به گزارش برنا، قرار است این منابع با اولویت ۷ هزار متقاضی دهک‌های یک تا چهار و پروژه‌های دارای بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی هزینه شود؛ برنامه‌ای که در صورت اجرای مؤثر می‌تواند بخشی از گره نقدینگی پروژه‌ها را باز کند، اما در عین حال یک واقعیت مهم را آشکار می‌سازد: حتی عبور ساختمان‌ها از ۸۰ درصد پیشرفت نیز بدون تأمین منابع تکمیلی، تضمینی برای تحویل مسکن نیست.
۴ همت اعتبار برای ۷ هزار متقاضی، سهم حمایتی چقدر است؟
برنامه جدید تأمین مالی نهضت ملی مسکن با اختصاص حدود ۴ هزار میلیارد تومان اعتبار، گروهی از متقاضیان کم‌درآمد را در اولویت قرار داده است. بر اساس اطلاعات اعلام‌شده، ۷ هزار متقاضی دهک‌های یک تا چهار در پروژه‌هایی که بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارند، مشمول این اولویت خواهند بود.
برای درک ابعاد مالی این برنامه، اگر اعتبار ۴ همتی را به‌صورت فرضی بر تعداد ۷ هزار متقاضی تقسیم کنیم، به متوسط حدود ۵۷۱ میلیون تومان به ازای هر متقاضی می‌رسیم. البته این محاسبه به معنای پرداخت مستقیم این مبلغ به خانوارها نیست و منابع برای تأمین هزینه‌های تکمیل پروژه‌ها در نظر گرفته شده است.
اهمیت این اعتبار از آن جهت است که خانوارهای دهک‌های پایین درآمدی، امکان محدودتری برای جبران کسری آورده دارند. در نتیجه، تأمین مالی مستقیم مراحل پایانی ساخت می‌تواند از انتقال تمام فشار هزینه‌ای به متقاضیان جلوگیری کند.
گره نقدینگی پروژه‌ها کجاست ؟
شهرام ملکی، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، با اشاره به دشواری تأمین منابع در مراحل پایانی ساخت، اعلام کرده است که این شرکت برنامه تأمین حدود ۴ هزار میلیارد تومان منابع مالی را با اولویت ۷ هزار متقاضی دهک‌های یک تا چهار در پروژه‌های دارای بیش از ۷۰ درصد پیشرفت فیزیکی دنبال می‌کند. به گفته وی، سازوکار اجرایی این برنامه فراهم شده و عملکرد مناسبی در این زمینه وجود داشته است.
پیشرفت ۸۰ درصدی، چرا هنوز تحویل واحدها قطعی نیست؟
یکی از چالش‌های مهم نهضت ملی مسکن، فاصله میان درصد پیشرفت فیزیکی و آمادگی واقعی ساختمان برای سکونت است. در پروژه‌های ساختمانی، تکمیل اسکلت و بخش عمده عملیات عمرانی الزاماً به معنای آماده بودن واحد برای تحویل نیست.
بخش پایانی ساخت شامل مجموعه‌ای از هزینه‌های ضروری است که بدون پرداخت نقدی امکان اجرای آن‌ها وجود ندارد. نصب آسانسور، تکمیل تأسیسات، خرید در و پنجره، سفیدکاری، نقاشی و نصب تجهیزات برقی از جمله اقداماتی هستند که در این مرحله باید انجام شوند.
به همین دلیل، پروژه‌ای با پیشرفت فیزیکی ۸۰ درصد ممکن است همچنان برای تکمیل و بهره‌برداری به منابع قابل‌توجهی نیاز داشته باشد. حتی تأخیر در تأمین یک قلم تجهیزات مانند آسانسور می‌تواند زمان آماده‌سازی کل ساختمان را تحت تأثیر قرار دهد.
از منظر اقتصادی، این وضعیت نشان می‌دهد که پیشرفت فیزیکی به‌تنهایی شاخص کافی برای سنجش موفقیت طرح‌های مسکن نیست و باید میزان پیشرفت مالی، تجهیزات نصب‌شده و آمادگی بهره‌برداری نیز در کنار آن بررسی شود.
تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و دشوار شدن تأمین مالی از محل زمین
یکی دیگر از مسائل تأثیرگذار بر منابع مالی پروژه‌ها، کاهش نقدشوندگی دارایی‌های ملکی است. در مدل تأمین مالی برخی پروژه‌های شهرهای جدید، بخشی از زمین‌ها در اختیار پیمانکاران قرار می‌گیرد تا با فروش آن‌ها، منابع لازم برای ادامه عملیات ساختمانی تأمین شود.
اما تغییر مسیر سرمایه‌گذاری خانوارها و افزایش توجه به بازارهایی مانند طلا و ارز، فروش زمین و املاک را با دشواری بیشتری مواجه کرده است.
این مسئله از منظر تأمین مالی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ارزش‌گذاری یک زمین با تبدیل آن به پول نقد تفاوت دارد. پیمانکار برای خرید تجهیزات و پرداخت هزینه‌های اجرایی به منابع نقدی نیاز دارد و نمی‌تواند صرفاً با اتکا به ارزش دارایی‌های ملکی، تعهدات مالی پروژه را انجام دهد.
در چنین شرایطی، وابستگی به فروش زمین به‌عنوان یکی از منابع اصلی تأمین مالی می‌تواند زمان اجرای پروژه‌ها را افزایش دهد.
آورده متقاضیان، حلقه‌ای که همچنان با محدودیت مواجه است
یکی دیگر از متغیرهای تعیین‌کننده در تکمیل نهضت ملی مسکن، میزان و زمان پرداخت آورده متقاضیان است. هرگونه تأخیر در واریز سهم متقاضیان می‌تواند برنامه مالی پیمانکار را با اختلال مواجه کند.
البته نباید تمام مسئولیت تأمین مالی پروژه‌ها را بر دوش خانوارها گذاشت. افزایش هزینه مصالح، تجهیزات و دستمزدها در کنار محدودیت قدرت خرید، توان پرداخت آورده‌های تکمیلی را برای بسیاری از متقاضیان کاهش داده است.
در واقع، اگر هزینه نهایی ساخت افزایش پیدا کند، اما درآمد خانوار متناسب با آن رشد نکند، فاصله میان توان پرداخت متقاضی و منابع موردنیاز پروژه بیشتر خواهد شد. این شکاف به‌خصوص برای دهک‌های یک تا چهار اهمیت بیشتری دارد.
بنابراین حمایت مالی از این گروه‌ها زمانی اثربخش خواهد بود که علاوه بر تأمین منابع پیمانکاران، سازوکار مشخصی برای جلوگیری از افزایش فشار مالی بر خانوارهای کم‌درآمد نیز وجود داشته باشد.
۴ هزار میلیارد تومان چگونه باید ارزیابی شود؟
برای سنجش اثربخشی اعتبار جدید، صرف اعلام رقم ۴ همت کافی نیست. باید مشخص شود چه میزان از این منابع واقعاً پرداخت شده، چند پروژه از محل آن تکمیل می‌شوند و چه تعداد واحد به مرحله تحویل می‌رسند.
انتشار چهار شاخص می‌تواند ارزیابی دقیق‌تری از عملکرد این برنامه ارائه کند:
۱. تعداد واحدهای تکمیل‌شده با استفاده از اعتبار جدید.
۲. میانگین زمان باقی‌مانده تا تحویل پروژه‌های مشمول.
۳. میزان کسری منابع مالی برای تکمیل واحدهای بالای ۷۰ و ۸۰ درصد پیشرفت.
۴. سهم خانوارهای دهک‌های یک تا چهار از واحدهای تکمیل‌شده و تحویل‌گرفته‌شده.
این اطلاعات مشخص می‌کند که اعتبار جدید تا چه اندازه توانسته است از مرحله تأمین مالی عبور کند و به خروجی واقعی در بازار مسکن تبدیل شود.
مسکن حمایتی در آزمون تحویل قرار گرفت
تأمین ۴ همت برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، به‌ویژه با اولویت ۷ هزار متقاضی کم‌درآمد، می‌تواند اقدامی مؤثر برای کاهش توقف پروژه‌ها باشد؛ اما مسئله اصلی نهضت ملی مسکن دیگر صرفاً آغاز ساخت یا افزایش درصد پیشرفت فیزیکی نیست.
معیار موفقیت این طرح، تعداد واحدهایی است که با تأمین به‌موقع منابع مالی، تکمیل و به خانوارها تحویل داده می‌شوند. برای متقاضی کم‌درآمد، پروژه‌ای با پیشرفت ۸۰ یا ۹۰ درصد تا زمانی که به واحد قابل‌سکونت تبدیل نشده باشد، همچنان یک تعهد ناتمام است.
از این منظر، اعتبار ۴ همتی را باید نه پایان مشکلات مالی نهضت ملی مسکن، بلکه آزمونی برای سنجش توان مدیریت منابع، اولویت‌بندی پروژه‌ها و تبدیل سرمایه عمومی به مسکن قابل‌تحویل دانست.
انتهای پیام/