به گزارش برنا، بازار مسکن تهران در شرایطی وارد نیمه دوم سال ۱۴۰۵ میشود که فاصله میان قیمتهای پیشنهادی فروشندگان و توان خرید متقاضیان به یکی از جدیترین چالشهای بازار تبدیل شده است. از یک سو معاملات مصرفی کاهش یافته و بسیاری از خریداران از بازار خارج شدهاند و از سوی دیگر، افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد و سایر نهادههای ساختمانی اجازه کاهش معنادار قیمت تمامشده را نمیدهد. نتیجه، بازاری است که در آن رکود معاملاتی میتواند همزمان با افزایش اسمی قیمتها ادامه پیدا کند. بررسی میدانی از چند منطقه تهران نیز نشان میدهد فروشندگان در بسیاری از مناطق حاضر به عقبنشینی جدی از قیمتهای پیشنهادی نیستند، اما خریداران نیز توان همراهی با این قیمتها را ندارند.
بازار مسکن, رکود بدون ریزش قیمت
بازار مسکن تهران در سالهای اخیر بیش از آنکه با یک چرخه کلاسیک رونق و رکود مواجه باشد، درگیر نوعی رکود تورمی شده است؛ وضعیتی که در آن تعداد معاملات کاهش پیدا میکند اما هزینه ساخت و قیمت اسمی ملک همچنان ظرفیت رشد دارد.
مسکن یک تفاوت اساسی با بسیاری از بازارهای دارایی دارد؛ فروشنده ملک معمولاً حاضر نیست در کوتاهمدت دارایی خود را با هر قیمتی واگذار کند. به همین دلیل، زمانی که قدرت خرید کاهش پیدا میکند، نخستین واکنش بازار لزوماً کاهش قیمت نیست، بلکه کاهش تعداد معاملات است.
این همان اتفاقی است که بخشهایی از بازار تهران اکنون تجربه میکنند.
از طرف دیگر، سازندهای که زمین، مصالح و نیروی انسانی را با قیمتهای بالاتر تهیه کرده، نمیتواند بهسادگی محصول نهایی خود را با قیمت بسیار پایینتر عرضه کند. همین موضوع موجب شده کاهش قدرت خرید مردم الزاماً به کاهش متناسب قیمت مسکن منجر نشود.
قیمتها بالا رفته، اما خریدار کجاست؟
بر اساس ادعای مطرحشده از سوی برخی فعالان صنفی در متن مبنا، قیمت مسکن تهران نسبت به سال گذشته تقریباً دو برابر شده است؛ با این حال، این رقم به دلیل محدودیت دسترسی صنفی به دادههای رسمی معاملات، برآورد میدانی محسوب میشود و نه یک شاخص رسمی قابل تعمیم به تمام مناطق تهران.
اهمیت این اختلاف در آنجاست که میان «قیمت پیشنهادی» و «قیمت قطعی معاملهشده» فاصله وجود دارد.
ممکن است یک مالک واحد ۸۰ متری خود را با قیمت متری ۳۰۰ میلیون تومان آگهی کند؛ یعنی ارزش پیشنهادی ملک به ۲۴ میلیارد تومان برسد. اما اگر معاملهای با این قیمت انجام نشود، نمیتوان صرفاً بر اساس آگهی گفت که ارزش واقعی بازار نیز همین رقم است.
در شرایط فعلی، یکی از مشکلات اصلی بازار مسکن تهران همین نبود تصویر دقیق و بهروز از معاملات قطعی است.
شمال تهران, فایلهای گران، مشتریهای کمتر
به گفته امیر رضایی مشاور املاک در منطقه یک تهران «در بخشهای شمالی تهران، فروشندهای که ملک مناسب داشته باشد معمولاً عجله زیادی برای کاهش قیمت ندارد. مشکل اصلی این است که تعداد خریداران واقعی کم شده است. مشتری وجود دارد، اما مشتریای که توان خرید در قیمتهای فعلی را داشته باشد، بسیار محدودتر از گذشته است.»
به گفته این مشاور املاک، بخش قابل توجهی از متقاضیان ابتدا به دنبال واحدهای نوساز و بزرگتر هستند، اما پس از مواجهه با قیمتها، متراژ یا منطقه موردنظر خود را تغییر میدهند.
این رفتار یک پیام مهم دارد: قدرت خرید در حال کوچکتر کردن انتخاب خانوارهاست.
خانواری که پیشتر به دنبال واحد ۱۲۰ متری بوده، ممکن است اکنون سراغ ۸۰ یا ۹۰ متر برود. خریدار منطقه بالاتر نیز ممکن است به منطقه پایینتر منتقل شود.
منطقه ۵ بازار مصرفی هنوز زنده است
در منطقه ۵ تهران، شرایط متفاوت است. این منطقه به دلیل سهم بالاتر تقاضای مصرفی، همچنان از بازارهای فعالتر پایتخت محسوب میشود؛ اما افزایش قیمت باعث شده بخش قابل توجهی از معاملات به واحدهای کوچکتر و میانمتراژ منتقل شود.
در این رابطه مهدی کریمی مشاور املاک در منطقه ۵ به برنا می گوید: در حال حاضر مشتری است، ولی قدرت خرید مشتری با چند سال قبل قابل مقایسه نیست. کسی که قبلاً برای واحد بزرگتر مذاکره میکرد، امروز دنبال متراژ پایینتر است. بخش زیادی از مشتریها هم منتظرند ببینند قیمتها پایین میآید ؟
به گفته این مشاور املاک این انتظار برای آینده، خود به یکی از عوامل تشدید رکود تبدیل شده است.خریدار میترسد امروز خرید کند و فردا قیمت کاهش پیدا کند؛ فروشنده هم نگران است ملک خود را بفروشد و چند ماه بعد مجبور شود برای خرید دارایی جایگزین، مبلغ بیشتری پرداخت کند.
منطقه ۱۰ و ۱۱، خریدار است، اما پول کافی نیست
در مناطق مرکزی تهران، مسئله اصلی بیش از هر چیز به قدرت خرید خانوار مربوط میشود.
حسین مرادی مشاور املاک در منطقه ۱۰ در این خصوص می گوید: «مراجعه برای خرید وجود دارد، ولی بسیاری از مشتریها وقتی قیمت واقعی را میبینند، عقبنشینی میکنند. مشتری دنبال خانه است اما منابع مالی او با قیمتهای امروز همخوانی ندارد.»
به گفته وی این وضعیت باعث شده واحدهای کوچکتر، قدیمیتر یا دارای شرایط خاص، شانس بیشتری برای معامله داشته باشند.
به عبارت دیگر، بازار از «انتخاب براساس سلیقه» به سمت «انتخاب براساس توان مالی» حرکت کرده است.
جنوب تهران، فاصله قیمت با درآمد بیشتر شده است
در مناطق جنوبی نیز افزایش قیمت، اگرچه از نظر عددی با مناطق شمالی قابل مقایسه نیست، اما از منظر درآمد خانوار فشار بیشتری ایجاد میکند.
در این راستا سعید احمدی مشاور املاک منطقه ۱۵ معتقد است :«در این محدوده بیشتر مشتریها مصرفی هستند. سرمایهگذار کمتر شده و خریدار میخواهد خانه را برای زندگی بخرد. اما حتی برای واحدهای کوچک هم تأمین نقدینگی دشوار شده است.
وی می گوید: رکود مسکن تنها مشکل مناطق گرانقیمت نیست. در مناطق متوسط و پایینتر نیز کاهش قدرت خرید به مانع اصلی معاملات تبدیل شده است.
چرا رکود الزاماً قیمت را پایین نمیآورد؟
پاسخ را باید در ساختار هزینه مسکن جستوجو کرد.قیمت نهایی یک واحد مسکونی از مجموعهای از هزینهها تشکیل میشود: زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، عوارض، هزینههای اداری، تأمین مالی، سود سازنده و هزینههای جانبی.
اگر بخش مهمی از این هزینهها افزایش پیدا کند، سازنده برای کاهش قیمت فروش با محدودیت مواجه میشود.
به همین دلیل، ممکن است بازار از نظر تعداد معاملات در رکود عمیق باشد، اما قیمت اسمی مسکن همچنان افزایش پیدا کند.
این همان چسبندگی قیمت مسکن است؛ یعنی قیمتها در زمان صعود بهسرعت بالا میروند، اما در زمان کاهش تقاضا به همان سرعت پایین نمیآیند.
سازندگان کوچک، حلقهای که در حال ضعیف شدن است
یکی از مهمترین نگرانیهای بازار مسکن، کاهش انگیزه سازندگان خرد است.سازندهای که یک یا دو پروژه کوچک در تهران اجرا میکند، برخلاف شرکتهای بزرگ ساختمانی، منابع مالی نامحدود ندارد. افزایش هزینه ساخت، طولانی شدن فرآیند فروش و خواب سرمایه میتواند ادامه فعالیت او را با مشکل مواجه کند.
اگر سازنده به این نتیجه برسد که بازده سرمایهگذاری در ساختوساز از سایر بازارها کمتر است، ممکن است سرمایه خود را از تولید مسکن خارج کند.
این اتفاق از یک منظر خطرناک است؛ زیرا کاهش عرضه امروز میتواند در سالهای آینده خود را به شکل کمبود واحد مسکونی و فشار قیمتی نشان دهد.
عدد مهم بازار، فاصله نیاز و تولید
در ادبیات سیاستگذاری مسکن، نیاز سالانه کشور حدود یک میلیون واحد مسکونی برآورد شده است، در حالی که طبق داده مطرحشده در متن مبنا، تولید در سالهای اخیر در محدوده حدود ۳۰۰ هزار واحد قرار داشته است.
حتی اگر این ارقام را صرفاً بهعنوان برآوردهای کلی در نظر بگیریم، فاصله میان نیاز و تولید یک هشدار جدی برای آینده عرضه است.
بازار مسکن با تأخیر واکنش نشان میدهد. اگر امروز ساختوساز کاهش پیدا کند، اثر کامل آن لزوماً در همان سال دیده نمیشود؛ بلکه چند سال بعد، زمانی که موجودی واحدهای جدید کاهش پیدا کرده است، کمبود عرضه خود را آشکار میکند.
آیا ثبات بازارهای رقیب به نفع مسکن است؟
در شرایطی که بازارهای ارز، طلا و سایر داراییها با نوسان مواجهاند، بخشی از سرمایهگذاران به دنبال بازاری میگردند که بتواند ارزش پول آنها را حفظ کند.
مسکن در ایران یکی از مهمترین گزینههای حفظ ارزش دارایی بوده است.اما یک تفاوت مهم وجود دارد: نقدشوندگی مسکن پایینتر از بسیاری از داراییهای مالی است.
بنابراین سرمایهگذار حرفهای صرفاً به افزایش قیمت نگاه نمیکند؛ بلکه مدت زمان فروش، هزینه نگهداری، مالیات، هزینه تعمیرات و امکان نقد کردن دارایی را نیز در نظر میگیرد.
به همین دلیل، ثبات یا کاهش نوسان بازارهای رقیب میتواند بخشی از سرمایههای سرگردان را از مسکن دور نگه دارد.
قیمت تمامشده، موتور پنهان افزایش قیمت
یکی از مهمترین متغیرهای آینده بازار، قیمت تمامشده ساخت است.اگر هزینه زمین، مصالح، دستمزد و تأمین مالی افزایش پیدا کند، سازنده برای ادامه فعالیت به قیمت فروش بالاتری نیاز خواهد داشت.
در چنین شرایطی حتی اگر تقاضای مصرفی ضعیف باشد، قیمت پیشنهادی واحدهای جدید میتواند افزایشی باقی بماند.
این مسئله یک تناقض ظاهری ایجاد میکند: مردم قدرت خرید ندارند، اما قیمت مسکن کاهش نمییابد.
در واقع، رکود تقاضا از یک طرف و افزایش هزینه تولید از طرف دیگر، بازار را در یک تله قرار دادهاند.
خطر «رکود تورمی، برای بازار مسکن
اگر تورم عمومی ادامه پیدا کند و هزینه ساخت نیز افزایش یابد، احتمال شکلگیری رکود تورمی در مسکن بیشتر میشود.
در این وضعیت، حجم معاملات پایین میماند، اما قیمت اسمی داراییها افزایش پیدا میکند.البته باید میان «افزایش اسمی قیمت» و «افزایش واقعی ارزش مسکن» تفاوت گذاشت.اگر قیمت یک خانه ۳۰ درصد بالا برود اما تورم عمومی اقتصاد بیشتر از این رقم باشد، ممکن است ارزش واقعی آن دارایی در عمل افزایش پیدا نکرده باشد.
این تفکیک برای تحلیل آینده بازار مسکن اهمیت بسیار زیادی دارد.
تهران، خانه کوچکتر، منطقه ارزانتر
یکی از مهمترین تغییرات رفتاری بازار، کوچک شدن متراژ مورد تقاضاست.خانوارها برای تطبیق با قیمتهای جدید چند راه دارند: افزایش وام و بدهی، استفاده از پسانداز، انتخاب محله ارزانتر یا کاهش متراژ.وقتی گزینه اول و دوم محدود باشد، معمولاً گزینه سوم و چهارم فعال میشود.
به همین دلیل، احتمال افزایش تقاضا برای واحدهای کوچکتر و اقتصادیتر در بسیاری از مناطق تهران همچنان بالاست.این تغییر در الگوی تقاضا میتواند در سالهای آینده ساختوساز را نیز به سمت واحدهای کوچکتر سوق دهد.
آیا مسکن دوباره جهش میکند؟
پاسخ قطعی به این پرسش امکانپذیر نیست؛ اما سه سناریو را میتوان برای بازار ترسیم کرد.
سناریوی اول، ثبات اسمی:اگر نرخ ارز و تورم عمومی کنترل شود و هزینه ساخت نیز افزایش شدیدی نداشته باشد، بازار میتواند برای مدتی در وضعیت ثبات نسبی قرار گیرد. در این شرایط معاملات ممکن است بهتدریج افزایش پیدا کند.
سناریوی دوم، افزایش تدریجی:اگر تورم عمومی ادامه داشته باشد و هزینه ساخت بالا برود، حتی در صورت رکود معاملات، قیمت پیشنهادی مسکن میتواند بهصورت تدریجی افزایش پیدا کند.
سناریوی سوم، شوک قیمتی:اگر همزمان نرخ ارز، انتظارات تورمی و هزینه ساخت با یک شوک جدید مواجه شوند، بازار مسکن میتواند وارد مرحله افزایش سریعتر قیمتهای اسمی شود؛ هرچند کاهش قدرت خرید ممکن است مانع رشد متناسب تعداد معاملات شود.
مسئله اصلی فقط قیمت نیست
شاید مهمترین نکته بازار مسکن تهران این باشد که مسئله امروز فقط «گران بودن خانه» نیست؛ بلکه عدم تناسب میان قیمت خانه و درآمد خانوار است.
وقتی قیمت یک واحد مسکونی چندین برابر درآمد سالانه خانوار باشد، حتی کاهش جزئی قیمت نیز لزوماً مشکل استطاعت را حل نمیکند.
بنابراین سیاستگذار برای حل بحران مسکن نمیتواند تنها روی کنترل قیمت تمرکز کند. افزایش عرضه، کاهش هزینه تولید، تسهیل تأمین مالی، توسعه ساختوساز حرفهای و افزایش قدرت خرید خانوار باید همزمان مورد توجه قرار گیرد.
بازار مسکن در انتظار یک سیگنال
بازار تهران اکنون در نقطهای قرار گرفته که فروشنده منتظر افزایش بیشتر قیمت است و خریدار منتظر کاهش قیمت.این دو انتظار متضاد، معاملات را کند کرده است.در چنین بازاری، ممکن است برای مدتی قیمتها روی تابلوهای معاملاتی ثابت بمانند، اما این ثبات الزاماً به معنای تعادل واقعی نیست. اگر هزینه ساخت همچنان افزایش پیدا کند و عرضه جدید کاهش یابد، فشار قیمتی میتواند در آینده دوباره ظاهر شود.در مقابل، اگر سیاستهای اقتصادی بتواند تورم و هزینه ساخت را مهار کند و قدرت خرید خانوار افزایش یابد، بازار فرصت پیدا میکند از رکود خارج شود.