب یا پیشه یا تجارت» مطرح شد که با مفهوم امروزی سرقفلی شباهت داشت اما از حیث مبنا تفاوت‌هایی اساسی با آن داشت. در نهایت، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، واژه‌ی سرقفلی به عنوان یک حق مستقل و قابل خرید و فروش وارد ادبیات حقوقی کشور شد.بر اساس قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی حقی است مالی که در اماکن تجاری به مستأجر تعلق می‌گیرد و ناشی از پرداخت وجهی در ابتدای عقد اجاره یا توافق طرفین است. به بیان دیگر، مستأجر در آغاز قرارداد مبلغی به مالک می‌پردازد تا علاوه بر اجاره ملک، حق تقدم در استفاده از محل برای کسب‌وکار و استمرار فعالیت تجاری در آن را داشته باشد. این حق به‌صورت عرفی نیز در بازار پذیرفته شده و در معاملات ملکی، ارزش قابل توجهی دارد.از دیدگاه حقوقی، سرقفلی جزء اموال غیرمنقول تبعی محسوب می‌شود؛ زیرا با محل کسب ارتباط مستقیم دارد اما به خودی خود ملک نیست. این حق می‌تواند موضوع قرارداد، صلح، انتقال و حتی ارث قرار گیرد و قابلیت نقل و انتقال قانونی دارد، مشروط بر آنکه رضایت مالک و مفاد قرارداد رعایت شود.یکی از اشتباهات رایج، یکسان دانستن سرقفلی با «حق کسب یا پیشه یا تجارت» است. در حالی که در قانون سال ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه بر اثر فعالیت مستأجر در طول زمان و جلب مشتری ایجاد می‌شد، بدون آنکه در ابتدای اجاره مبلغی پرداخت شود. اما در نظام کنونی، سرقفلی حقی است که از ابتدا و با پرداخت وجه به مالک شکل می‌گیرد و ماهیت قراردادی دارد.به عبارت دیگر، حق کسب و پیشه یک حق تدریجی و عرفی بود که به مرور زمان برای مستأجر ایجاد می‌شد و در صورت تخلیه ملک، مالک موظف به پرداخت آن می‌شد. اما سرقفلی یک حق قراردادی و مالی است که از لحظه‌ی پرداخت وجه به مالک آغاز می‌شود و ارزش آن تابع توافق طرفین و شرایط بازار است. این تمایز موجب شده که قوانین پس از سال ۱۳۷۶، تکلیف روابط موجر و مستأجر را شفاف‌تر کنند و از بروز اختلافات متعدد در محاکم جلوگیری نمایند.در فقه اسلامی، اصل اجاره اماکن تجاری و پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی، در صورتی که با رعایت قواعد شرعی انجام شود، مشروع و مجاز است. فقهای معاصر مانند امام خمینی (ره) و آیت‌الله خویی، دریافت یا پرداخت سرقفلی را در قالب عقد صلح یا شرط ضمن عقد صحیح دانسته‌اند.در واقع، از نظر فقهی اگر مستأجر در ضمن قرارداد اجاره شرط کند که مالک تا زمانی که مبلغ سرقفلی به او برگردانده نشده، حق تخلیه ملک را ندارد، یا شرط شود مستأجر حق انتقال منافع را دارد، این توافق صحیح و الزام‌آور است. بنابراین سرقفلی به خودی خود ربوی یا نامشروع نیست، بلکه شکل و نحوه‌ی قرارداد است که می‌تواند موجب بطلان یا صحت آن شود.در نظام حقوقی کنونی، سرقفلی معمولاً از دو طریق به وجود می‌آید:نخست، پرداخت وجه سرقفلی توسط مستأجر به مالک در ابتدای عقد اجاره؛ دوم، انتقال حق سرقفلی از مستأجر سابق به مستأجر جدید با رضایت مالک. در هر دو حالت، مبنای قانونی سرقفلی بر قرارداد و توافق استوار است و نقش مالکیت خصوصی در آن پررنگ است.در زمان تخلیه ملک، اگر مستأجر طبق قانون سال ۱۳۷۶ مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخته باشد، مالک موظف است هنگام پایان قرارداد، ارزش روز سرقفلی را به مستأجر بپردازد. در غیر این صورت، تخلیه بدون پرداخت وجه ممکن نیست. البته در مواردی که مدت اجاره منقضی شده و مستأجر بدون مجوز در ملک باقی مانده باشد، حق مطالبه‌ی سرقفلی از بین می‌رود.انتقال سرقفلی نیز تابع مقررات خاصی است. مستأجر می‌تواند با رضایت مالک، حق سرقفلی خود را به دیگری واگذار کند و مالک موظف است پس از ثبت این انتقال در دفترخانه رسمی، از دخالت در حق جدید خودداری نماید.

سرقفلی در رویه قضایی و محاکم

با وجود شفافیت نسبی قانون ۱۳۷۶، دعاوی مربوط به سرقفلی همچنان از پرتعدادترین پرونده‌ها در دادگاه‌های حقوقی کشور هستند. یکی از موضوعات مهم در رویه قضایی، ارزش‌گذاری سرقفلی است که معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری بر اساس موقعیت ملک، رونق تجاری، نوع فعالیت، و شرایط بازار تعیین می‌شود.دادگاه‌ها در تعیین حق سرقفلی، به قرارداد اجاره، میزان وجه پرداختی اولیه و عرف بازار توجه دارند. همچنین در مواردی که مستأجر بدون رضایت مالک، حق سرقفلی را به دیگری منتقل کند، مالک می‌تواند تقاضای فسخ قرارداد یا تخلیه ملک را مطرح نماید. از سوی دیگر، اگر مالک بخواهد محل را بازپس گیرد، موظف است ارزش روز سرقفلی را بپردازد تا حق مستأجر ضایع نگردد.سرقفلی نقشی مهم در نظام اقتصادی شهری دارد. این حق، از یک سو موجب ثبات و امنیت شغلی کسبه می‌شود و از سوی دیگر، موجب افزایش قیمت املاک تجاری می‌گردد. مستأجران با پرداخت سرقفلی، نوعی سرمایه‌گذاری بلندمدت انجام می‌دهند که در صورت رونق کسب‌وکار، ارزش آن چندین برابر می‌شود.با این حال، برخی اقتصاددانان معتقدند که سرقفلی باعث کاهش پویایی بازار املاک تجاری می‌شود، زیرا مانع از جابه‌جایی آزاد کسب‌وکارها و افزایش رقابت می‌گردد. در مقابل، موافقان می‌گویند که سرقفلی سبب تضمین حقوق سرمایه‌گذاران خرد و کسبه قدیمی است و از اخراج ناگهانی آنان توسط مالکان جلوگیری می‌کند.یکی از چالش‌های اصلی در نظام سرقفلی ایران، عدم شفافیت در ارزش‌گذاری و ثبت رسمی معاملات است. در بسیاری از موارد، سرقفلی به صورت عرفی و بدون ثبت قانونی بین طرفین معامله می‌شود که در آینده زمینه‌ساز اختلافات می‌گردد. راهکار مناسب، ثبت رسمی تمامی معاملات سرقفلی در دفاتر اسناد رسمی و ایجاد سامانه شفاف برای ارزیابی و نقل و انتقال این حقوق است.از سوی دیگر، باید تعادل میان حقوق مالک و مستأجر حفظ شود. چنانچه قانون به‌گونه‌ای تفسیر شود که منافع یک طرف به‌طور کامل نادیده گرفته شود، امنیت سرمایه‌گذاری و اعتماد عمومی در بازار از بین خواهد رفت.سرقفلی، ترکیبی از عرف، قانون و فقه است که در طول دهه‌ها به بخش جدایی‌ناپذیر از روابط اقتصادی و اجتماعی در ایران تبدیل شده است. این نهاد حقوقی با وجود پیچیدگی‌هایش، در حفظ تعادل میان مالکیت خصوصی و حقوق تجاری نقش مؤثری دارد. اگرچه اجرای دقیق و شفاف آن نیازمند اصلاحات قانونی و نظارتی است، اما بی‌تردید سرقفلی همچنان یکی از ابزارهای کلیدی در تنظیم روابط موجر و مستأجر و ایجاد امنیت شغلی در جامعه شهری ایران باقی خواهد ماند.

راضیه سالاری- کارشناس فقه و حقوق