به گزارش برنا، این ارقام نشان می‌دهد خریدار برای هر مترمربع واحد نوساز به طور متوسط ۱۹۵ میلیون تومان بیشتر از یک واحد بالای ۲۰ سال پرداخت می‌کند. به زبان ساده‌تر، خرید یک آپارتمان ۷۵ متری نوساز با این میانگین حدود ۲۸ میلیارد و ۱۲۵ میلیون تومان سرمایه می‌خواهد، در حالی که قیمت پیشنهادی واحدی با همین متراژ و سن بنای بالای ۲۰ سال حدود ۱۳ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است؛ شکافی که عملاً انتخاب خانه را برای بخش بزرگی از متقاضیان به انتخاب میان «سن بنا، متراژ و محله» تبدیل کرده است.
خانه نو دیگر فقط گران نیست، از بودجه خانوار فاصله گرفته است
قیمت ۳۷۵ میلیون تومان برای هر مترمربع، زمانی اهمیت واقعی خود را نشان می‌دهد که در متراژ‌های معمول بازار محاسبه شود. یک آپارتمان ۵۰ متری نوساز با چنین میانگینی حدود ۱۸ میلیارد و ۷۵۰ میلیون تومان قیمت پیشنهادی دارد. برای واحد ۶۰ متری این رقم به ۲۲ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان می‌رسد و آپارتمان ۸۰ متری حدود ۳۰ میلیارد تومان قیمت خواهد داشت.
در سمت دیگر بازار، واحد‌های قدیمی‌تر قرار دارند. قیمت پیشنهادی متری ۱۸۰ میلیون تومان برای ساختمان‌های بالای ۲۰ سال یعنی یک آپارتمان ۶۰ متری حدود ۱۰ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. همین محاسبه نشان می‌دهد فاصله میان یک واحد نوساز و یک واحد قدیمی‌تر در متراژ‌های کوچک نیز می‌تواند به چندین میلیارد تومان برسد.
این فاصله باعث شده سن بنا از یک ویژگی فرعی در فایل‌های ملکی به یک متغیر اصلی در تصمیم خرید تبدیل شود. خریدار امروز بیش از گذشته باید پاسخ این سؤال را پیدا کند که با سرمایه موجود، حاضر است از کدام ویژگی ملک صرف‌نظر کند.
اختلاف ۱۹۵ میلیون تومانی در هر متر، شکافی که در متراژ‌های بزرگ چند برابر می‌شود
بر اساس داده‌های ارسالی، فاصله قیمت هر مترمربع نوساز با ساختمان‌های بالای ۲۰ سال ۱۹۵ میلیون تومان است. یعنی قیمت پیشنهادی نوساز‌ها حدود ۱۰۸ درصد بالاتر از قدیمی‌ترین گروه قرار گرفته است.
فاصله نوساز با واحد‌های ۱۰ تا ۱۵ ساله نیز ۱۴۵ میلیون تومان در هر مترمربع است. این رقم برای یک واحد ۷۵ متری به حدود ۱۰ میلیارد و ۸۷۵ میلیون تومان می‌رسد.
در مقایسه با واحد‌های ۱۰ تا ۲۰ ساله نیز اختلاف هر مترمربع ۱۴۸ میلیون تومان است؛ بنابراین حتی انتخاب یک آپارتمان نسبتاً جوان‌تر به جای نوساز، می‌تواند میلیارد‌ها تومان از سرمایه مورد نیاز خرید کم کند.
همین اعداد نشان می‌دهد چرا بخشی از خریداران در تهران به جای پافشاری بر نوساز بودن، سن بنا را افزایش می‌دهند تا بتوانند متراژ مورد نیاز خود را حفظ کنند.
پشت قیمت ۳۷۵ میلیون تومانی چه می‌گذرد؟
افزایش قیمت نوساز‌ها را نمی‌توان فقط به رفتار فروشندگان نسبت داد. ساخت یک واحد مسکونی جدید تابع مجموعه‌ای از هزینه‌هاست که از زمین آغاز می‌شود و تا مصالح، دستمزد، عوارض، هزینه تأمین مالی، خدمات مهندسی و هزینه‌های فروش ادامه پیدا می‌کند.
در چنین شرایطی، سازنده برای تعیین قیمت فروش ناچار است هزینه جایگزینی ملک را در نظر بگیرد. اگر قیمت زمین و هزینه ساخت بالا رفته باشد، فروش واحد جدید با قیمت‌های مربوط به سال‌های قبل برای سازنده دشوار می‌شود.
اما مشکل اصلی از جایی آغاز می‌شود که رشد هزینه تولید با قدرت خرید خانوار هماهنگ نباشد. در این حالت، سازنده برای حفظ قیمت ملک تلاش می‌کند و خریدار برای حفظ قدرت خرید خود به سمت واحد کوچک‌تر یا قدیمی‌تر می‌رود.
این تضاد یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار فعلی تهران است.
مشکل بازار نبود متقاضی نیست، کمبود تقاضای مؤثر است
ایمان رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن، مسئله اصلی بازار را تفاوت میان «نیاز به مسکن» و «توان خرید مسکن» می‌داند. به گفته وی ، بازار مسکن با نبود تقاضا مواجه نیست، بلکه مسئله، کاهش تقاضای مؤثر است؛ یعنی خانواری که هم به مسکن نیاز دارد و هم توان مالی خرید آن را دارد.
این کارشناس خاطر نشان کرد: این تفکیک برای تحلیل قیمت نوساز‌ها اهمیت زیادی دارد. ممکن است هزاران خانوار در تهران به مسکن نیاز داشته باشند، اما وقتی یک واحد ۷۵ متری نوساز در محدوده میانگین قیمتی این گزارش بیش از ۲۸ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شود، تعداد خانوار‌هایی که امکان تبدیل نیاز خود به معامله واقعی را دارند محدودتر می‌شود.
به گفته وی در چنین شرایطی، بالا رفتن قیمت پیشنهادی لزوماً به معنای رونق بازار نیست. ممکن است فروشنده قیمت بالاتری مطالبه کند، اما خریدار توان پرداخت آن را نداشته باشد. نتیجه چنین وضعیتی، افزایش فاصله میان «قیمت مورد انتظار فروشنده» و «توان پرداخت خریدار» است.
سازنده در یک دوگانه دشوار گرفتار شده است
محسن عبدالهی علویجه، کارشناس حوزه اقتصاد و شهرسازی، بازار مسکن را جدا از وضعیت کلی اقتصاد نمی‌داند. وی با اشاره به تورم، افزایش هزینه سرمایه و کاهش قدرت خرید، تأکید کرده است که سازنده در شرایط فعلی با یک دوگانه مواجه است؛ افزایش قیمت فروش می‌تواند تعداد خریداران را کاهش دهد و ثابت نگه داشتن قیمت نیز حاشیه سود سازنده را تحت فشار قرار می‌دهد.
این کارشناس گفت: این وضعیت در بخش نوساز اهمیت بیشتری دارد، زیرا تولیدکننده مسکن نمی‌تواند هزینه‌های گذشته را مبنای ساخت امروز قرار دهد. زمین، مصالح و نیروی کار با قیمت‌های جاری تهیه می‌شوند و همین موضوع هزینه تمام‌شده پروژه جدید را افزایش می‌دهد.
به گفته وی از سوی دیگر، کاهش توان خرید خانوار باعث می‌شود بازار نتواند هر میزان افزایش قیمت را به سرعت جذب کند. به گفته عبدالهی علویجه، خروج سازندگان خرد از بازار نیز می‌تواند در آینده ظرفیت تولید مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.
تهران دیگر یک بازار واحد نیست
میانگین ۳۷۵ میلیون تومان نباید این تصور را ایجاد کند که همه خانه‌های نوساز تهران در همین محدوده قیمتی قرار دارند. بازار پایتخت به شدت منطقه‌ای و حتی محله‌ای است.
در شمال تهران، قیمت زمین، موقعیت محله، چشم‌انداز، کیفیت ساخت و سطح امکانات می‌تواند قیمت یک واحد نوساز را به مراتب بالاتر از میانگین شهر برساند. در مناطق مرکزی، دسترسی و بافت شهری اهمیت بیشتری پیدا می‌کند و در مناطق جنوبی نیز قیمت زمین و قدرت خرید خانوار نقش پررنگ‌تری دارد.
به همین دلیل ممکن است دو واحد با متراژ و سن بنای مشابه، تنها به دلیل تفاوت محله، عرض خیابان، کیفیت ساختمان، پارکینگ، آسانسور، نورگیری و موقعیت ملک، اختلاف قیمت قابل توجهی داشته باشند.
منطقه یک، جایی که قیمت از میانگین شهر فاصله می‌گیرد
در منطقه یک، نوساز بودن به تنهایی عامل تعیین‌کننده قیمت نیست. کیفیت ساختمان، موقعیت ملک، چشم‌انداز، تعداد واحدها، امکانات، دسترسی و ارزش زمین در قیمت نهایی نقش دارند.
در این محدوده، خریدار معمولاً با بازاری مواجه است که بخش قابل توجهی از فایل‌ها برای گروه‌های پردرآمدتر عرضه شده‌اند و همین موضوع باعث می‌شود میانگین منطقه با میانگین کل تهران فاصله زیادی داشته باشد.
در نتیجه، عدد ۳۷۵ میلیون تومان برای کل تهران نمی‌تواند مبنای قیمت‌گذاری همه فایل‌های شمال شهر باشد.
منطقه پنج، جایی که خریدار بین متراژ و نوساز بودن انتخاب می‌کند
در منطقه پنج، به دلیل گستردگی محله‌های مسکونی و حضور تقاضای مصرفی، افزایش قیمت نوساز‌ها بیشتر در رفتار خریداران خود را نشان می‌دهد.
خانواری که بودجه مشخصی دارد، در صورت افزایش قیمت نوساز معمولاً با سه انتخاب مواجه می‌شود: کاهش متراژ، افزایش سن بنا یا تغییر محله.
برای مثال، خانواده‌ای که توان خرید ۷۰ متر نوساز را ندارد، ممکن است به جای خروج از منطقه، ۵۰ یا ۵۵ متر خریداری کند. گروه دیگری نیز ممکن است همان بودجه را برای یک واحد ۷۰ یا ۸۰ متری چندسال ساخت اختصاص دهد.
منطقه چهار، رقابت میان کیفیت و قیمت
در منطقه چهار نیز اختلاف قیمت میان واحد‌های جدید و قدیمی‌تر، تصمیم خریداران را پیچیده‌تر کرده است.
آپارتمان نوساز معمولاً هزینه اولیه بیشتری دارد، اما خریدار می‌تواند انتظار داشته باشد در سال‌های نخست هزینه‌های اساسی تعمیر و بازسازی کمتری داشته باشد.
در مقابل، ساختمان قدیمی‌تر قیمت خرید پایین‌تری دارد، اما ممکن است به بازسازی آشپزخانه، سرویس‌ها، تأسیسات، لوله‌کشی یا سایر بخش‌ها نیاز داشته باشد.
به همین دلیل، مقایسه قیمت دو ملک تنها بر اساس عدد متری، بدون توجه به هزینه‌های بعد از خرید، تصویر کاملی از تفاوت اقتصادی آنها ارائه نمی‌دهد.
منطقه ۱۰، متراژ قربانی اصلی رشد قیمت
در مناطق مرکزی و متراکم تهران، کاهش متراژ یکی از واکنش‌های طبیعی خانوار‌ها به افزایش قیمت است.
وقتی قیمت هر مترمربع بالا می‌رود، خریدار برای حفظ محله مورد نظر خود ممکن است از متراژ کم کند. این رفتار در بلندمدت می‌تواند حتی روی الگوی ساخت‌وساز نیز اثر بگذارد.
اگر تقاضای مؤثر برای واحد‌های بزرگ کاهش پیدا کند، سازنده نیز انگیزه بیشتری برای ساخت واحد‌های کوچک‌تر خواهد داشت. در چنین حالتی، افزایش قیمت فقط یک عدد در بازار نیست، بلکه می‌تواند شکل عرضه آینده مسکن را نیز تغییر دهد.
منطقه ۱۸، ساختمان قدیمی‌تر، راهی برای حفظ متراژ
در مناطق جنوبی‌تر تهران، سن بنا می‌تواند به ابزار مهمی برای تنظیم بودجه تبدیل شود.
خریدارانی که توان پرداخت قیمت نوساز را ندارند، ممکن است به سراغ واحد‌های چندسال ساخت یا قدیمی بروند تا بتوانند متراژ بالاتری خریداری کنند.
اما این انتخاب یک ملاحظه مهم دارد؛ قیمت پایین‌تر خرید به معنای هزینه کمتر در تمام دوره مالکیت نیست. ساختمان قدیمی ممکن است هزینه تعمیر و بازسازی بیشتری داشته باشد و خریدار باید این هزینه‌ها را در محاسبات خود لحاظ کند.
بازار املاک از «خانه دلخواه» به «خانه قابل پرداخت» رسیده است
یکی از مهم‌ترین تغییرات رفتاری بازار تهران، جابه‌جایی معیار خرید است.
در گذشته ممکن بود خریدار ابتدا محله، متراژ و سن بنا را انتخاب کند و سپس درباره قیمت تصمیم بگیرد. اما اکنون برای بسیاری از متقاضیان، روند معکوس شده است.
ابتدا بودجه مشخص می‌شود و سپس خریدار بررسی می‌کند با این بودجه در کدام محله، با چه متراژی و با چه سنی از بنا امکان خرید دارد.
به همین دلیل است که فاصله میان متری ۳۷۵ میلیون تومان برای نوساز و ۱۸۰ میلیون تومان برای ساختمان‌های بالای ۲۰ سال، صرفاً یک اختلاف آماری نیست؛ این فاصله مستقیماً بر انتخاب میلیون‌ها متقاضی اثر می‌گذارد.
پنج منطقه، یک رفتار مشترک؛ خریدار در حال تعدیل خواسته‌های خود است
از شمال تا جنوب تهران، شکل این تعدیل متفاوت است، اما اصل ماجرا یکسان باقی می‌ماند.
در مناطق گران‌تر، خریدار ممکن است از متراژ کم کند. در مناطق متوسط، احتمال انتخاب ساختمان چندسال ساخت بیشتر می‌شود و در مناطق ارزان‌تر، سن بنا می‌تواند به عامل اصلی انتخاب تبدیل شود.
در هر سه حالت، مسئله مشترک فاصله میان قیمت ملک و توان خرید است.
همین موضوع باعث شده بازار مسکن تهران بیش از گذشته به بازاری برای «مذاکره بر سر ویژگی‌های ملک» تبدیل شود. خریدار به جای آنکه صرفاً درباره قیمت چانه بزند، ممکن است درباره سن بنا، متراژ، پارکینگ، طبقه یا حتی محله انعطاف نشان دهد تا معامله در محدوده بودجه او قرار گیرد.
قیمت پیشنهادی با قیمت معامله یکی نیست
در تحلیل این ارقام باید یک مرز مهم را حفظ کرد. اعداد ۳۷۵، ۲۳۰، ۲۲۷ و ۱۸۰ میلیون تومان، قیمت‌های پیشنهادی هستند و نمی‌توان آنها را بدون بررسی معاملات قطعی به عنوان میانگین قیمت معامله‌شده معرفی کرد.
قیمت درج‌شده در فایل فروش ممکن است در فرآیند مذاکره تغییر کند و میزان این تغییر نیز به شرایط ملک، نیاز فروشنده، وضعیت سند، موقعیت ساختمان و شرایط بازار بستگی دارد؛ بنابراین عدد ۳۷۵ میلیون تومان را باید نشانه‌ای از سطح انتظارات قیمتی در بازار نوساز تهران دانست، نه اینکه آن را به صورت خودکار معادل قیمت قطعی همه معاملات نوساز شهر در نظر گرفت.
نوساز‌ها گران‌تر شده‌اند، اما مسئله فقط گرانی نیست
مسئله اصلی بازار امروز تهران را نمی‌توان تنها با عبارت «افزایش قیمت مسکن» توضیح داد.
آنچه اهمیت بیشتری دارد، همزمانی سه روند است: افزایش هزینه تولید، افزایش قیمت پیشنهادی و محدود شدن قدرت خرید خانوار.
اگر هزینه ساخت بالا برود، اما توان خرید متناسب با آن افزایش پیدا نکند، فاصله میان قیمت عرضه و قدرت خرید بیشتر می‌شود.
ایمان رفیعی از همین زاویه بر مسئله تقاضای مؤثر تأکید دارد و محسن عبدالهی علویجه نیز بر فشار همزمان هزینه‌ها و کاهش قدرت خرید بر سازندگان اشاره کرده است.
در چنین بازاری، حتی اگر قیمت پیشنهادی افزایش پیدا کند، الزاماً نمی‌توان از رونق معاملات سخن گفت.
پاییز مسکن با یک معادله سخت آغاز شده است
معادله بازار مسکن تهران اکنون روشن‌تر از گذشته است. از یک طرف، هزینه تولید و قیمت زمین اجازه کاهش سریع قیمت تمام‌شده نوساز را دشوار می‌کند و از طرف دیگر، خانوار‌ها با محدودیت جدی در تأمین سرمایه خرید مواجه‌اند.
در میانه این دو فشار، بازار ناچار به تعدیل است. خریدار متراژ را کاهش می‌دهد، سن بنا را افزایش می‌دهد یا محله را تغییر می‌دهد. سازنده نیز ممکن است به سمت واحد‌های کوچک‌تر، پروژه‌های کم‌ریسک‌تر یا توقف ساخت حرکت کند.
در نهایت، عدد ۳۷۵ میلیون تومان بیش از آنکه فقط یک رکورد قیمتی باشد، تصویری از فاصله‌ای است که میان «خانه مطلوب» و «خانه قابل خرید» در تهران ایجاد شده است.
به هر روی بازار نوساز تهران در آغاز پاییز ۱۴۰۵ با میانگین قیمت پیشنهادی ۳۷۵ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، در نقطه‌ای قرار گرفته که انتخاب خانه برای بسیاری از خانوار‌ها دیگر انتخاب میان چند فایل ملکی نیست، بلکه انتخاب میان چند نوع محدودیت است. خریدار یا باید متراژ را کاهش دهد، یا سن بنا را بالا ببرد، یا از محله موردنظر خود فاصله بگیرد.
در این میان، فاصله ۱۹۵ میلیون تومانی هر مترمربع میان نوساز‌ها و ساختمان‌های بالای ۲۰ سال، مهم‌ترین پیام داده‌های بازار است. این فاصله در یک واحد ۷۵ متری به بیش از ۱۴.۶ میلیارد تومان می‌رسد و نشان می‌دهد سن بنا به یکی از مهم‌ترین ابزار‌های تنظیم بودجه در بازار مسکن تهران تبدیل شده است.
با این حال، برای قضاوت درباره مسیر آینده بازار باید میان قیمت پیشنهادی و معامله قطعی تفاوت گذاشت. آنچه مسلم است، فشار اصلی بازار در حال حاضر فقط «گرانی مسکن» نیست؛ بلکه شکاف میان قیمت ملک و توان خرید خانوار است؛ شکافی که هم رفتار خریدار و هم تصمیم سازنده را تغییر داده است.
انتهای پیام/