به گزارش گروه اقتصادی برنا، بازار مسکن به دلیل اتخاذ سیاست های غلط به خصوص در نیمه دوم دهه هشتاد با افزایش عرضه و کاهش تقاضا و به اصطلاح رکود رو به رو شد. افزایش بی رویه صدور مجوزهای ساختمانی از سال ۸۹ تا ۹۱ از سویی و افزایش ۵۰۰ درصدی و ۵.۵ برابری نرخ مسکن بنا به اعلام مرکز آمار در فاصله سال ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۱ از سویی دیگر موجب شد تا قدرت خرید متقاضیان مسکن در سال های اخیر به شدت کاهش پیدا کند.
در این شرایط با روی کار آمدن دولت یازدهم افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن برای تحرک بازار و خروج از رکود در دستور کار قرار گرفت. افزایش هشت برابری تسهیلات خرید مسکن، کاهش سود تسهیلات خرید خانه و ارائه وام ساخت مسکن تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان از مهمترین اقدامات وزارت مسکن در مدت سه سال و نیم گذشته بوده است که به اعتقاد کارشناسان اقتصاد مسکن توانسته این بازار را از رکود خارج و در دوره پیش رونق قرار دهد. در حال حاضر گزارش های بانک مرکزی تاییدکننده این مساله است. بر اساس آمار این بانک روند معاملات مسکن در تهران به عنوان شهر مرجع در سه سال گذشته با افزایش رو به رو بوده است. بر این اساس معاملات در تهران در بهمن ۹۳، ۹۴ و ۹۵ به ترتیب نسبت به مدت مشابه سال قبل ۶.۸، ۵.۶ و ۶.۵ درصد افزایش داشته است. کارشناسان اقتصاد مسکن مهمترین دلیل این مساله را نتیجه افزایش سیاست های تحریک تقاضا از طریق افزایش قدرت تسهیلات عنوان می کنند.
ریشه رکود بازار مسکن
بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن، عمده ترین دلیل رکود بازار مسکن را به دلیل افزایش بی سابقه قیمت ها در فاصله سال های ۸۶ تا ۹۲ عنوان می کنند. قیمت مسکن در این سال ها بر اساس آمار افزایش ۵۰۰ درصدی داشته است و عمده ترین دلیل آن به افزایش حبابی قیمت ارز و در حوزه کلان نیز به ساخت مسکن مهر، افزایش درآمدهای نفتی و تحریم علیه ایران بر می گردد. به اعتقاد کارشناسان، مدیریت ناهمگون در توزیع منابع مالی حاصل از درآمدهای نفتی موجب سرایز شدن درآمدهای نفتی و ورود آن به بخش هایی مانند مسکن شد.
آمار صدور پروانه ساختمانی تهران در سال‌های ۸۹ تا ۹۱ یعنی در سه سال ۷۶۰ هزار واحد مسکونی بود که این رقم بزرگ به این مفهوم است که نباید در تهران خانوار بی‌مسکنی باشد. در حال حاضر کل خانوارهای تهران ۲.۷ میلیون خانوار است یعنی در سال‌های ۸۹ تا ۹۱ برای بیش از یک چهارم خانوارهای تهران پروانه صادر شد و تعداد واحدهای مسکونی در تهران ۳.۹ میلیون است این در حالی است که هیچ کدام از این ساخت و سازها نتوانست در زندگی مردم تاثیر گذار باشد.
مهدی سلطان محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت و گو با پایگاه اطلاع رسانی دولت با بیان اینکه ورود پول نفت به اقتصاد کشور و سوء مدیریت در تزریق نقدینگی به بخش های مولد باعث شد تا منابع مالی سر از بخش مسکن درآورد گفت: با ورود نقدینگی های سرگردان به این بخش شاهد ساخت و ساز بی رویه به خصوص در سال ۹۰ بودیم. سلطان محمدی با بیان اینکه قاعدتا در این شرایط باید مدت زمانی بگذرد تا واحدهای ساخته شده به فروش رود می گوید: اینکه بگوییم رکود بازار مسکن به دلیل سیاست های دولت یازدهم در حوزه اقتصاد کلان است منطقی نیست. به گفته وی در اقتصاد مسکن همواره دوره های رکود و رونق وجود داشته است و در این راه دولت یازدهم برای خروج مسکن از بخش رکود اقدامات زیادی انجام داده است.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه مسکن به عنوان پیشران اقتصاد است و یکی از بخش هایی است که به دلیل اشتغالزایی بالا، تاثیر زیادی در رشد اقتصادی کشور دارد می گوید: به دلیل اهمیت این مساله یکی از برنامه های جدی دولت برای خروج سریع تر اقتصاد از رکود توجه به سیاست های تحریک تقاضا برای خرید مسکن بوده است.
از سویی دیگر طرح مسکن مهر نیز از دیگر دلایلی است که سلطان محمدی به آن به عنوان عاملی برای افزایش قیمت مسکن اشاره می کند. به اعتقاد وی مسکن مهر باید به عنوان نرخ شکن بازار مسکن عمل می کرد اما به دلیل نبود زیرساخت های لازم و جانمایی نامناسب این اتفاق نیفتاد و در نهایت مشکلاتی همچون رکود در اقتصاد را به وجود آورد. وی در این باره با بیان اینکه طرح مسکن مهر با وجود مشکلاتی که دولت در خصوص تامین منابع مالی داشت به خوبی مدیریت شد می گوید: بیش از ۵۰ درصد این طرح در دولت یازدهم تکمیل شد. به گفته وی دولت در این طرح با وجود کاهش قابل ملاحظه قیمت نفت به تعهدات خود در این زمینه عمل کرد.
افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی
یکی از سیاست های دولت یازدهم برای تحرک بازار مسکن افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن از طریق تسهیلات بانکی بوده است. بر این اساس ، وام مسکن که در دولت قبل حدود ۲۰ میلیون تومان بود در سه سال و نیم اخیر به سقف ۱۶۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. از سویی دیگر مبلغ سود بالای وام های بانکی و مدت زمان کوتاه بازپرداخت تسهیلات که همواره یکی از انتقادهای اصلی در خصوص وام های بخش مسکن بود هم به ترتیب با کاهش و افزایش رو به رو شده است. در حال حاضر در حالی که مبلغ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد است سود تسهیلات در بانک مسکن به ۹ درصد رسیده است.
همچنین بر اساس آخرین آمارها در سال ۹۵ حدود ۱۳۳ هزار خانوار جوان توانستند برای سکونت خود تسهیلات بگیرند که این میزان نسبت به سال ۹۴ با مبلغ ۶۷۰۰ میلیارد تومان رشد ۴۷ درصدی داشت. همچنین رشد معاملات مسکن درسال ۹۵ در خانه‌های ۷۰ تا ۸۰ متری بوده که این آمار نشان دهنده نیاز واقعی و رونق مسکن به دور از هر گونه بازار سوداگری بوده است.
از سویی دیگر ارایه پیشنهاد کسب موافقت اولیه برای توسعه‌ای شدن بانک مسکن، افزایش سقف وام خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تا ۶۰ میلیون تومان و ساخت مسکن تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان، راه‌اندازی شرکت تامین سرمایه مسکن، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم با هدف تامین مالی خرید از دیگر سیاست‌هایی است که بخش زیادی از آنها به اجرا درآمده است.
در این شرایط بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن پیش بینی می کنند که با مجموع سیاست های اجرایی شده دولت یازدهم در بخش مسکن و گذر از دوره رکود، فعالان و مشتریان بازار مسکن روزهای پررونقی را شاهد باشند. هر چند که این رونق به گفته آنها به معنای افزایش حبابی قیمت ها نیست. فعالان و کارشناسان این بازار معتقدند قیمت مسکن در سال جاری با رشد اندک و مستمر و با افزایش معاملات همراه است.