به گزارش برنا، بازار اجاره مسکن ایران سال ۱۴۰۵ را در شرایطی آغاز کرد که بحران استطاعتپذیری مسکن از سالهای قبل به ارث رسیده بود. اما در فاصله فروردین تا مرداد، عوامل جدیدی به این بحران اضافه شد و بازار را وارد مرحلهای متفاوت کرد.
در ابتدای سال، بسیاری از مستأجران هنوز با قراردادهای سال قبل در بازار حضور داشتند و همین مسئله باعث شد شدت افزایش قیمت برای همه خانوارها یکسان نباشد. اما با نزدیک شدن به فصل جابهجایی و ورود قراردادهای جدید به بازار، فاصله میان قیمت قراردادهای قدیمی و نرخهای پیشنهادی جدید بیشتر شد.
این روند در اردیبهشت و خرداد پررنگتر شد و در تیر و مرداد، همزمان با اوج تقاضای فصلی، فشار بیشتری بر خانوارهایی وارد کرد که مجبور به تمدید قرارداد یا جابهجایی بودند.
فروردین، بازار آرام اما مستأجران نگران
فروردین معمولاً ماه کمتحرکتری برای بازار اجاره است. تعطیلات نوروز و کاهش موقت معاملات باعث میشود بخش قابل توجهی از تغییرات قیمتی با تأخیر خود را نشان دهد. اما در فروردین ۱۴۰۵، مسئله اصلی بازار بیشتر «انتظار» بود تا کاهش قیمت.
مستأجران میدانستند که با آغاز فصل جابهجایی، مالکان قراردادهای جدید را با شرایط متفاوتی پیشنهاد خواهند کرد. در طرف مقابل، مالکان نیز با توجه به تورم و کاهش ارزش ریال، تمایل کمتری برای تثبیت بلندمدت اجاره داشتند.بنابراین بازار در ظاهر آرام بود، اما فشار قیمتی به ماههای بعد منتقل شد.
اردیبهشت، فاصله قراردادهای قدیم و جدید بیشتر شد
در اردیبهشت، بازار به تدریج وارد فاز فعالتری شد. تقاضا برای اجاره افزایش یافت و مستأجرانی که قصد جابهجایی داشتند، با قیمتهای جدید روبهرو شدند.
در این مرحله یک تفاوت مهم آشکار شد: قیمت مسکن برای خریدار بالا بود و همین موضوع تقاضا را در بازار اجاره نگه داشت.
خانواری که توان خرید خانه نداشت، ناچار بود برای اجاره وارد بازار شود. بنابراین رکود خرید مسکن نهتنها موجب کاهش تقاضای اجاره نشد، بلکه بخشی از تقاضای بالقوه خرید را به بازار اجاره منتقل کرد.
گزارشهای خارجی نیز در همین دوره از فشار شدید قیمت مسکن و اجاره بر خانوارهای تهرانی خبر میدادند؛ در یک نمونه، اجاره یک واحد قدیمی در تهران در زمان تمدید قرارداد به شکل محسوسی افزایش یافته بود.
خرداد، بازار وارد فاز افزایش فشار شد
خرداد را میتوان نقطهای دانست که بازار اجاره از مرحله انتظار وارد مرحله فشار واقعی شد.
با افزایش تعداد قراردادهای جدید، مالکان بیشتری قیمتهای بالاتر را برای واحدهای خود مطالبه کردند. در مقابل، مستأجرانی که درآمدشان با همان سرعت افزایش پیدا نکرده بود، مجبور شدند میان سه گزینه تصمیم بگیرند:
پرداخت اجاره بیشتر، کاهش متراژ یا تغییر محل سکونت.
این انتخابها به تدریج ساختار تقاضای مسکن را تغییر داد.
واحدهای کوچکتر، قدیمیتر و واقع در مناطق ارزانتر با تقاضای بیشتری مواجه شدند و خانوارهایی که پیشتر در مناطق میانی شهر زندگی میکردند، به سمت مناطق ارزانتر حرکت کردند.
تیر، فصل جابهجایی، فشار را آشکار کرد
تیرماه یکی از مهمترین مقاطع بازار اجاره است؛ زیرا بخش بزرگی از قراردادهای سالانه در این دوره تمدید یا جابهجا میشوند.در سال ۱۴۰۵، این فصل با شرایط اقتصادی بسیار دشوارتری همراه شد.
کاهش ارزش ریال باعث شد حفظ ارزش دارایی برای مالکان اهمیت بیشتری پیدا کند. در طرف دیگر، درآمد خانوارها نتوانست با همان سرعت رشد هزینه مسکن حرکت کند.
نتیجه، افزایش شکاف میان «اجاره قابل پرداخت» و «اجاره مورد مطالبه بازار» بود.
در چنین شرایطی، حتی افزایشهای به ظاهر محدود نیز میتواند فشار بزرگی بر خانوار ایجاد کند؛ زیرا مستأجر علاوه بر اجاره، باید هزینه جابهجایی، کمیسیون، تعمیرات، حملونقل و ودیعه جدید را نیز تأمین کند.
مرداد، نقطه اوج فشار مستأجران
در مرداد، بازار اجاره به یکی از حساسترین نقاط سال رسید.گزارشهای رسمی در تابستان از جهش قیمت و اجاره در تهران پس از تحولات امنیتی و اقتصادی سال ۲۰۲۶ خبر دادند و برآوردهای فعالان بازار از افزایش قابل توجه قیمت ملک و اجاره سخن گفتند. در عین حال، تعداد معاملات همچنان پایین باقی مانده بود؛ یعنی رشد قیمت الزاماً همراه با رونق گسترده معاملات نبود.
این نکته بسیار مهم است: بازار میتواند همزمان با کاهش قدرت خرید و کاهش حجم معاملات، شاهد افزایش قیمت باشد.چنین وضعیتی بیشتر از آنکه نشانه رونق باشد، نشانه تورمی شدن بازار است.
پنج ماه اول چه چیزی را تغییر داد؟
روند فروردین تا مرداد نشان میدهد بازار اجاره ایران وارد مرحلهای شده که در آن قیمت تنها یکی از مشکلات مستأجر است.مشکل اصلی، کاهش استطاعت مالی است.
وقتی درآمد خانوار با سرعت کمتری از هزینه مسکن افزایش پیدا میکند، حتی ثابت ماندن اجاره نیز به معنای بهبود وضعیت نیست؛ زیرا سهم مسکن از بودجه خانوار همچنان افزایش پیدا میکند.
در چنین شرایطی، خانوار برای جبران هزینه مسکن مجبور میشود از سایر مخارج خود کم کند.
این همان نقطهای است که بحران اجاره از یک مسئله اقتصادی به یک مسئله اجتماعی تبدیل میشود.
تهران، مرکز اصلی شکاف اجاره و درآمد
تهران در این دوره بیشترین فشار را تجربه کرده است.
ترکیب جمعیت بالا، محدودیت عرضه، قیمت بالای زمین و تمرکز فرصتهای شغلی باعث شده تقاضای اجاره در پایتخت همچنان بالا بماند.
از طرف دیگر، گزارشهای رسمی نشان میدهد خانوارهای تهرانی در سال ۲۰۲۶ با افزایش همزمان هزینه مسکن، خوراک و سایر هزینههای ضروری روبهرو شدهاند. کاهش ارزش ریال نیز باعث شده حفظ ارزش پسانداز برای خانوارها دشوارتر شود.
در نتیجه، بخشی از خانوارها به جای خرید خانه، به اجاره واحدهای کوچکتر روی آوردهاند و بخشی دیگر از مناطق گرانتر به حاشیه شهر منتقل شدهاند.
مقایسه با کشورهای منطقه
بحران اجاره البته محدود به ایران نیست.در بسیاری از اقتصادهای منطقه و حتی کشورهای ثروتمند، رشد اجاره از رشد درآمد جلو زده است. اما تفاوت اصلی در ظرفیت سیاستگذاری و قدرت درآمد خانوارهاست.
در ترکیه، افزایش شدید قیمت مسکن و اجاره در سالهای اخیر فشار زیادی بر مستأجران ایجاد کرده، اما بازار اعتباری گستردهتر و حجم بالاتر ساختوساز شهری، ابزارهای بیشتری برای واکنش به بحران در اختیار اقتصاد قرار میدهد.
در کشورهای حاشیه خلیج فارس نیز افزایش تقاضای مسکن در برخی شهرها باعث رشد اجاره شده، اما سطح بالاتر درآمد و سیاستهای حمایتی برای برخی گروههای جمعیتی، شدت فشار را متفاوت میکند.
در ایران، ترکیب تورم بالا، افت ارزش ریال، ضعف قدرت خرید و محدودیت تأمین مالی مسکن شرایط متفاوتی ایجاد کرده است.
به همین دلیل، بحران اجاره در ایران بیش از آنکه صرفاً بحران «گران شدن خانه» باشد، بحران گران شدن مسکن نسبت به درآمد است.
نگاه کارشناسان به شهریور
کارشناسان بازار مسکن معتقدند شهریور احتمالاً پایان فشار اجاره نخواهد بود.
هرچند با عبور از فصل اصلی جابهجایی، سرعت معاملات میتواند کاهش پیدا کند، اما این موضوع الزاماً به معنای کاهش قیمت نیست.
اگر تورم و هزینههای عمومی همچنان بالا بماند، مالکان انگیزه زیادی برای کاهش محسوس اجاره نخواهند داشت.
از سوی دیگر، خانوارهایی که در تابستان نتوانستهاند واحد مناسب پیدا کنند، ممکن است در شهریور و حتی ماههای پاییز همچنان در بازار حضور داشته باشند.
بنابراین احتمال بیشتری وجود دارد که بازار در شهریور وارد مرحله ثبات نسبی در قیمتهای بالا شود، نه کاهش جدی اجاره.
شهریور، ماه تثبیت یا موج دوم؟
دو سناریو برای شهریور قابل تصور است.در سناریوی نخست، بازار پس از اوج تابستان آرامتر میشود و سرعت رشد اجاره کاهش پیدا میکند. در این وضعیت، تعداد معاملات پایین میآید اما قیمتهای جدید در سطوح بالاتر تثبیت میشوند.
در سناریوی دوم، اگر نرخ ارز و تورم عمومی دوباره افزایش پیدا کند، مالکان ممکن است قیمتهای پیشنهادی را بالا ببرند و موج جدیدی از افزایش اجاره شکل بگیرد.
بنابراین شهریور بیشتر از آنکه ماه کاهش قیمت باشد، میتواند ماه تعیینکننده برای تثبیت قیمتهای جدید بازار اجاره باشد.
پنج ماه نخست سال ۱۴۰۵ نشان داد بحران اجاره مسکن در ایران وارد مرحله جدیدی شده است.
در فروردین، بازار در انتظار تغییرات بود؛ در اردیبهشت و خرداد، فاصله قیمتهای قدیمی و جدید بیشتر شد؛ در تیر، فصل جابهجایی فشار را آشکار کرد و در مرداد، افزایش هزینه مسکن به یکی از جدیترین دغدغههای خانوار تبدیل شد.
اکنون سؤال اصلی بازار برای شهریور دیگر فقط میزان افزایش اجاره نیست؛ مسئله مهمتر این است که چه مقدار از درآمد خانوار ایرانی باید برای حفظ یک سقف هزینه شود.
اگر تورم، کاهش ارزش پول ملی و کمبود عرضه همچنان ادامه داشته باشد، بازار اجاره در نیمه دوم سال احتمالاً به سمت کاهش متراژ، مهاجرت بیشتر به مناطق ارزانتر، افزایش همخانهای و افزایش سهم مسکن از درآمد خانوار حرکت خواهد کرد.
در واقع، بحران اجاره در ایران ۱۴۰۵ را باید نه فقط با «درصد رشد اجاره»، بلکه با فاصله میان درآمد خانوار و هزینه واقعی یک واحد مسکونی سنجید؛ فاصلهای که طی پنج ماه نخست سال بزرگتر شده است.