قسط ۴۱ میلیونی برای وام ۲ میلیاردی، خانهدار شدن چقدر آب میخورد؟
به گزارش برنا، اهمیت این پرسش زمانی بیشتر میشود که برآوردهای صندوق بینالمللی پول، تورم ایران در سال ۲۰۲۶ را ۶۸.۹ درصد و رشد واقعی اقتصاد را منفی ۵.۴ درصد نشان میدهد؛ یعنی سیاست افزایش اعتبار مسکن در اقتصادی اجرا میشود که همزمان با جهش قیمتها و کاهش ظرفیت رشد اقتصادی مواجه است.
جهش سقف تسهیلات در بازار مسکن
بر اساس اعلام علی خورسندیان، مدیرعامل بانک مسکن، سقف تسهیلات خرید مسکن پس از دریافت مجوز بانک مرکزی افزایش یافته است. بر این اساس، متقاضی انفرادی در تهران امکان دریافت ۱۰ میلیارد ریال تسهیلات دارد و سقف وام در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۸ میلیارد ریال و در سایر مناطق شهری به ۶ میلیارد ریال رسیده است.
در تسهیلات خانوادگی، فاصله ارقام بیشتر است؛ سقف وام در تهران به ۲۰ میلیارد ریال، در مراکز استانها و شهرهای بزرگ به ۱۶ میلیارد ریال و در سایر مناطق به ۱۲ میلیارد ریال افزایش یافته است. همزمان سقف جعاله تعمیر مسکن نیز به ۴ میلیارد ریال رسیده و برای مستأجران تهرانی، سقف تسهیلات ودیعه ۴ میلیارد ریال تعیین شده است.
در کنار افزایش سقفها، خانوادههای دارای فرزند نیز از امتیاز ویژه برخوردار شدهاند. بر اساس اعلام بانک مسکن، به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال تا سقف چهار فرزند، ۲۵ درصد به سقف تسهیلات خرید و جعاله اضافه میشود؛ البته این افزایش مشروط به ضوابط تعیینشده در مقررات است.
عدد بزرگ وام در برابر واقعیت کوچک قدرت خرید
اما مسئله بازار مسکن با رقم اسمی تسهیلات حل نمیشود. آنچه قدرت خرید واقعی خانوار را تعیین میکند، نسبت مبلغ وام به قیمت ملک و سپس نسبت قسط ماهانه به درآمد خانوار است.
صندوق بینالمللی پول نیز در بررسی بحران استطاعت مسکن، دقیقاً بر همین رابطه تأکید دارد و معتقد است برای سنجش اینکه یک خانوار واقعاً توان خرید خانه دارد یا خیر، باید قیمت مسکن، درآمد خانوار و هزینه تأمین مالی همزمان بررسی شوند. به بیان دیگر، افزایش سقف وام تنها زمانی به افزایش استطاعت منجر میشود که رشد اعتبار از رشد قیمت مسکن و کاهش درآمد واقعی خانوار عقب نماند.
این موضوع در اقتصاد ایران اهمیت بیشتری دارد؛ چراکه بر اساس آخرین برآورد IMF، نرخ تورم مصرفکننده در سال ۲۰۲۶ به ۶۸.۹ درصد میرسد و رشد واقعی اقتصاد نیز منفی ۵.۴ درصد پیشبینی شده است.
در چنین شرایطی، یک میلیارد یا دو میلیارد تومان وام ممکن است از نظر اسمی رقم بزرگی باشد، اما ارزش واقعی آن به سرعت تحت تأثیر تورم کاهش پیدا میکند.
۲ میلیارد تومان وام؛ قسط ماهانه چقدر میشود؟
در بخش تسهیلات مشمول قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، نرخ سود سالانه ۲۲.۵ درصد و حداکثر دوره بازپرداخت ۱۲ ساله در روش ساده اعلام شده است.
اگر صرفاً برای یک برآورد مالی، وام ۲ میلیارد تومانی را با نرخ سالانه ۲۲.۵ درصد و بازپرداخت ۱۲ ساله به روش اقساط مساوی محاسبه کنیم، مبلغ قسط ماهانه حدود ۴۱.۵ میلیون تومان خواهد بود.
در این سناریو، مجموع پرداخت طی ۱۲ سال به حدود ۵.۹۷ میلیارد تومان میرسد؛ یعنی مجموع بازپرداخت اسمی تقریباً سه برابر اصل وام است.
این محاسبه البته هزینه خرید اوراق و سایر هزینههای احتمالی را در نظر نمیگیرد و رقم قراردادی نهایی میتواند متفاوت باشد، اما همین محاسبه ساده نشان میدهد که افزایش سقف وام، همزمان با افزایش تعهد مالی خانوار اتفاق میافتد.
هزینه پنهان وام؛ اوراق را نباید فراموش کرد
تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم، یک هزینه دیگر نیز دارد؛ متقاضی برای استفاده از سقف تسهیلات باید اوراق موردنیاز را تهیه کند.
در نتیجه، هزینه واقعی دریافت وام فقط نرخ سود نیست. متقاضی باید اصل تسهیلات، سود پرداختی و هزینه تأمین اوراق را در کنار یکدیگر ببیند.
همین موضوع باعث میشود مقایسه ساده «۲ میلیارد تومان وام» با «۲ میلیارد تومان قدرت خرید نقدی» اشتباه باشد؛ زیرا تمام مبلغ اسمی تسهیلات الزاماً به قدرت خرید خالص تبدیل نمیشود.
کارشناسان: وام باید با درآمد خانوار سنجیده شود
به گفته کارشناسان، افزایش سقف تسهیلات میتواند بخشی از تقاضای سرکوبشده بازار را فعال کند، اما اثر نهایی آن به توان بازپرداخت خانوار وابسته است. اگر اقساط وام بخش بزرگی از درآمد ماهانه را مصرف کند، خانوار ممکن است از نظر مقررات بانکی واجد شرایط دریافت تسهیلات باشد، اما از نظر اقتصادی همچنان توان خرید خانه نداشته باشد.
این همان نقطهای است که مفهوم «استطاعت مسکن» اهمیت پیدا میکند. IMF در تحلیل خود از بازارهای مسکن، نسبت هزینه مسکن و بدهی به درآمد خانوار را یکی از عوامل کلیدی دسترسی واقعی به مالکیت میداند.
بنابراین، موفقیت وام جدید را باید با تعداد خانوارهایی سنجید که بعد از دریافت تسهیلات واقعاً قادر به خرید یک واحد مسکونی متناسب با نیاز خود هستند؛ نه صرفاً با تعداد وامهای پرداختشده.
وام ۴۰۰ میلیونی برای مستأجران؛ حمایت یا تعویق فشار؟
در بخش اجاره نیز سقف تسهیلات ودیعه در تهران به ۴۰۰ میلیون تومان رسیده است. این رقم میتواند برای خانواری که با کمبود نقدینگی برای تأمین ودیعه مواجه است، در کوتاهمدت یک ابزار حمایتی باشد، اما اثر آن به نسبت وام به ودیعه واقعی بستگی دارد.
اگر ودیعه موردنیاز خانوار در بازار از سقف تسهیلات فاصله زیادی داشته باشد، وام تنها بخشی از مشکل را پوشش میدهد و متقاضی همچنان باید منابع دیگری فراهم کند.
به همین دلیل، کارشناسان معتقدند وام ودیعه را باید بیشتر ابزار مدیریت نقدینگی مستأجران دانست تا راهحل نهایی بحران اجاره.
خطر اصلی، انتقال اعتبار به قیمت مسکن
یکی از مهمترین نگرانیها درباره سیاستهای اعتباری، زمانی شکل میگیرد که قدرت خرید ناشی از وام افزایش پیدا کند اما عرضه مسکن متناسب با آن رشد نکند.
در چنین شرایطی، بخشی از اعتبار جدید ممکن است به جای آنکه صرف افزایش دسترسی خانوار شود، در افزایش قیمت ملک جذب شود.
مطالعات IMF درباره بازار مسکن نیز نشان میدهد محدودیت عرضه میتواند اثر سیاستهای اعتباری را تغییر دهد؛ به این معنا که در بازارهایی با عرضه محدود، افزایش قدرت خرید اعتباری میتواند فشار تقاضا و قیمت را افزایش دهد.
بنابراین، افزایش سقف وام زمانی بیشترین اثر را خواهد داشت که همزمان عرضه واحدهای متناسب با قدرت خرید خانوار، بهویژه واحدهای کوچک و میانمتراژ، افزایش پیدا کند.
معیار واقعی موفقیت چیست؟
برای ارزیابی سیاست جدید، چهار شاخص باید همزمان بررسی شود: رشد سقف وام، رشد قیمت مسکن، رشد درآمد خانوار و سهم قسط از درآمد.
اگر وام ۲ میلیارد تومانی افزایش یابد اما قیمت مسکن سریعتر رشد کند، قدرت خرید واقعی افزایش چندانی نخواهد داشت. اگر درآمد خانوار همزمان رشد نکند، قسط ۴۱.۵ میلیون تومانی میتواند به مانع اصلی تبدیل شود. و اگر عرضه افزایش نیابد، بخشی از تقاضای جدید ممکن است به رشد قیمتها منجر شود.
به همین دلیل، عدد ۲ میلیارد تومان به تنهایی نمیتواند نشان دهد سیاست جدید موفق بوده است.
وام بزرگتر، اما خانه هنوز گران است
افزایش سقف تسهیلات مسکن را میتوان یک گام مهم برای تقویت قدرت خرید اعتباری خانوار دانست؛ اما این سیاست در شرایطی اجرا میشود که اقتصاد ایران با تورم بسیار بالا و رشد اقتصادی منفی مواجه است. سقف وام خانوادگی در تهران به ۲ میلیارد تومان رسیده، اما با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، تعهد مالی سنگینی نیز برای دریافتکننده ایجاد میکند.
از سوی دیگر، هزینه خرید اوراق، قیمت مسکن و درآمد خانوار تعیین میکنند که این رقم در عمل چه میزان قدرت خرید ایجاد کند.
بنابراین، مسئله اصلی بازار دیگر فقط «وام چقدر شد؟» نیست؛ بلکه باید پرسید:
۲ میلیارد تومان چند متر خانه میخرد، قسط آن چند درصد درآمد خانوار را میبلعد و پس از پرداخت سود و هزینه اوراق، چه مقدار قدرت خرید واقعی باقی میماند؟
