به گزارش برنا، پردیس، پرند، هشتگرد، صدرا، گلبهار، سهند، بهارستان و سایر شهرهای پیرامونی که قرار بود مقصد متقاضیان جامانده از بازار مسکن کلانشهرها باشند، با چالش افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت زمین و محدودیت قدرت خرید مواجه شده‌اند. بررسی آمار شهریور تا آبان ۱۴۰۵ نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پردیس از ۷۹ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان به ۹۵ میلیون و ۸۷۱ هزار تومان رسیده و رشد ۲۰.۴۷ درصدی را ثبت کرده است. در پرند نیز قیمت هر مترمربع از ۳۲ میلیون و ۸۶۳ هزار تومان به ۳۶ میلیون و ۹۸۴ هزار تومان افزایش یافته است. در تهران نیز میانگین قیمت هر مترمربع مسکن به حدود ۲۶۰ میلیون تومان رسیده است. این ارقام نشان می‌دهد مسئله مسکن دیگر فقط گرانی در پایتخت نیست؛ بلکه کوچک شدن جغرافیای استطاعت‌پذیری و دشوارتر شدن خانه‌دار شدن خانوارها به یکی از چالش‌های جدی اقتصاد شهری کشور تبدیل شده است.
پردیس رکورددار رشد قیمت در شهرهای پیرامونی تهران
بررسی روند قیمت‌ها در پردیس نشان می‌دهد این شهر طی دو ماه مورد بررسی بیشترین رشد را در میان سه بازار تهران، پردیس و پرند تجربه کرده است.
میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پردیس از ۷۹ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان در شهریور به ۸۶ میلیون و ۴۵۹ هزار تومان در مهر رسید و در آبان به ۹۵ میلیون و ۸۷۱ هزار تومان افزایش یافت.
به این ترتیب، قیمت هر مترمربع مسکن در این شهر طی دو ماه ۱۶ میلیون و ۲۹۱ هزار تومان گران‌تر شده که معادل رشد حدود ۲۰.۵ درصدی است.
نکته مهم‌تر، افزایش شتاب رشد قیمت است. نرخ رشد ماهانه پردیس از ۸.۶۴ درصد در مهر به ۱۰.۸۳ درصد در آبان رسیده است. این وضعیت نشان می‌دهد بازار پردیس در دوره مورد بررسی با فشار صعودی بیشتری مواجه شده و مزیت قیمتی آن در برابر تهران نیز در معرض کاهش قرار دارد.
تهران، هر مترمربع مسکن نزدیک به ۲۶۰ میلیون تومان
در پایتخت، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن از ۲۳۳ میلیون و ۸۶۳ هزار تومان در شهریور به ۲۵۲ میلیون و ۲۷۳ هزار تومان در مهر رسید و در آبان رقم ۲۵۹ میلیون و ۹۵۵ هزار تومان را ثبت کرد.
به این ترتیب، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران طی دو ماه بیش از ۲۶ میلیون تومان افزایش یافته است.
با این حال، نرخ رشد ماهانه تهران از ۷.۸۷ درصد در مهر به ۳.۰۵ درصد در آبان کاهش پیدا کرده است. این موضوع به معنای ارزان شدن مسکن نیست، بلکه از کاهش سرعت افزایش قیمت در بازاری حکایت دارد که سطح قیمت آن به‌شدت بالا رفته است.
پرند هم از موج گرانی در امان نماند
پرند همچنان یکی از بازار‌های ارزان‌تر در محدوده پیرامونی تهران محسوب می‌شود، اما روند قیمت‌ها نشان می‌دهد این شهر نیز با فشار افزایشی مواجه است.
میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پرند از ۳۲ میلیون و ۸۶۳ هزار تومان در شهریور به ۳۴ میلیون و ۷۰۶ هزار تومان در مهر و ۳۶ میلیون و ۹۸۴ هزار تومان در آبان رسیده است. رشد تجمعی قیمت در این دوره حدود ۱۲.۵۴ درصد بوده و نرخ افزایش ماهانه نیز از ۵.۶۱ درصد به ۶.۵۶ درصد رسیده است. این روند نشان می‌دهد حتی بازار‌هایی که در مقایسه با پایتخت قیمت پایین‌تری دارند، از فشار افزایش قیمت مصون نیستند.
گرانی مسکن از صدرا تا گلبهار
تحولات بازار مسکن به محدوده تهران محدود نمی‌شود. در اطراف سایر کلان‌شهر‌های کشور نیز شهر‌هایی مانند صدرا در مجاورت شیراز، گلبهار در محدوده مشهد، سهند در نزدیکی تبریز و بهارستان و فولادشهر در محدوده اصفهان، بخشی از تقاضای سکونتی مراکز بزرگ شهری را جذب می‌کنند.
این شهر‌ها به دلیل قیمت پایین‌تر زمین و ساختمان، برای خانوار‌هایی که توان خرید در مراکز کلان‌شهری را ندارند، اهمیت پیدا کرده‌اند.
با این حال، افزایش هزینه ساخت، قیمت مصالح و دستمزد، محدودیت زمین آماده ساخت و رشد هزینه‌های خدمات شهری می‌تواند قیمت تمام‌شده مسکن در این مناطق را افزایش دهد.
از سوی دیگر، افزایش تقاضا برای خرید در شهرهای پیرامونی، در صورت محدود بودن عرضه واحد‌های آماده و متناسب با درآمد خانوار، زمینه رشد قیمت را فراهم می‌کند.
فاصله قیمتی کلانشهرها با شهرهای اقماری چقدر است؟
مقایسه قیمت‌های پیشنهادی در بازار‌های مختلف نشان می‌دهد شهرهای پیرامونی همچنان از مزیت قیمتی برخوردارند، اما این فاصله به‌تنهایی تضمین‌کننده امکان خرید خانه نیست.
بازار مسکن شهرهای اقماری و پیرامونی ایران در مهرماه ۱۴۰۵ نیز با افزایش قیمت‌های پیشنهادی مواجه بود؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در پردیس حدود ۸۵ میلیون تومان، پرند ۳۴.۹ میلیون تومان، صدرا در نزدیکی شیراز ۷۸ میلیون تومان، خمینی‌شهر ۶۰ میلیون تومان، سهند تبریز ۵۷ میلیون تومان و گلبهار مشهد ۳۹ میلیون تومان برآورد شد. مقایسه این ارقام نشان می‌دهد صدرا در میان شهرهای مورد بررسی بازار گران‌تری داشته و گلبهار در محدوده قیمتی پایین‌تری قرار گرفته است.
با وجود فاصله قیمتی این مناطق با کلانشهرها، هزینه خرید مسکن در شهرهای اقماری نیز به سطحی رسیده که تأمین سرپناه برای بسیاری از خانوارهای متوسط و کم‌درآمد را دشوار کرده است. البته این ارقام برآوردی از قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها هستند و نباید آنها را با میانگین قطعی معاملات انجام‌شده یکسان دانست.
همچنین ، در نمونه‌های قیمتی مهر ۱۴۰۵، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع مسکن در شیراز حدود ۱۴۳ میلیون تومان و در صدرا حدود ۷۸ میلیون تومان بوده است.
در اصفهان، قیمت پیشنهادی هر مترمربع حدود ۱۱۹.۴ میلیون تومان و در خمینی‌شهر حدود ۶۰ میلیون تومان برآورد شده است.
در تبریز نیز این شاخص حدود ۱۰۸ میلیون تومان و در سهند حدود ۵۷ میلیون تومان بوده است. در مشهد نیز میانگین قیمت پیشنهادی حدود ۱۰۷ میلیون تومان و در گلبهار نزدیک به ۳۹ میلیون تومان گزارش شده است.
این ارقام نشان‌دهنده اختلاف قابل توجه قیمت میان مراکز کلان‌شهری و مناطق پیرامونی است؛ با این حال، باید توجه داشت که قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌ها الزاماً با قیمت معاملات قطعی یکسان نیستند.
فعالان بازار مسکن از تغییر الگوی تقاضا می‌گویند
فعالان بازار مسکن در شهرهای پیرامونی معتقدند افزایش فاصله قیمتی میان کلانشهرها و مناطق اطراف، الگوی انتخاب محل سکونت خانوارها را تغییر داده است.
از نگاه مشاوران املاک، بخشی از متقاضیانی که پیش‌تر به دنبال خرید واحد در مناطق متوسط کلانشهرها بودند، اکنون ناچارند گزینه‌های کوچک‌تر، واحد‌های قدیمی‌تر یا شهرهای پیرامونی را بررسی کنند.
این تغییر رفتار می‌تواند تقاضا برای واحد‌های کوچک و میان‌متراژ را افزایش دهد؛ به‌ویژه در مناطقی که دسترسی حمل‌ونقلی و خدمات شهری مناسب‌تری دارند.
با این حال، افزایش تقاضا به‌تنهایی نمی‌تواند علت قطعی رشد قیمت تلقی شود و برای ارزیابی دقیق بازار باید آمار معاملات واقعی، حجم عرضه و ترکیب خریداران نیز مورد بررسی قرار گیرد.
افزایش هزینه ساخت، سازندگان را در موقعیت دشوار قرار داده است
از نگاه فعالان صنعت ساختمان، یکی از مهم‌ترین عوامل فشار بر بازار مسکن، افزایش هزینه تولید است.
قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی انسانی، هزینه حمل‌ونقل و تأمین مالی پروژه‌ها، همگی در تعیین قیمت تمام‌شده واحد مسکونی نقش دارند.
در شرایطی که قدرت خرید خانوارها متناسب با هزینه ساخت افزایش پیدا نمی‌کند، سازندگان با دو چالش هم‌زمان روبه‌رو می‌شوند؛ از یک طرف هزینه اجرای پروژه افزایش می‌یابد و از طرف دیگر، امکان فروش واحد‌ها با قیمت مورد انتظار دشوارتر می‌شود.
این وضعیت می‌تواند به کاهش سرعت اجرای پروژه‌های جدید، افزایش دوره خواب سرمایه و محدود شدن عرضه واحد‌های آماده منجر شود.
شهرهای اقماری بدون اشتغال و حمل‌ونقل، مقصد اقتصادی مناسبی نیستند
یکی از مهم‌ترین موضوعات در ارزیابی بازار شهرهای پیرامونی، هزینه واقعی سکونت است.
خانواری که برای خرید خانه ارزان‌تر به پردیس، پرند، صدرا، گلبهار یا سهند نقل مکان می‌کند، در صورتی که محل اشتغالش همچنان در کلان‌شهر مادر باشد، باید هزینه رفت‌وآمد و زمان بیشتری را نیز در محاسبات اقتصادی خود لحاظ کند.
بنابراین، ارزان‌تر بودن قیمت خرید خانه لزوماً به معنای پایین‌تر بودن هزینه زندگی نیست.
توسعه حمل‌ونقل عمومی، ایجاد فرصت‌های شغلی مستقل، توسعه مراکز درمانی و آموزشی و تکمیل خدمات شهری باید هم‌زمان با ساخت مسکن دنبال شود.
در غیر این صورت، شهرهای اقماری به مناطقی تبدیل می‌شوند که جمعیت در آنها سکونت دارد، اما بخش مهمی از نیاز‌های اقتصادی و اجتماعی ساکنان همچنان به کلان‌شهر‌های مجاور وابسته است.
خرید یک واحد ۸۰ متری در تهران، پردیس و پرند چقدر هزینه دارد؟
برای بررسی اثر واقعی قیمت‌ها بر خانوارها، می‌توان ارزش یک واحد ۸۰ متری را بر اساس میانگین قیمت آبان محاسبه کرد.
در تهران، ارزش تقریبی چنین واحدی به ۲۰ میلیارد و ۷۹۶ میلیون تومان می‌رسد.
در پردیس این رقم حدود ۷ میلیارد و ۶۶۹ میلیون تومان و در پرند نزدیک به ۲ میلیارد و ۹۵۹ میلیون تومان است.
بنابراین، خرید یک واحد ۸۰ متری در تهران نسبت به پردیس بیش از ۱۳ میلیارد تومان و نسبت به پرند نزدیک به ۱۸ میلیارد تومان سرمایه بیشتری نیاز دارد.
این اختلاف نشان می‌دهد چرا شهرهای پیرامونی به مقصد بخشی از تقاضای مصرفی تبدیل شده‌اند. با این حال، افزایش قیمت در همین بازار‌ها نیز می‌تواند به‌تدریج امکان خرید را برای گروه‌های کم‌درآمد محدود کند.
سیاست‌گذاری مسکن باید از ساخت واحد به سمت تأمین استطاعت تغییر کند
یکی از مهم‌ترین الزامات اصلاح بازار مسکن، تغییر نگاه از تعداد واحد‌های ساخته‌شده به میزان دسترسی واقعی خانوارها به مسکن است.
افزایش تولید زمانی به حل بحران کمک می‌کند که واحد‌های ساخته‌شده از نظر متراژ، قیمت، موقعیت و امکانات با نیاز و توان مالی متقاضیان تناسب داشته باشند.
توسعه مسکن اجاره‌ای، تسهیلات متناسب با درآمد، کاهش هزینه آماده‌سازی زمین، حمایت از ساخت واحد‌های کوچک و میان‌متراژ و تکمیل زیرساخت‌های شهری از جمله اقداماتی است که می‌تواند فشار بازار را کاهش دهد.
همچنین ضروری است آمار قیمت و معاملات شهرهای اقماری به‌صورت منظم و تفکیک‌شده منتشر شود تا امکان شناسایی کانون‌های افزایش قیمت و ارزیابی سیاست‌های مسکن فراهم شود.
بازار مسکن در آستانه تغییر جغرافیای گرانی
مجموع داده‌های قیمتی نشان می‌دهد بازار مسکن ایران با مسئله‌ای فراتر از افزایش قیمت در چند شهر بزرگ روبه‌روست.
تهران با میانگین نزدیک به ۲۶۰ میلیون تومان برای هر مترمربع، پردیس با رشد ۲۰.۵ درصدی و پرند با افزایش ۱۲.۵ درصدی در دو ماه، تصویری از فشار قیمتی در محدوده پایتخت ارائه می‌کنند. در سایر استان‌ها نیز شهرهای پیرامونی به دلیل نقش خود در جذب تقاضای کلانشهرها اهمیت بیشتری پیدا کرده‌اند.
آنچه باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شهرهای اقماری قرار بود راهی برای کاهش هزینه تأمین مسکن باشند، نه اینکه خود به کانون تازه افزایش قیمت تبدیل شوند.
اگر عرضه مسکن متناسب با درآمد خانوار، توسعه زیرساخت‌ها، ایجاد اشتغال و تأمین مالی مؤثر به‌صورت هم‌زمان دنبال نشود، انتقال تقاضا از کلانشهرها به شهرهای پیرامونی تنها شکل بحران را تغییر می‌دهد و مسئله اصلی همچنان پابرجا خواهد ماند.
یاداور می‌شود این گزارش بر پایه رصد آگهی‌های آنلاین فروش تهیه شده است، بنابراین ارقام، قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان‌اند، نه لزوماً قیمت نهایی معاملات.
انتهای پیام/