به گزارش برنا ،شاخص محیط کسبوکار بخش ساختمان در ایران طی سالهای اخیر در محدودهای قرار گرفته که نشاندهنده فشار سنگین بر سازندگان است؛ فشاری که از افزایش هزینه مصالح و دستمزد تا دشواری تأمین مالی، افت قدرت خرید خانوارها و طولانی شدن دوره بازگشت سرمایه امتداد پیدا کرده است.
در چنین شرایطی، سازنده با یک معادله دشوار روبهروست: از یک طرف هزینه ساخت افزایش مییابد و از طرف دیگر فروش واحد ساختهشده با قدرت خرید خانوار همخوانی ندارد. نتیجه این شکاف، کاهش انگیزه برای آغاز پروژههای جدید و طولانی شدن زمان عرضه است.
به بیان دیگر، مسئله بازار مسکن ایران تنها «کمبود ساخت» نیست؛ ریسک ساخت و عدم اطمینان از فروش به یکی از موانع اصلی تبدیل شده است.
ترکیه، سقوط کرد اما دوباره برگشت
ترکیه نمونه جالبی برای مقایسه است. آمار رسمی این کشور نشان میدهد در سهماهه نخست ۲۰۲۵ تعداد ساختمانهای دارای مجوز ساخت ۲۱.۳ درصد و تعداد واحدهای مسکونی ۱۸.۷ درصد نسبت به مدت مشابه کاهش داشت.
اما روند در ادامه سال تغییر کرد. در سهماهه سوم ۲۰۲۵، تعداد ساختمانهای دارای مجوز ۲۲.۳ درصد، تعداد واحدهای مسکونی ۵۴ درصد و مساحت زیربنا ۴۲.۶ درصد افزایش یافت.
حتی در سهماهه چهارم نیز تعداد واحدهای مسکونی دارای مجوز ۱۳.۸ درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل بود و مساحت ساختمانهای دارای مجوز نیز ۲.۶ درصد افزایش یافت.
این اعداد یک پیام مهم برای ایران دارند: بازار ساختوساز میتواند پس از یک دوره افت، با تغییر شرایط تقاضا و تأمین مالی دوباره فعال شود.
ارمنستان، ساختمان موتور رشد شد
در ارمنستان، تصویر کاملاً متفاوت است. بانک جهانی اعلام کرده اقتصاد این کشور در سال ۲۰۲۵ میلادی ۷.۲ درصد رشد کرده و در سمت عرضه، بخش ساختمان با رشد چشمگیر ۲۱ درصدی یکی از پیشرانهای اقتصاد بوده است.
نکته مهمتر اینکه سرمایهگذاری در اقتصاد ارمنستان نیز ۱۵.۶ درصد افزایش یافته است.
این همزمانی اهمیت زیادی دارد. رشد ساختمان زمانی پایدارتر میشود که پشت آن جریان سرمایهگذاری وجود داشته باشد. یعنی رونق ساختوساز صرفاً با صدور مجوز یا تزریق تسهیلات ایجاد نمیشود؛ سرمایه باید اطمینان داشته باشد که پروژه قابل تکمیل و محصول آن قابل فروش است.
عراق، بازسازی تبدیل به فرصت ساختمانی شد
عراق نیز مسیر متفاوتی را طی میکند. بانک جهانی پیشبینی کرده صنعت ساختمان این کشور در فاصله ۲۰۲۵ تا ۲۰۲۸ به طور متوسط سالانه ۴.۹ درصد رشد کند.
بر اساس ارزیابی بانک جهانی، توسعه زیرساختها، شهرنشینی، نیاز مسکن، سرمایهگذاری دولت و پروژههای بازسازی پس از جنگ از مهمترین محرکهای این بخش هستند.
در واقع عراق بخشی از نیاز انباشته خود را به موتور تقاضا تبدیل کرده است. وقتی پروژههای زیرساختی، مسکن و بازسازی همزمان فعال میشوند، صنعت ساختمان تنها به فروش واحد مسکونی به خانوار متکی نمیماند.
آذربایجان، سرمایهگذاری ساختمانی هنوز سهم بزرگی دارد
آذربایجان نیز در سال ۲۰۲۵ حدود ۲۱.۲۲۶ میلیارد منات سرمایهگذاری در داراییهای ثابت ثبت کرد؛ هرچند این رقم نسبت به سال قبل ۵.۶ درصد کاهش داشت.
با این حال، ۳.۰۷۴ میلیارد منات معادل ۱۴.۵ درصد کل سرمایهگذاری به ساخت واحدهای مسکونی اختصاص یافت. همچنین ۷۵.۵ درصد کل سرمایهگذاری داراییهای ثابت مستقیماً صرف عملیات ساختوساز و نصب شد.
این آمار نشان میدهد حتی در بازاری که کل سرمایهگذاری آن کاهش یافته، ساختمان میتواند همچنان سهم قابل توجهی از منابع سرمایهای را جذب کند.
پاکستان، رشد کندتر اما مثبت
پاکستان نیز با وجود مشکلات اقتصادی، در سال مالی ۲۰۲۵-۲۰۲۶ رشد بخش ساختمان را ثبت کرده است. گزارش اقتصادی دولت این کشور نشان میدهد رشد ساختمان به ۵.۷۳ درصد رسیده است.
این رقم نسبت به رشد ۸.۷۷ درصدی سال قبل کمتر است، اما همچنان مثبت باقی مانده است. ساختمان در این دوره حدود ۲.۳۵ درصد تولید ناخالص داخلی و نزدیک به ۱۲.۹۵ درصد ارزش افزوده بخش صنعت را تشکیل داده است.
این تفاوت کوچک اما مهم است: پاکستان با وجود کاهش سرعت رشد، اجازه نداده بخش ساختمان وارد انقباض عمیق شود.
تفاوت ایران با همسایگان در چیست؟
کارشناسان معتقدند تفاوت اصلی را نباید فقط در میزان منابع یا تعداد پروژهها جستوجو کرد؛ مسئله اصلی، قابلیت تبدیل منابع به پروژههای قابل فروش و قابل تکمیل است.
در ایران، اگر هزینه ساخت افزایش پیدا کند اما قدرت خرید خانوار متناسب با آن بالا نرود، افزایش تولید لزوماً به معنای رونق بازار نیست. سازنده ممکن است بتواند پروژه را شروع کند، اما اگر فروش واحدها زمانبر باشد، سرمایه برای مدت طولانی قفل میشود.
همین مسئله ریسک سرمایهگذاری را بالا میبرد و باعث میشود سازنده به جای پروژههای بزرگ و بلندمدت، به پروژههای کوچکتر یا فعالیتهای کمریسکتر تمایل پیدا کند.
عدد مهمتر از تعداد واحدها
تجربه پنج کشور نشان میدهد برای ارزیابی بازار مسکن نباید فقط پرسید «چند واحد ساخته شد؟»
پرسش مهمتر این است که:چند واحد برای تقاضای واقعی ساخته شد؟
ترکیه با افزایش تعداد واحدهای دارای مجوز، ارمنستان با رشد ۲۱ درصدی ساختمان، عراق با استفاده از بازسازی و زیرساخت به عنوان موتور تقاضا، آذربایجان با اختصاص ۱۴.۵ درصد سرمایهگذاری به ساخت مسکن و پاکستان با حفظ رشد مثبت ساختمان، هر کدام به شکلی تلاش کردهاند ارتباط میان سرمایه، ساخت و تقاضا را حفظ کنند.
در ایران اما اگر فاصله میان قیمت تمامشده و توان خرید خانوار کاهش پیدا نکند، حتی افزایش تسهیلات نیز ممکن است صرفاً هزینه ساخت را بالا ببرد بدون آنکه مشکل فروش را حل کند.
نسخه همسایهها برای بازار ایران
آنچه از مقایسه منطقهای به دست میآید، یک نسخه واحد نیست؛ اما چند محور مشترک دیده میشود: تأمین مالی قابل پیشبینی، کاهش ریسک سرمایهگذاری، فعال نگه داشتن پروژههای زیرساختی، هدفگذاری تقاضای واقعی و کوتاه کردن زمان ساخت.
اگر این حلقهها به یکدیگر متصل نشوند، بازار مسکن ممکن است همزمان با کمبود عرضه و رکود ساختوساز مواجه شود؛ یعنی همان وضعیتی که در آن خانوار مسکن کافی برای خرید پیدا نمیکند و سازنده نیز انگیزه کافی برای ساخت ندارد.
مقایسه ایران با پنج همسایه یک واقعیت مهم را برجسته میکند: رونق ساختمانی الزاماً نتیجه پول بیشتر نیست، نتیجه کاهش ریسک است.
وقتی سازنده بتواند هزینه پروژه را پیشبینی کند، بانک منابع را بهموقع تأمین کند، دولت زیرساخت را آماده کند و مهمتر از همه، خانوار قدرت خرید کافی داشته باشد، سرمایه دوباره به سمت ساختمان حرکت میکند.
اما اگر این زنجیره قطع باشد، حتی پروژههای بزرگ دولتی نیز نمیتوانند به تنهایی بازار را از رکود خارج کنند. چالش اصلی ساختمان ایران امروز این نیست که فقط «بیشتر بسازیم»؛ چالش این است که خانهای بسازیم که هم سازنده بتواند از ساخت آن سود ببرد و هم خانوار بتواند آن را بخرد.