گاهی اوقات پیش می آید که املاک بدون سند به چند نفر فروخته می شوند و خریدار یا خریداران را با یک پرونده حقوقی سخت مواجه میکند. زیرا اثبات جرم فروش مال غیر، کار بسیار پیچیده و زمانبری است. علاوه بر این موارد، مشکلات دیگری هم هستند که در صورت خرید ملک بدون سند ممکن است برای شما پیش بیاید.
پس در هنگام خرید ملک چه باید کرد؟ آیا بهتر نیست در این موارد با یک وکیل ملکی مورد اعتماد مشورت نماییم؟ گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری با در اختیار داشتن بهترین وکلای ملکی میتواند در این موارد راهنمای مناسب در انتخاب وکیل ملکی و در نهایت ،پشتیبان شما باشد. از اینرو و پش از هر اقدام از شما دعوت میکند با دقت این مقاله را بخوانید و در صورت مواجهه با شرایط پیچیده و سخت، مسیر درست خدمات حقوقی را فراموش نکنید.
ملک بدون سند چه مشکلاتی دارد؟
خرید ملک بدون سند برای شما دردسر هایی بدنبال می آورد که بعد از خرید ، تازه متوجه آن می شوید.
در گذشته برخی فروشندگان فریبکار ، از طریق دوستان خود در بنگاه های معاملات ملکی ، مبادرت به فروش ملک میکردند. آنان در مواردی، بعد از تبانی با دفتر املاک، ملک خود را به صورت قولنامه ای و با تنظیم مبایعه نامه به فروش می رسانند.
از رهگذر فروش املاک بدون سند رسمی ، مشکلات زیادی گریبانگیر افراد می شود. در ادامه،برخی مشکلات را مورد اشاره قرار داده ایم :
ساخت و ساز غیر مجاز
اگر برای ملکی سند صادر نمی شود حتماً دلیل قانونی دارد. یکی از این دلیل ها ممکن است ساخت و ساز غیرقانونی و غیر مجاز باشد. در صورتی که ملک مورد نظر بیشتر از حد در ساخت پیشروی کرده باشد یا واحد های مسکونی را به صورت غیرقانونی در همکف داشته باشد، دارای ساخت و ساز غیرقانونی است و به همین خاطر سند به آن تعلق نگرفته است.
حالا اگر شما این ملک را بخرید یا باید جریمه ساخت و ساز غیرقانونی را بپردازید تا بتوانید سند بگیرید یا باید بخش هایی را که به صورت غیر مجاز ساخته شده، تخریب کنید. دریافت مجوز از شهرداری و پروانه ساخت نیز جزء ضروریات است. گاهی اوقات املاکی که سند ندارند، بدون پروانه ساخته شده اند و از ابتدا و پایه مشکل دارند.
ساخت ملک در خارج از محدوده
گاهی ، ملک خریداری شده در محدوده های غیر مجاز و یا دارای کاربری غیر مسکونی احداث شده اند. به همین خاطر مشکل خرید ملک بدون سند دوچندان می شود. شاید برای ساخت طبقات بدون مجوز یا عدم وجود پارکینگ امکان پرداخت جریمه وجود داشته باشد. اما اگر ملکی در مناطق غیر مجاز یا خارج از محدوده شهرداری ساخته شده باشد، این مشکل غیر قابل حل خواهد بود و یک پروسه حقوقی بسیار پیچیده دارد. پس حتماً دقت کنید و قبل از خرید ملک بدون سند به این موارد توجه داشته باشید.
نکات حقوقی برای خرید ملک بدون سند
خرید ملک بدون سند رسمی، غیرقانونی نیست و اگر از طریق بنگاه های معاملات املاک معتبر صورت بگیرد، مورد حمایت قانون قرار می گیرد. اما دانستن نکات حقوقی و قانونی هنگام خرید و فروش ضروری است. بهتر است حتماً از یک وکیل پایه یک دادگستری یا مشاور حقوقی کمک بگیرید تا برای تنظیم قولنامه و انجام معاملات ،اطلاعات کافی داشته باشید.
• اولین نکته ای که باید به آن توجه داشته باشید این است که باید حتماً از شهرداری مربوطه یک استعلام بگیرید تا ببینید ملک مورد نظر چه مشکلاتی دارد .
• گاهی اوقات یک ملک موروثی است و چندین وارث دارد. در این گونه مواقع باید اسناد مربوط به انحصار وراثت موجود باشد تا بتوان به قولنامه اطمینان پیدا نمود.
• مراجعه به دفتر اسناد رسمی نیز یک راهکار قانونی دیگر است. اگر قرار است شما یک قرارداد رسمی ببندید. باید حتماً در محضر به صورت رسمی قرارداد خود را ثبت کنید. این کار باعث می شود تا مشکلات حقوقی کمتر شود و هنگام انتقال ملک بدون سند با مشکلی روبرو نشوید.
• توصیه می‌کنیم تا حد امکان برای جلوگیری از مشکلات احتمالی از انجام معاملات به صورت غیر رسمی خودداری نمایید. زیرا چنین معاملاتی از نظر حقوقی هیچ اعتباری ندارند.
• وجود چند شاهد و امضای آنها نیز برای خرید ملک بدون سند یک راهکار قانونی است که می تواند جلوی ضررهای بزرگتر را بگیرد.
• از آنجا که امکان خطا حتی در صورت استعلام از شهرداری هم وجود دارد، بهتر است حتماً با یک وکیل یا فرد خبره ، مشورت نمایید.
آیا مبایعه نامه اعتبار رسمی دارد؟
گاهی اوقات هنگام خرید ملک بدون سند متوجه می شوید که این ملک قولنامه ای است یا مبایعه نامه دارد. برای بعضی از افراد سوال می شود که آیا مبایعه نامه وجاهت قانونی دارد و مانند سند رسمی قابل استناد است یا خیر؟
باید بگوییم که مبایعه نامه نوعی سند عادی است و به هیچ وجه مانند اسناد رسمی نیست. بنابراین امکان جعل کردن چنین سندی وجود دارد و باید نسبت به آن تردید داشته باشید. اما هنگام خرید و فروش املاک بدون سند، هیچ چاره دیگری وجود ندارد. زیرا تنها مدرکی که می تواند برای اثبات ادعای مالکیت مورد استناد قرار بگیرد، همین مبایعه نامه است. البته به همراه مبایعه نامه حتماً باید رسید پرداخت ثمن هم موجود باشد تا امکان ثبت مالکیت وجود داشته باشد.
توصیه می‌کنیم برای خرید و فروش ملک از طریق مبایعه نامه حتماً با یک وکیل ملکی صحبت کنید تا از قوانین مربوط به خرید ملک بدون سند اطلاع کافی داشته باشید.
شرایط خرید ملک بدون سند
گاهی اوقات به خاطر پایین بودن قیمت ملک افراد مجبور می شوند ملک بدون سند بخرند. اما نگران مشکلات احتمالی آن نیز هستند. باید این نکته را بدانید که شرایط خرید ملک بدون سند چیست و شما چطور می توانید با خیال راحت این کار را انجام دهید. در ادامه ، به برخی موارد اشاره خواهیم کرد.
عدم توقیف ملک
اولین شرطی که هنگام خرید ملک بدون سند باید به آن توجه کنید، این است که در زمان تنظیم سند ملک مورد نظر نباید در توقیف باشد. به این معنی که قبلاً نباید به شخص دیگری فروخته شده باشد. برای رسیدن به این حقیقت ، باید از اداره ثبت استعلام بگیرید.
دریافت استعلام از شهرداری
فروشنده ملک برای جلب نظر مشتری و نقل و انتقال قانونی ملک مورد نظر، باید حتماً قبل از تنظیم قرارداد یا امضای قولنامه از شهرداری مورد نظر استعلام بگیرد. این کار نشان می‌دهد که سابقه ثبتی ملک به چه صورت است و آیا قبلاً به افراد دیگری فروخته شده یا خیر. گاهی اوقات مالک می تواند از طریق کد رهگیری و هولوگرام مخصوص ثبت شده در سامانه معاملات املاک، سابقه ثبتی ملک مورد نظر را دریافت نماید. همین هم برای جلب رضایت مشتری کافی است.
گزارش انحصار وراثت
از آنجا که املاک بدون سند در دفتر اسناد رسمی دارای مدارک قانونی نیستند و فقط سند دستی و غیر رسمی دارند که در بنگاه های معاملاتی تنظیم شده، اسناد آن ها رسمی نیست. بنابراین مشخص نیست که این ملک چند مالک دارد. گاهی اوقات املاک ورثه ای بین فرزندان تقسیم می شود و اگر یکی از این فرزندان بخواهد بدون رضایت دیگران ملک مورد نظر را به فروش برساند، فقط در صورت ارائه گواهی انحصار وراثت می تواند این کار را انجام دهد.
نحوه اخذ سند برای ملک بدون سند
اکنون که با عواقب خرید ملک بدون سند آشنا شدید و دانستید که شرایط خرید و فروش املاک بدون سند به چه صورت است. احتمالاً به این فکر افتاده اید که قبل از خرید اقدام به دریافت سند نمایید. برای انجام این کار شما باید حتماً تشریفات سند عادی را به تشریفات سند رسمی تبدیل کنید و مراحل قانونی لازم را طی نمایید.
• ابتدا باید بر اساس قانون تعیین تکلیف املاک بدون سند رسمی و از طریق ورود به سامانه ثبت ملک ، درخواست خود را ثبت کنید.
• در این مرحله باید نقشه زمین و مختصات آن ، مدارک خرید و مدارک هویتی را در سامانه بارگزاری کنید.
• بعد از ثبت اطلاعات ملک، هیئت رسیدگی کننده ، امکان صدور سند برای این ملک را مورد ارزیابی قرار می دهد.
هزینه اخذ سند برای ملک بدون سند چقدر است؟
بعد از ثبت مراحل قانونی پرداخت هزینه های مربوط به سند تک برگی هم ضروری است. چنانچه در هیئت ثبتی، امکان تبدیل نمودن سند عادی به رسمی وجود داشته باشد. یک سری هزینه ها برای صدور سند باید توسط مالک پرداخت شود. این هزینه ها عبارتند از:
• هزینه مربوط به صدور سند
• هزینه ثبت سند در دفتر اسناد رسمی
• هزینه دفترچه مالکیت
• پرداخت هزینه تعرفه بر اساس ارزش معاملاتی ملک