مالکیت عین رابطه ای اعتباری است که فرد نسبت به عین یک مال دارد می تواند نسبت به آن مال تصرفات معقول داشته باشد و مالک عین مال، مالک منافع آن نیز خواهد بود. مالکیت منافع، حق مالکیتی است که فرد نسبت به منافع یک مال دارد بدون آنکه فرد مالک عین مال باش، مانند حق سرقفلی.
اگر برای دعاوی مربوط به سرقفلی به دنبال وکیل می باشید، در صفحه بهترین وکیل سرقفلی در تهران شما را به طور کامل در این مورد راهنمایی کرده ایم. برای آشنایی با قوانین سرقفلی مغازه و فرق مالکیت و سرقفلی تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
اصطلاح سرقفلی در مورد املاک تجاری است. طبق گفته یک وکیل ملکی مجرب در تهران، حق سرقفلی به دو نوع واقعی و مجازی تقسیم می شود و طبق تعریف، حقی است که مستاجر یک ملک تجاری در ابتدای قرارداد با پرداخت مبلغ اجاره بهای کمی به مالک آن می تواند حق استفاده و بهره برداری از آن ملک را برای کسب و کار خود داشته باشد و در پایان مدت اجاره نیز به تصرفات خود در ملک ادامه می دهد.
سرقفلی واقعی: طبق قانون سرقفلی مغازه سرقفلی واقعی ارتباطی با نوع کسب و کار ندارد. حق سرقفلی را مالک در قرارداد به مستاجر می دهد و در ازای آن مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت می کند و در زمان تخلیه مالک موظف است عین سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و به مستاجر بپردازد.
سرقفلی مجازی: این نوع سرقفلی همان حق کسب و پیشه و تجارت سال 1356 است که برعکس سرقفلی واقعی دقیقا به حسن شهرت و نوع کسب وکار و اعتبار فرد ارتباط دارد. در این نوع سرقفلی، قرارداد به صورت خودکار تمدید می شود و مالک نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری کند مگر از طریق روشهای پیش بینی شده در قانون
سرقفلی مغازه به زبان ساده امتیازی است که مالک ملک تجاری ضمن عقد اجاره در قبال دریافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر می دهد و مستاجر با پرداخت اجاره بهای ناچیزی حق استفاده از ملک تجاری را پیدا می کند.
سوال مطرح می شود که نسبت ارزش سرقفلی به ملک چند درصد است؟ در پاسخ می توان گفت که معیار تعیین سرقفلی به عوامل مختلفی همچون نوع ملک، قدمت بنا، مرغوبیت محل ومکان، حسن شهرت مستاجر و .... ارتباط دارد. اما در کل می توان گفت ارزش سرقفلی حدود 80 درصد ارزش کل ملک است.
با توجه به اینکه خود سرقفلی جدا از ملک قابل ارزش گذاری است مالک در صورت توافق با مستاجر می تواند نسبت به خرید سرقفلی اقدام نماید و همچنین در صورتی که مستاجر تخلف کند، مالک می تواند سرقفلی را پس بگیرد.
از جمله موارد فرق مالکیت و سرقفلی می توان به موارد ذیل اشاره نمود:
از نظر ماهیتی، مالکیت به مالک حق برخورداری از عین و منفعت را می دهد اما سرقفلی فقط این حق را نسبت به منافع عین برای مستاجر برقرار میکند.
مالکیت هم شامل اموال منقول مانند( خودرو) و هم غیرمنقول مانند (ملک) است. اما سرقفلی صرفا مختص به اموال غیرمنقول است.
مالکیت در مورد املاک اعم از مسکونی و تجاری است اما سرقفلی صرفا در مورد املاک تجاری است.
سرقفلی و مالکیت هر دو قیمت و ارزش متفاوتی دارند. گاهی اعتبار محل کسب از خود ملک بیشتر است و در این صورت ارزش سرقفلی از مالکیت بیشتر است و در مورد ساختمان های تجاری نوساز اعتبار سرقفلی کمتر بوده لذا مالکیت نسبت به سرقفلی دارای ارزش و قیمت بالاتری خواهد بود.
اگر مالک ملک خود را نخواهد ملکیت و حق سرقفلی را با هم می فروشد بنا بر این شرایط تبدیل سند سرقفلی به مالکیت از طریق توافق مستاجر با مالک امکان پذیر است. دراین صورت مالک سرقفلی باید طی قرارداد جدید و پرداخت مبلغی به مالک جهت انتقال مالکیت اقدام نماید.
از جمله مزایا برای خرید سرقفلی مغازه این است که به دلیل شهرت و اعتبار ملک در کسب و کارهای سابق، مستاجر جدید نیازی به تبلیغات برای کسب اعتبار ندارد و احتمال افزایش قیمت سرقفلی با رونق کسب وکار وجود خواهد داشت و از معایب آن این است که در صورت نقض شرایط قرارداد، امکان تخلیه ملک وجود خواهد داشت ومستاجر در فروش و انتقال سرقفلی با محدویت مواجه است.
با توجه به قرارداد اجاره و تاریخ آن فی مابین مالک و مستاجر قوانین تخلیه مغازه سرقفلی متفاوت خواهد بود. اگر تاریخ قرارداد اجاره قبل از سال 76 باشد سرقفلی مشمول قانون سال 56 خواهد بود و اگر تاریخ خرید سرقفلی بعد از سال 76 باشد روابط موجر و مستاجر تابع قانون سال 76 می باشد.
طبق قانون سال 1356 تخلفات مستاجر مانند تعدی وتفریط، انتقال سرقفلی به غیر، عدم پرداخت اجاره بهاء، نیاز شخصی مالک، باسازی ملک و....از موارد تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک است که البته نیاز به اثبات در دادگاه دارد و در غیر از مواردی قانونی مصرح مالک اجازه تخلیه ندارد. درمورد قرارداد اجاره مشمول سال 1376 مالک می تواند در راس انقضای مدت اجاره با پرداخت حق سرقفلی به نرخ روز نسبت به تخلیه ملک تجاری اقدام نماید.
به طور کلی خرید ملکی که سرقفلی دارد پیشنهاد نمی شود چون اگر قرارداد اجاره مربوط به سال 1376 باشد رابطه تجاری طرفین مشمول قانون سال 1356 بوده و مالک به دلایل مختلف می تواند تخلیه ملک را بگیرد و اگر قرارداد اجاره مربوط به بعد از سال 1376 باشد مالک می تواند بعد از انقضای مدت قرارداد با پرداخت سرقفلی به نرخ روز تخلیه ملک را بخواهد. بنا بر این پیشنهاد می شود چنانچه قصد خرید مغازه ای را دارید ترجیحا به صورت مالکیت خریداری نمایید.