طی ۳ دهه گذشته شاهد هجوم یک‌باره و رشد انفجاری جمعیت در تهران و کلانشهرها بوده‌ایم که به هر دلیل موجب افزایش تراکم در محدوده‌های شهری شده و طی سال‌های اخیر حتی به نقاط حاشیه‌ای و پیرامون کلانشهرها نیز سرایت کرده است. به‌تازگی علیرضا زاکانی، شهردار تهران اظهار کرده است که مسیری را دنبال می‌کند که مدار آن ۴ تحول را در پی داد. «تحول اول، تحول درون‌زاد ناظر به مدیریت شهری است که چشم‌اندازی برای آن ترسیم شده که در سال ۱۴۱۰ تهران شهر الگوی تمدن جهان اسلام شود. دومین تحول در حوزه فناورانه است، زیرا بیشترین ظرفیت دانشی در تهران است».
زاکانی درباره سومین تحول می‌گوید: «میانگین یک متر مسکن در تهران ۸۰ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است، می‌خواهیم کمر نرخ مسکن را بشکنیم، نوسازی تهران تراکم‌فروشی نیست، در افق طرح جامع، تهران باید ده و نیم میلیون نفر جمعیت داشته باشد. در تحول آخر در شهرداری تهران یک سانت شهر فروخته نمی‌شود و تلاش می‌شود تعداد پروانه ساخت بالا برود. تهران تبدیل به مجموعه‌ای شده که ۱۷ درصد آن ناپایدار است. این صحبت‌ها در حالی است که شهرسازی یک فرآیند پیچیده و چالش‌برانگیز است. در طراحی و ساخت شهرها، متخصصان شهرسازی باید با عوامل متعددی مانند جمعیت، نیازهای اقتصادی، فضای سبز، حمل‌ونقل، زیرساخت‌ها و محیط‌زیست سازگاری داشته باشند. در این فرآیند، عوامل اجتماعی، سیاسی و اقتصادی نیز نقش مهمی ایفا می‌کنند. حال باید دید صحبت‌های آقای شهردار تا چه اندازه با این فاکتورها همخوانی دارد؟ صمت در این گزارش به بررسی این موضوع پرداخته است.
منبع:صمت
یکی از مشکلات اساسی شهرها و دلایل گسترش تراکم بالا، فارغ از منظر درآمدی برای شهرداری‌ها و نهادهای مرتبط، چالش تامین زمین است. همین امر موجب شده، ساختمان‌های بلندمرتبه بدون نگاه کارشناسی و محاسبه تراکم واقعی جمعیتی و ساختمانی، در شهرهای مختلف کشور و مناطق هر شهر، قارچ‌گونه رشد کنند. شهرسازان باید به دقت مطالعه کنند و تحلیل‌های گوناگونی را انجام دهند تا به نیازها و مشکلات جامعه پاسخ دهند. طراحی شهرها باید منطبق بر نیازهای اجتماعی و فرهنگی باشد و همچنین محیط‌زیست را حفظ کند.
همچنین، شهرسازی ممکن است با موانعی مانند محدودیت‌های سرمایه‌گذاری، مشکلات خاص مناطق جغرافیایی، تدابیر قانونی و مقررات شهرسازی و چالش‌های سیاسی روبه‌رو شود. علاوه بر این، تغییرات در شهرها ممکن است نتایج غیرقابل‌پیش‌بینی داشته باشد و در برخی موارد ممکن است نیاز به تغییرات و بهبودهای مستمر داشته باشد. همچنین، شهرسازی باید با ارزش‌های اجتماعی و تمدنی همخوانی داشته باشد و به توسعه پایدار و بهره‌وری منابع توجه کند. بنابراین، می‌توان گفت که شهرسازی یک فرآیند پیچیده است که نیازمند تحقیقات، بررسی‌های دقیق و همکاری بین متخصصان مختلف است. البته، باتوجه به تکنولوژی‌ها و روش‌های نوین شهرسازی، تلاش‌های بیشتری برای ساده‌تر کردن این فرآیند انجام شده است، اما همچنان شهرسازی به چالش‌های خود دست می‌یابد. به‌گفته کارشناسان، تراکم‌فروشی که به انبوه‌سازی‌های بی‌رویه در کلانشهرها بدل شده است، قرار بود با هدف نوسازی بافت‌های فرسوده انجام گیرد و موجب رونق ساخت‌وساز و به نیت کاهش نرخ ملک شود؛ اما در عمل بستر فسادی شد که زمین‌خواری و جولان دلال‌های ملکی را افزایش داد و خود این موضوع موجب افزایش نرخ تمام‌شده ساخت‌وساز و نرخ املاک شد. تجربه ثابت کرده است که تراکم‌فروشی خلاف هدف تعیین‌شده در مناطق فرسوده جنوبی و مرکزی شهرها انجام نشده و بیشتر در مناطق گران‌قیمت و شمالی شهر رخ داده است.
جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بهتر است زمانی که درباره یک موضوع مهم نظیر مسکن و شهرسازی صحبت می‌شود، تمام ظرفیت‌های موجود بررسی شود و برنامه‌های توسعه به‌طورکامل ترسیم شوند تا همه زوایای آن مشخص شود. نباید درباره موضوعی آن‌هم بدون در نظر گرفتن عواقب آن، صحبت شود.
وی در ادامه افزود: توسعه هر شهر اقدامات منحصر به فرد خود را نیاز دارد. در شهرسازی باید تدابیر مهمی نظیر رشد جمعیتی، حمل‌ونقل، ترافیک، برنامه‌ریزی جامع، توسعه پایدار، فضای سبز، توسعه مسکونی، فضای عمومی، مشارکت شهروندان و همکاری بین نهادها در نظر گرفته شود. این نکات تنها چند مورد از جنبه‌های مهم در توسعه شهرسازی هستند.
خوانساری بیان کرد: متاسفانه در سال‌های قبل بی‌توجهی به شهرسازی در کلانشهر تهران باعث تولد بسیاری از مشکلات شده و رشد جمعیتی در این شهر به حدی رسیده که از کنترل خارج شده است. صحبت‌های اخیر شهردار تهران حتی اگر رنگ اجرایی به خود بگیرد، باز هم چاره مشکلات موجود نیست. مسئله حمل‌ونقل و ترافیک یکی از چالش‌های اساسی در شهرسازی است. باید زیرساخت‌های حمل‌ونقل عمومی قوی و موثر ایجاد شود. همچنین، باید به طراحی شبکه‌های جاده‌ای و تقسیمات زمین شهری باتوجه به جریان ترافیک دقت شود.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: متاسفانه اکنون با یک تهران سردرگم سر و کار داریم که تمامی مشکلات همانند یک زنجیر محکم به دورش کشیده شده و نجاتش از این مخمصه کار دشواری است. در گذشته قرار شد تا شهرهای اقماری در اطراف تهران تاسیس شوند تا رشد جمعیتی تهران را کنترل کنند، اما این اتفاق به‌علت شهرسازی غلط رخ نداد، حتی باعث رشد جمعیتی بیشتر پایتخت شد. شهرهایی که اگر با اصول شهرسازی ساخته می‌شد، شرایط به‌کلی تغییر می‌کرد. فرصت‌های شغلی بیشتر در حوزه‌های مختلف، اماکن آموزشی و دانشگاه‌های معتبر، خدمات بهداشتی و درمانی و تنوع فرهنگی و اجتماعی تنها بخشی از این شرایط است که نیاز به بازنگری دارد.
وی در پایان بیان کرد: به‌طورکلی، رشد جمعیتی شهر تهران در دهه‌های اخیر تبعیت از الگوی رشد جمعیتی شهرهای بزرگ جهان داشته است. با افزایش فرصت‌های شغلی و خدمات شهری، جمعیت شهر تهران به مرور زمان افزایش یافته است. همان‌طور که گفته شد، این رشد جمعیتی می‌تواند به چالش‌هایی مانند ترافیک، مسکن، زیرساخت‌های حمل‌ونقل، فضای سبز و خدمات عمومی نیز منجر شود. برای مدیریت رشد جمعیتی شهر تهران و مواجهه با چالش‌های ناشی از این رشد، برنامه‌ریزی شهری جامع و هوشمندانه اهمیت دارد.
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در سال‌های گذشته قرار بود که تراکم‌فروشی برای احیای بافت فرسوده انجام بگیرد و این قضیه به برنامه سوم توسعه برمی‌گردد، اما متاسفانه بعد از گذشت بیش از ۱۵ سال از این قضیه، نه‌تنها بافت فرسوده تمام نشده، بلکه افزایش پیدا کرده و بافت‌های فرسوده جدید در این سال‌ها ایجاد شده است. در سال‌های اخیر، تصمیم بر این شد که مشوق‌هایی برای نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شود تا این مشکل از راه دیگری حل شود. اقداماتی که قرار است برای بافت‌های فرسوده انجام بگیرد؛ به‌نظر می‌رسد که به نتیجه برسد و بافت‌های ناکارآمد تبدیل به ساختمان‌های چندطبقه شوند.
وی در ادامه افزود: بافت فرسوده می‌تواند خطرات جانی و مالی گسترده‌ای برای شهروندانی که در این مناطق زندگی می‌کنند، داشته باشد. از این‌رو وظیفه مسئولان است تا هرچه سریع‌تر فکری به حال این بافت‌ها کنند. باید دانست که فروش تراکم در برخی بافت‌های فرسوده، هرچقدر هم که منطقی نباشد، منجر به نوسازی می‌شود و از خطرات احتمالی جلوگیری می‌کند.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با بیان اینکه برای کنترل تراکم، باید بر ساخت‌وساز مناطق مختلف، شرایط محیطی و ظرفیت آن نظارت داشت و تراکم مشخصی را برای احداث ساختمان لحاظ کرد، افزود: در این رابطه، تراکم ساختمانی برای شهرهای کوچک و بزرگ و حتی مناطق مختلف یک شهر، متفاوت است و شهرداری برحسب منطقه، مجوز ساخت‌وساز صادر می‌کند. با تعیین تراکم ساختمان، کنترل تعداد ساختمان و جمعیت یک منطقه مدنظر قرار می‌گیرد. براساس تراکم ساختمانی مشخص‌شده توسط شهرداری، سازندگان باید به میزان همان مساحت و تعداد طبقات، واحد مسکونی بسازند و مازاد بر آن، تخلف محسوب می‌شود.
وی افزود: زمانی که زمینی را برای ساخت‌وساز یک یا ۲ طبقه در نظر می‌گیریم، علاوه بر هزینه‌های متعدد باید به فاکتورهایی که برای استانداردسازی در نظر گرفته شده نیز، توجه کنیم. همچنین ساخت خانه‌های ویلایی و توسعه افقی ساخت‌وساز نیاز به زیرساخت‌هایی دارد که هزینه‌های بالایی را می‌طلبد؛ بنابراین استفاده از تراکم باید باتوجه به شرایط و موقعیت جغرافیایی شهری و روستایی باشد. ابتدا باید زمینی که برای ساخت انتخاب می‌شود، ارزیابی شود که آیا به این زمین تراکم بالا داده می‌شود یا خیر؛ به‌نحوی که در کلانشهری مثل تهران تمام زمین‌هایی که برای ساخت‌وساز در نظر گرفته می‌شود، در دسته‌بندی‌های مشخصی نظیر تراکم زیاد، تراکم متوسط و در نهایت تراکم کم و ویلایی قرار گیرد.
محتشم گفت: تراکم‌فروشی در ساخت‌وساز معمولا در شهرها و مناطقی که به‌دلیل محدودیت‌هایی مانند مساحت محدود، قوانین ساخت‌وساز سختگیرانه یا نیاز به زندگی در مرکز شهر، فضای کافی برای ساختمان‌های جدید وجود ندارد، ضروری است. در این شرایط، مسئولان ممکن است به تراکم‌فروشی روی بیاورند تا بتوانند با بیشترین بهره‌وری ممکن از فضای موجود استفاده کنند، البته این موضوع در شرایطی محقق می‌شود که با برنامه‌ریزی صورت گیرد.
وی در خاتمه عنوان کرد: اگر مدیران شهری برای تراکم‌فروشی در شهرهای مختلف شرایط یکسانی را در نظر بگیرند، ممکن است مشکلاتی مانند کاهش کیفیت زندگی محلی، ترافیک شدید، کاهش ارزش ملک‌ها و آسیب به محیط‌زیست ایجاد شود؛ بنابراین، لازم است توسعه‌دهندگان و مسئولان در کنترل تراکم ساخت‌وساز تلاش و راه‌هایی را هم برای کاهش آن پیدا کنند.
مدیریت شهری در راستای بهینه‌سازی و افزایش پایداری شهرها آن‌هم براساس برنامه‌های توسعه با چالش‌های متعددی روبه‌رو است که یکی از این چالش‌ها، تخلفات رایج در زمینه شهرسازی است. رفع مشکلات شهرها به‌دلیل گستردگی مسائل و پیچیده‌تر شدن آنها دشوارتر شده است. امروزه، دیگر نمی‌توان یک شهر را بدون توجه به تاثیر کنش‌ها و واکنش‌ها در سطح کلان‌تر و حتی خردتر، مدیریت کرد. شهرهای امروز به‌شدت تحت‌تاثیر مجموعه عواملی هستند که تنها مربوط به آنها نیست، اما بر روندهای شهری و کیفیت زندگی شهروندان موثر است. شناخت این عوامل و مدیریت آنها ضروری است تا بتوان برنامه‌ریزی متناسبی برای هر شهر داشت. مشکلات شهری ابعاد گسترده‌ای را شامل می‌شود که در حوزه‌های بسیار تنگاتنگ و در سطوح مختلف مرتبط با یکدیگر هستند. در این میان، مسئولان و متصدیان نیز از ساخت‌وسازهای شبانه و غیرمجاز در حاشیه شهرها، توسعه سکونتگاه‌های غیررسمی و خانه‌سازی‌های غیراصولی ابراز نگرانی می‌کنند. وقتی شهرهای بزرگ دیگر کشش جمعیت مهاجر را ندارند، شهرهای حاشیه به‌وجود می‌آیند، اما متاسفانه این اقدامات برای کاهش جمعیت تهران آن‌طور که باید جوابگو نیست، چراکه به‌علت فاصله زیاد این شهرک‌ها از پایتخت و نبود امکانات رفاهی که مهم‌ترین آن حمل‌ونقل است، تمایلی برای زندگی در این مکان‌ها وجود ندارد. تمام مشکلاتی که برای شهرسازی و شهرنشینی وجود دارد، مربوط به موضوعات پایه‌ای است، اما این بدین‌معنا نیست که چاره‌ای برای حل این معضلات وجود ندارد.نوع و شدت وقوع تخلف شهری و ساختمان‌سازی در شهرهای کشور به خصوصیات حقوقی، اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و نحوه مدیریت شهری وابسته است. شیوه عملکرد و برخورد نهادهای مدیریتی به‌ویژه شهرداری‌ها در وقوع چنین تخلفاتی نشان‌دهنده وجود ضعف در قانون است. افزایش نرخ زمین و مهاجرت‌ها، ناکارآمدی ضوابط و مقررات ساختمانی، نحوه نظارت و اجرای ضوابط ساخت‌وساز توسط مهندسان ناظر و اعمال سلیقه‌های متفاوت و حتی تغییر سلیقه‌ها باعث سردرگمی شهرسازی و احداث شهرهای جدید می‌شود.