دو سوم قیمت مسکن قیمت زمین است/ مسکن ساختن به هیچ عنوان وظیفه دولت نیست/ دولت‌ها تولیدکننده خوبی برای مسکن نیستند

«مهدی سلطان محمدی»، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری برنا، در خصوص پایین آمدن قیمت مسکن گفت: با توجه به روندهایی که بازار مسکن در دوره های قبلی طی کرده و چرخه های رونق و رکودی که این بازار تاکنون داشته است، به نظر می‌رسد که ما وارد یک دوره رکودی جدید شده ایم.

وی افزود: معمولا چرخه‌های رکودی مسکن در ایران پنج یا شش سال طول می‌کشد که نیمی از این دوره به افزایش قیمت اختصاص دارد و نیم دیگر آن قیمت ها یک توقف نسبی را تجربه خواهند کرد. در دوره ای که بازار وارد رکود می‌شود قیمت ها در بعضی از مناطق کاهش یا افزایش محدودی را تجربه می‎‌کند اما عموما ثابت می‌ماند.

سلطان محمدی با بیان اینکه سال گذشته تورم ما 40 درصد بود اما قیمت مسکن فقط در شهر تهران بالای 90 درصد رشد داشت، اظهار کرد: رشد قیمت مسکن بیش از دو برابر تورم بوده است. زمانی که فشار تورمی به طور مستمر وجود دارد. حتی در دوران رونق نیز این فشار تورمی باعث می‌شود که قیمت ها چندان به سمت منفی سیر نکنند اما گاهی اوقات تصحیحاتی به خصوص در ابتدای دوران رکود انجام می‌شود.

او ادامه داد: زمانی که بازار در دوره رونق واکنش های هیجانی دارد و قیمت ها پیش از اندازه رشد می‌کنند بازار خود به خود یک تصحیحی در هنگام چرخش از رونق به رکود انجام می‌دهد. این تصحیحات گاهی محدود و مختصر هستند و گاهی مقدارش جدی تر هستند که به هر حال چند ماهی بیشتر طول نمی‌کشد و بعد از آن بازار مسکن یک دوره ثبات یا افزایش محدود قیمت ها را تجربه می‌کند که در آن دوره افزایش قیمت ها از نرخ تورم پائین‌تر است.

این کارشناس مسکن با گفتن این مسئله که در دوران رکود میزان رشد قیمت مسکن کم تر از تورم خواهد بود، مطرح کرد: اما به طور قطع نمی‌توان گفت همین کم‌تر شدن قیمت‌ها به صورت اسمی بازار را به سمت منفی شدن یا ثبات سوق می‌دهد و حتی ممکن است که افزایش قیمت محدودی را بازار تجربه کند.

او تشریح کرد: مردم انتظار دارند زمانی که بازار چنین افزایش نامعقولی را طی می‌کند، دولت وارد میدان شده و به‌نحوی مسئله را حل کند. حال دولت‌ها نیز خود را در فشار می‌بینند که برای این خواسته و نیاز اجتماعی یک واکنشی نشان دهند که ساده‌ترین واکنشی این است که مسکن بسازیم و یا قیمت‌ها را کنترل کنیم.

سلطان محمدی تصریح کرد: این قبیل مداخله‌ها کارگشا نیست بلکه وضعیت مسکن ما را بدتر از قبل هم خواهد کرد. بنابر این دولت وظیفه دارد که نقش هدایت کننده خود را در بازار بازی کند. آن چیزی که مردم دوست دارند و دولت ها نیز وعده می‌دهند، این است که «اگر ما بیاییم، مسکن می‌سازیم و به بازار عرضه می‌کنیم». مسکن ساختن به هیچ عنوان وظیفه دولت نیست. چراکه اساسا دولت تولید کننده خوبی برای مسکن نیست و نمونه آن را در مسکن مهر شاهد بوده‌ایم.

این کارشناس مسکن با اشاره به محدود بودن نقش دولت در ساخت مسکن بیان کرد: به طور تاریخی سهم دولت در تولید مسکن زیر 5 درصد و در خیلی از سال‌ها زیر 2 درصد بوده بنابراین بیش از 90 و 95 از عرضه مسکن‌ها توسط خانواده‌ها و بخش خصوصی انجام شده است؛ چراکه ظرفیت‌های تولید مصالح کشور و حتی نیروی کارآزموده و قوی ما خیلی بیشتر از آن چیزی است که ما نیاز داریم و می‌توانند، به بهترین شکل ممکن نیاز جامعه ما را به مسکن مرتفع سازند.

مهدی سلطان محمدی با تاکید بر این موضوع که دولت ها نتوانسته اند نقش اصلی خود را به خوبی ایفا کنند، افزود: دولت اگر می‌خواهد اثرگذار باشد در گام نخست باید تورم عمومی را کنترل کند چرا که در شرایط تورمی قیمت همه کالاها رشد می‌کند. طبیعی است که قیمت مسکن نیز رشد کرده و تبدیل به یک کالای سرمایه‌گذاری می‌شود. چرا که مردم احساس می‌کنند مسکن می‌تواند از آنها برابر تورم حفاظت بکند.

وی افزود: سیاستگذاری برای تورم در توان دولت‌هاست و اکثر کشورهای دنیا توانسته‌اند که مسئله تورم را با روش‌های علمی شناخته و تجربه شده حل کنند. متاسفانه در ایران به این مسائل توجه نمی‌کنیم و اجازه می‌دهیم که تورم در 20 درصد، 30 درصد و 40 درصد باقی بماند. ما باید تورم را به زیر 5 درصد بکشانیم و این کار نیز شدنی است.

این کارشناس مسکن گفت: دو سوم قیمت تمام شده مسکن در خیلی از مناطق خوب و متوسط تهران قیمت زمین است بنابراین تا مسئله قیمت زمین حل نشود، مسئله مسکن را نمی‌توانیم حل کنیم. این سوال نیز به وجود می‌آید که «آیا دولت در شهر تهران زمین برای عرضه دارد؟ خیر». بنابراین این مشکل ما در حوزه مسکن تداوم پیدا خواهد کرد.

وی افزود: ظرفیت پذیری شهر تهران تقریبا بر اساس برنامه جامع جدید تکمیل شده است و قدرت جذب جمعیت بیشتری را ندارد. نتیجه می‌گیریم که دولت در بحث زمین نمی‌تواند کاری را انجام دهد اما می‌شود با ساخت شهرهای پیرامونی کاری کند که جمعیت بتواند در آنجا مستقر شود.

سلطان محمدی با اشاره به بیشتر شهرهای دنیا که یک حاشیه بسیار قوی و قابل سکونت دارند، تصریح کرد: هم اکنون در تهران نیز حاشیه ای مثل لواسان را داریم که برای سکونت بسیار مطلوب است بنابراین می‌شود حاشیه‌هایی ساخت که قابل سکونت باشند. لازمه آن این است که دولت برای حاشیه‌ها زیر ساخت‌های مناسبی را فراهم کند.

این کارشناس مسکن ادامه داد: هنوز بسیاری از شهرهای پیرامونی تهران به شبکه ریلی وصل نیستند و این مسئله جزو ضرورت های شهرهای حاشیه ای است. لذا دولت باید در آماده سازی زیر ساخت فعال شود چرا که ساخت خانه از طرف مردم کار دشواری نیست.