به گزارش برنا، پروژههای مسکن حمایتی که از سال ۱۳۹۸ آغاز شدهاند، اکنون بیش از هر زمان دیگری به مرحلهای رسیدهاند که مسئله اصلی فقط ساخت ساختمان نیست؛ بلکه تکمیل پروژه، تأمین خدمات زیربنایی و
آمارهای وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد تعداد واحدهای ثبتشده در سامانه از حدود ۱۲۹ هزار واحد در ابتدای سال ۱۴۰۳ به بیش از ۳۰۳ هزار واحد رسیده است. این رشد نشاندهنده افزایش حجم پروژههای در حال پیگیری است، اما همزمان یک واقعیت دیگر را نیز نمایان میکند؛ تعداد پروژهها بالا رفته و اکنون بخش مهمی از ظرفیت مدیریتی و مالی باید صرف تکمیل واحدهای نیمهتمام شود.
در همین شرایط، موضوع زیرساخت به یکی از موانع اصلی تحویل واحدها تبدیل شده است. ممکن است عملیات ساختمانی یک پروژه تمام شده باشد، اما نبود شبکه آب، برق یا سایر خدمات عمومی اجازه ندهد واحدها به مرحله افتتاح برسند.
خانههایی که ساخته شدهاند، اما هنوز قابل تحویل نیستند
فرهادزاده، مدیرکل طرحریزی و پایش طرحهای مسکن وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به وضعیت این پروژهها گفته است: «تعداد قابل توجهی واحد داریم که ممکن است عملیات ساختمانی آنها به پایان رسیده باشد، اما بهدلیل مسائل مربوط به زیرساخت، در برنامه افتتاح ثبت نشدهاند.»
همین مسئله باعث شده سیاست جدید وزارت راه بر اجرای همزمان دو مسیر متمرکز شود؛ از یک طرف تکمیل عملیات ساختمانی و از طرف دیگر آمادهسازی شبکههای خدماترسان.
در این میان، تأمین اعتبار برای زیرساختها نیز به یکی از محورهای جلسات شورای عالی مسکن تبدیل شده است. هرچند تأمین اعتبار خدمات زیربنایی اصولاً بر عهده دستگاههای مربوط است، اما وزارت راه اعلام کرده برای سرعت بخشیدن به پروژهها در تأمین منابع مورد نیاز همکاری خواهد کرد.
۵۲۸ هزار واحد در بخش انبوهسازی
یکی از مهمترین اعداد موجود در پرونده نهضت ملی مسکن، حدود ۵۲۸ هزار واحد انبوهسازی است که در کشور در حال اجراست.
پیشرفت فیزیکی این پروژهها حدود ۵۰ تا ۵۱ درصد اعلام شده است؛ بنابراین اگرچه بخش مهمی از عملیات ساخت انجام شده، اما هنوز تعداد قابل توجهی از واحدها تا مرحله تکمیل فاصله دارند.
در مدل مسکن ۹۹ ساله، دولت مسئول تأمین زمین و برنامهریزی برای ارائه خدمات و تسهیلات است، اما ساخت پروژهها در همه موارد مستقیماً توسط دولت انجام نمیشود و مردم، تعاونیها و گروههای ساخت نیز در اجرای پروژهها نقش دارند.
تزریق ۵۳۰ همت منابع بانکی به پروژهها
تأمین مالی همچنان یکی از اصلیترین مسائل نهضت ملی مسکن است. طبق آمار اعلامشده از سوی وزارت راه و شهرسازی، تاکنون بیش از ۵۳۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به پروژههای نهضت ملی اختصاص یافته و حدود ۲۱۴ هزار میلیارد تومان نیز از محل آورده متقاضیان وارد پروژهها شده است.
حجم بالای منابع مورد نیاز نشان میدهد که نهضت ملی مسکن تنها یک پروژه ساختمانی نیست، بلکه طرحی با ابعاد بزرگ مالی است که استمرار آن به هماهنگی میان بانکها، دولت، سازندگان و متقاضیان وابسته است.
در شرایط افزایش هزینه مصالح و دستمزد، تأخیر در پرداخت منابع میتواند هزینه تمامشده پروژه را نیز افزایش دهد. به همین دلیل، سرعت پرداخت تسهیلات به اندازه سقف تسهیلات اهمیت دارد.
سقف وام ساخت به ۸۵۰ میلیون تومان رسید
در تازهترین تصمیم مالی، سقف تسهیلات ساخت مسکن از ۵۵۰ و ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است.
این تسهیلات عمدتاً برای پروژههایی در نظر گرفته شده که بیش از ۶۵ درصد پیشرفت فیزیکی دارند. هدف از این سیاست، تأمین منابع برای پروژههایی است که بخش عمده مسیر ساخت را طی کردهاند و با تزریق نقدینگی میتوانند سریعتر به مرحله تکمیل برسند.
افزایش سقف وام در شرایط فعلی میتواند بخشی از فشار مالی پروژهها را کاهش دهد، اما میزان اثرگذاری آن به هزینه واقعی ساخت، میزان آورده خانوارها و شرایط بازپرداخت تسهیلات بستگی خواهد داشت.
وام ۴۰۰ میلیونی برای دهکهای یک تا چهار
برای خانوارهای کمدرآمد نیز مسیر جداگانهای در نظر گرفته شده است. بر اساس برنامه اعلامشده، متقاضیان دهکهای یک تا چهار میتوانند تا سقف ۴۰۰ میلیون تومان تسهیلات قرضالحسنه با بازپرداخت ۱۵ ساله دریافت کنند.
این حمایت بهویژه برای خانوارهایی اهمیت دارد که توان تأمین آورده آنها محدود است و افزایش هزینه ساخت میتواند روند مشارکت آنها در پروژه را کند کند.
در کنار آن، صندوق ملی مسکن نیز برای پروژههایی که بیش از ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند، تسهیلات قرضالحسنه تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان برای تکمیل مراحل پایانی پیشبینی کرده است.
آورده متقاضی همچنان تعیینکننده است
با وجود افزایش سقف تسهیلات، آورده متقاضی همچنان بخش مهمی از منابع مورد نیاز پروژهها را تشکیل میدهد.
هرچه پرداخت آورده با تأخیر بیشتری انجام شود، احتمال افزایش هزینه ساخت نیز بیشتر میشود. افزایش قیمت مصالح، دستمزد و سایر هزینههای اجرایی میتواند فاصله میان برآورد اولیه و هزینه نهایی پروژه را بیشتر کند.
به همین دلیل، سرعت تأمین آورده از سوی متقاضیان و پرداخت تسهیلات بانکی، دو عامل مهم در جلوگیری از طولانی شدن زمان اجرای پروژهها محسوب میشوند.
زمین رایگان، مهمترین امتیاز دولت
در مدل ۹۹ ساله، یکی از مهمترین حمایتهای دولت، تأمین زمین برای متقاضیان است. کاهش هزینه زمین میتواند سهم قابل توجهی از قیمت تمامشده مسکن را حذف کند؛ بهخصوص در مناطقی که قیمت زمین بخش بزرگی از هزینه خرید خانه را تشکیل میدهد.
در کنار تأمین زمین، تخفیفهایی در حوزههایی مانند پروانه، نظام مهندسی، بیمه و مالیات نیز برای پروژهها در نظر گرفته شده است.
با این حال، حذف هزینه زمین به تنهایی برای ساخت مسکن ارزان کافی نیست و باید همزمان هزینه ساخت، تأمین مالی و زیرساختها نیز مدیریت شود.
۱۰۹ هزار قطعه زمین در طرح جوانی جمعیت
در بخش دیگری از سیاستهای حمایتی، واگذاری زمین به خانوارهای مشمول قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت دنبال شده است.
بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، تاکنون حدود ۱۰۹ هزار قطعه زمین به متقاضیان اختصاص یافته است.
در مناطق روستایی نیز تعداد واگذاریها افزایش یافته و از حدود ۷۴۳ فقره در ابتدای دولت به ۱۰ هزار و ۵۰۰ واحد رسیده است.
همچنین حدود ۳۰۰ هزار واحد اراضی روستایی برای بنیاد مسکن تأمین شده که حدود ۶۰ هزار واحد آن در روستاهای واقع در حریم شهرها قرار دارد.
زیرساخت؛ حلقهای که نباید از ساخت عقب بماند
تجربه پروژههای مسکن حمایتی نشان داده است که ساخت ساختمان تنها بخشی از مسیر خانهدار شدن مردم است. اگر زیرساختهای شهری همزمان آماده نشوند، واحد تکمیلشده نیز نمیتواند بهموقع در اختیار خانوار قرار گیرد.
آب و برق در این میان اهمیت ویژهای دارند. تکمیل شبکههای خدماترسان باید همزمان با پیشرفت عملیات ساختمانی انجام شود تا پروژه پس از پایان ساخت، ماهها در انتظار انشعاب و خدمات باقی نماند.
بر همین اساس، وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده کارگروههای استانی برای پیگیری زیرساختها فعال شدهاند و وضعیت پروژهها به شکل مستمر رصد میشود.
آزمون جدید نهضت ملی مسکن
اکنون نهضت ملی مسکن در نقطهای قرار گرفته که معیار موفقیت آن باید از «تعداد واحدهای آغازشده» به «تعداد واحدهای تکمیلشده و قابل سکونت» تغییر کند.
بیش از ۵۳۰ همت تسهیلات بانکی، حدود ۲۱۴ همت آورده متقاضیان، حدود ۵۲۸ هزار واحد انبوهسازی و افزایش سقف وام ساخت به ۸۵۰ میلیون تومان نشان میدهد حجم منابع و پروژههای این طرح بسیار بزرگ است.
با این حال، گره اصلی در مرحله فعلی، هماهنگ کردن سه ضلع مهم پروژههاست: پول، ساخت و زیرساخت.
اگر منابع بانکی بهموقع پرداخت شود، آورده متقاضیان تأمین شود و شبکههای آب و برق همزمان با ساختمانها تکمیل شوند، بخشی از پروژههای نیمهتمام میتواند در مسیر تحویل قرار گیرد.
در غیر این صورت، افزایش سقف تسهیلات بهتنهایی نمیتواند مشکل پروژههایی را حل کند که ساختمان آنها آماده است، اما هنوز زیرساخت لازم برای زندگی در آنها فراهم نشده است. به همین دلیل، مرحله جدید نهضت ملی مسکن بیش از آنکه مسابقهای برای ساخت واحدهای بیشتر باشد، آزمونی برای تکمیل، تأمین زیرساخت و تحویل واقعی مسکن به مردم خواهد بود.