به گزارش برنا، بازار مسکن در مرداد ۱۴۰۵ همچنان درگیر رکود تورمی است؛ بازاری که از یکسو با کاهش محسوس تعداد معاملات روبهروست و از سوی دیگر افزایش تدریجی قیمتها را تجربه میکند. نتیجه این شرایط، کاهش تقاضا برای تسهیلات خرید مسکن و افت قابل توجه قیمت اوراق حق تقدم در بازار فرابورس بوده است.بررسی معاملات اوراق تسهیلات مسکن نشان میدهد میانگین قیمت هر برگه «تسه» به حدود ۷۸ هزار تومان رسیده؛ رقمی که نسبت به فروردین امسال حدود ۲۲ درصد و در مقایسه با اسفند سال گذشته بیش از ۴۳ درصد کاهش نشان میدهد.این روند نزولی بیانگر آن است که متقاضیان خرید مسکن کمتر از گذشته به دریافت تسهیلات از محل اوراق تمایل دارند؛ زیرا حتی با وجود کاهش هزینه اوراق، قدرت خرید این وام فاصله زیادی با قیمت واقعی واحدهای مسکونی دارد.
هزینه ورود به وام هنوز سنگین است
زوجهایی که قصد استفاده از سقف کامل تسهیلات خرید و جعاله را دارند، باید ۲۵۶۰ برگه اوراق خریداری کنند؛ شامل ۲ هزار برگه برای وام خرید و ۵۶۰ برگه برای وام تعمیرات.با قیمتهای فعلی، هزینه خرید این اوراق به حدود ۲۰۰ میلیون تومان میرسد.این رقم اگرچه نسبت به اسفند ۱۴۰۴ که نزدیک ۲۸۹ میلیون تومان بود کاهش محسوسی یافته و نسبت به فروردین ۱۴۰۵ نیز حدود ۴۳ میلیون تومان کمتر شده است، اما همچنان سرمایه اولیه سنگینی برای بسیاری از خانوارها محسوب میشود.به بیان دیگر، متقاضی پیش از دریافت وام باید رقمی معادل قیمت یک خودروی اقتصادی یا چند سال پسانداز یک خانوار متوسط را صرف خرید اوراق کند.
وامی که تنها چند متر خانه میخرد
مهمترین چالش بازار تسهیلات مسکن، کاهش ارزش واقعی وام در برابر رشد قیمت املاک است.در شرایط فعلی، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در بسیاری از مناطق تهران به سطحی رسیده که وام ۱.۲ میلیارد تومانی تنها امکان خرید حدود ۸ متر مربع واحد مسکونی را فراهم میکند.این نسبت در مقایسه با حدود یک دهه قبل افت چشمگیری داشته است؛ زمانی که وامهای خرید مسکن میتوانستند بخش قابل توجهی از بهای یک واحد کوچک را پوشش دهند. اکنون سهم وام از ارزش یک آپارتمان معمولی در پایتخت به پایینترین سطوح تاریخی خود رسیده است.
رکود معاملات، سنگینترین دوره سالهای اخیر
فعالان بازار معتقدند حجم معاملات خرید و فروش در تابستان امسال به یکی از پایینترین سطوح چند سال اخیر رسیده است.بخش عمده خریداران سرمایهای از بازار خارج شدهاند و تنها گروه محدودی از متقاضیان مصرفی یا افرادی که قصد تبدیل واحد مسکونی خود را دارند، در بازار حضور دارند.در همین حال فروشندگان نیز به دو گروه تقسیم شدهاند؛ گروهی که به دلیل نیاز فوری به نقدینگی حاضر به تعدیل قیمتهای پیشنهادی تا حدود ۱۵ درصد شدهاند و گروهی که همچنان با تکیه بر انتظارات تورمی از کاهش قیمت خودداری میکنند.به همین دلیل، اگرچه تعداد معاملات کاهش یافته، اما سطح عمومی قیمتها افت محسوسی را تجربه نکرده و حتی در برخی مناطق رشد محدود قیمت مشاهده میشود.
کاهش قیمت اوراق به معنای رونق نیست
در بسیاری از دورههای گذشته کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن همزمان با افزایش استقبال متقاضیان از دریافت وام اتفاق میافتاد، اما شرایط امروز متفاوت است.افت قیمت اوراق بیش از آنکه ناشی از جذابتر شدن تسهیلات باشد، حاصل کاهش تقاضا و افت حجم معاملات است.در واقع، وقتی تعداد متقاضیان دریافت وام کاهش پیدا میکند، تقاضا برای خرید اوراق نیز افت کرده و قیمت آنها پایین میآید.از همین رو، کاهش نرخ اوراق را نمیتوان نشانه خروج بازار از رکود دانست؛ بلکه این کاهش خود یکی از پیامدهای رکود عمیق معاملات است.
شکاف میان تسهیلات و واقعیت بازار
کارشناسان اقتصادی معتقدند سیاست افزایش سقف وام، بدون کنترل تورم مسکن و کاهش هزینه ساخت، اثر محدودی بر قدرت خرید خانوارها خواهد داشت.هرچند افزایش سقف تسهیلات میتواند بخشی از فشار مالی خریداران را کاهش دهد، اما در صورت نبود منابع ارزانقیمت، اقساط سنگین این وامها نیز به مانعی جدی برای خانوارهای متوسط تبدیل میشود.از سوی دیگر، رشد هزینههای ساخت، افزایش قیمت زمین، تورم عمومی اقتصاد و محدودیت عرضه مسکن باعث شده ارزش واقعی تسهیلات بانکی سالبهسال کاهش پیدا کند.
چشمانداز بازار در نیمه دوم سال
بررسی روند متغیرهای اقتصادی نشان میدهد بازار مسکن همچنان با دو نیروی متضاد روبهرو است؛ از یک سو کاهش قدرت خرید خانوارها و افت معاملات، و از سوی دیگر فشار تورمی که اجازه کاهش محسوس قیمتها را نمیدهد.در چنین شرایطی انتظار میرود تا زمانی که متغیرهایی مانند نرخ تورم، هزینه ساخت، نرخ سود بانکی و سیاستهای اعتباری به ثبات نرسند، بازار مسکن همچنان در وضعیت رکود تورمی باقی بماند.کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن نیز در این میان بیش از آنکه خبر خوشی برای خریداران باشد، نشانهای از افت تقاضا و کوچکتر شدن بازار معاملات است؛ بازاری که حتی با کاهش هزینه خرید اوراق، هنوز فاصله زیادی تا بازگشت رونق و افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی دارد.
انتهای پیام/