نکات کیلیدی تحلیل آینده بازار مسکن

به گزارش برنا، در این روزها که بسیاری از مردم به دنبال تحلیل آینده بازارهای کلان اقتصادی هستند، مراجعه به کارشناسان برای اینکه از آینده نزدیک بازارهای موازی همچون طلا، نرخ ارز و بورس با خبر شوند بیشتر شده است. در این بین بسیاری از متقاضیان خریدمسکن و یا کسانی که با مبالغ بالا، توان سرمایه گذاری در این حوزه را دارند، به تحلیل و پیش‌بینی این بازار پرداخته‌ و کاهش قیمتی که در نرخ دلار و طلا به وجود آمده را دلیلی محکم برای کاهش قیمت مسکن می دانند. اما آیا همچون گذشته بازار مسکن پس از تغییرات قیمت در بازارهای موازی خود واکنش نشان می دهد یا نه، مبحثی است که قصد داریم در این مقاله به آن بپردازیم.

انتظار کاهش قیمت مسکن به دنبال نرخ ارز

 این مهم که قیمت مسکن را عوامل مختلفی همچون شرایط کلان اقتصادی، نرخ ارز و رفتارهای هیجانی مردم، در خصوص خرید و یا فروش یکباره کالایی مشخص می کنند، برکسی پوشیده نیست. به این صورت در این شرایط که تعداد معاملات مسکن در کمترین حد خود قرارگرفته و متقاضی واقعی برای خرید املاک وجود ندارد؛ واکنش بازار مشخص است. این مهم عدم ریزش قیمت را موجه می کند و در نهایت ثبات را در قیمتها های فعلی رقم خواهد زد.

گفتنی است بازار مسکن به صورت افسارگسیخته ای افزایش قیمت را تجربه کرده که در بیشتر محله ها این نرخ رشد از500 درصد هم بیشتر شده است و هرچه کاهش قیمت در این بخش روی دهد، بازهم به نرخ املاک در سال گذشته نمی رسد. اکثر تحلیل های اقتصادی برای رشد یک بازار، تعداد معاملات با قیمت متعادل که متقاضی توان پرداخت آن را داشته باشد، را لازم می دانند. در حال حاضر که فاصله جیب مردم با قیمت خرید مسکن در ارزان ترین مناطق شهر افزایش زیادی پیدا کرده امری بدیهی است.

عرضه و تقاضا از تعادل خارج شده است

رشد بیش از حد قیمت در بازار مسکن باعث شده که تعداد زیادی واحد آماده عرضه بدون مشتری واقعی در بازار وجود داشته باشد و این امر علاوه بر اینکه سرمایه گذاران را برای ورود به این بخش دلسرد کرده، قیمت گذاری بر پایه عرضه و تقاضا را نیز با اختلال مواجه می کند. بدین صورت که در کشور ما سال‌هاست تولید مسکن کاهش چشمگیری داشته و این امر به طور منطقی باید کاهش عرضه را به همراه بیاورد.  در حالی که عرضه در حال حاضر بیش از تقاضا است و آن هم دلیلی ندارد جز کاهش توان مالی مردم برای خرید مسکن.

گفتنی است ساماندهی این مهم منوط به توسعه و پیشرفت فناوری در تمام بخش‌های صنعت ساختمان از تولید تا بهره برداری است. همان طور که در بخش فروش و عرضه مسکن، شرکت‌های دانش بنیان  این بخش را توسعه داده‌اند، باید در تمام بخش‌های بازار مسکن این پیشرفت پدید آید. به طوری که با توسعه تکنولوژی در ساخت، بتوان هزینه‌های تمام شده تولید مسکن را کاهش داده و از سوی دیگر با توسعه ابزارهای تامین مالی برای انجام پروژه و حتی افزایش توان مالی مردم برای خرید مسکن این بخش را هم ساماندهی کرد.

مردم، بهترین ناظر معاملات ملکی در بازار مسکن

گفتنی است پیشرفتی که در بخش فروش روی داده است، توسط مجموعه دانش بنیانی به نام کیلید انجام شده و همچنان این مجموعه بخش معاملات ملکی را توسط ابزارها و خدمات خود توسعه می دهد. ابزارهایی که علاوه بر تسریع و تسهیل در انجام معاملات ملکی، به مردم و مشاورین املاک کمک می کند تا در بستری شفاف معاملات ملکی خود را انجام دهند. از طرفی افزایش آگاهی ملکی مردم، نکته ای است که کیلید آن را در دستور کار خود قرار داده است تا خود مردم بهترین ناظر و بازرس در انجام معاملات باشند. کیلید این افزایش آگاهی را توسط ابزارهای مختلفی همچون تخمین قیمت، اطلاعات بازار مسکن و حتی به وسیله تولید محتوای تخصصی و انتشار آن در کیلید مگ به ارمغان می آورد. گفتنی است در این بخش، کیلید مجموعه پیشرو در کشور بوده است. به طوری که در حال حاضر تنها سامانه ای که از این ابزارها بهره می‌برد، این مجموعه دانش‌بنیان است.

 لازم به ذکر است تخمین قیمت مسکن که به صورت لحظه ای و فقط با دریافت کدپستی ده رقمی انجام می شود، آخرین ارزش املاک را به کاربر نشان می دهد. گفتنی است این ابزار تخصصی و بخش اطلاعات مسکن کیلید، علاوه بر ارزش افزوده هایی که برای مالکان و متقاضیان خرید یا  اجاره به همراه دارد، باعث می شود سیاست گذاری محله ای و کارا توسط متولیان تصمیم‌گیری در این بخش امکان پذیر باشد. به این صورت متولیان تصمیم گیری در افزایش یا کاهش قیمت و تعداد معاملات هر منطقه، می توانند از بخش اطلاعات بازار مسکن کیلید استفاده کنند.

بازار اجاره در انتظار کاهش قیمت مسکن

این مهم برای متقاضیان بازار اجاره نیز یک ابزار بسیار کاربردی به شمار می رود. به طوری که متقاضی اجاره آپارتمان درستارخان، یا اجاره آپارتمان در خواجه عبدالله می توانند پیش از آغاز مذاکرات خود به این بخش ها رفته و از آخرین قیمت و تغییرات روی داده در این محله آگاه شوند.

حال نگاهی به وضعیت آتی بازار اجاره نگاهی می اندازیم. این پرسش که آیا کاهش قیمت بازارهای موازی مسکن، در نرخ بازار اجاره تاثیر می گذارد یا خیر برای بسیاری از اجاره نشینان مهم است. گفتنی است نرخ اجاره بها در یکسال اخیر، متناسب با قیمت مسکن رشد نداشته و موازی با افزایش بیش از 500 درصدی در قیمت خانه، این نرخ افزایش پیدا نکرده است. این مهم در بسیاری از موارد همچون اجاره آپارتمان در اختیاریه اصلا امکان پذیر نیست. چراکه تا پیش از این گرانی قیمت، اجاره آپارتمان در اختیاریه و مناطق مجاورش نجومی بود و اگر مالکان قصد افزایش آن را داشته باشند، متقاضیان توان پرداخت نخواهند داشت و به این صورت مستاجران به فکر جابجایی خواهند افتاد. این مهم نیز در شرایط فعلی که بیماری کرونا همه گیر شده است، و کسب و کارها با افت بسیاری همراه بوده، بسیار سخت است  و می توان گفت امکان پذیر نیست.

نرخ اجاره بها در سقف توان پرداخت مردم قرار دارد

در نتیجه با توجه به شرایط فعلی اقتصاد مردم و حتی قانون سقف افزایش اجاره بها، بعید به نظر می رسد نرخ اجاره بها در شهری همچون تهران، افزایش پیدا کند. اما شوربختانه بسیاری از مستاجران از عهده همین اجاره بها هم بر نمی آیند و اجاره آپارتمان در ستارخان و محله های متوسط رو به بالا نیز کم رونق تر از گذشته شده است.

لازم به ذکر است ساماندهی تمام بخش های بازارمسکن می تواند با توسعه فن آوری روی دهد. همانطور که اشاره شد، در بخش ساخت، تامین مالی، فروش و بهره برداری می توان با ورود تکنولوژی هوش مصنوعی و الگوبرداری از میزان توسعه فعالیت مشاورین املاک، ارزش افزوده های بسیاری به ارمغان آورد. از سوی دیگر توسعه این بخش، همکاری تمام دستگاه های اقتصادی را می طلبد تا به صورت یکپارچه شاهد توسعه و پیشرفت این بازار باشیم.