مسکن در مسیر تورم مزمن/ چرا رویای خانهدار شدن هر روز دورتر میشود؟
به گزارش برنا، بازار مسکن ایران امروز نه با یک شوک مقطعی، بلکه با یک بحران ساختاری روبهروست؛ بحرانی که ریشه در تورم مزمن، کاهش قدرت خرید، افت ساختوساز، ناکارآمدی سیاستهای حمایتی و وابستگی شدید اقتصاد به متغیرهای کلان دارد. در چنین شرایطی، رؤیای خانهدار شدن برای بسیاری از خانوارها دورتر از گذشته شده و بازار اجاره نیز تحت فشار فزاینده قرار گرفته است.
خشایار باقرپور کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگوی پیش رو ، ابعاد مختلف تحولات اخیر بازار مسکن، ارتباط آن با نرخ ارز، سیاستهای دولت، وضعیت عرضه و تقاضا و چشمانداز آینده این بازار بررسی شده است.
ماهها قبل از افزایش قیمت مسکن هشدار داده بودید اما مسئولان بارها از ثبات بازار سخن گفتند. آیا میتوان گفت سیاستگذاران عملاً از تحولات بازار مسکن عقب ماندهاند؟
اگر به اظهارات و تحلیلهای پایان سال گذشته مراجعه کنیم، مشخص بود که بازار مسکن ظرفیت یک جهش قیمتی قابل توجه را دارد. حتی در سناریوی بدبینانه نیز افزایش حداقل ۵۰ درصدی قیمتها پیشبینی شده بود. امروز مشاهده میکنیم که در برخی مناطق کشور رشد قیمتها از این میزان عبور کرده است.
اشتباه اصلی سیاستگذاران این بود که تصور کردند بازار مسکن از بازار ارز جدا شده و دیگر تحت تأثیر نوسانات آن قرار نمیگیرد. در حالی که تنها یک فاصله زمانی میان رشد نرخ ارز و انعکاس آن در قیمت مسکن وجود داشت. آنچه امروز شاهد آن هستیم، نتیجه همان عقبماندگی تحلیلی و نادیده گرفتن واقعیتهای اقتصادی است.
برخی معتقدند مسکن دیگر یک کالای مصرفی نیست و به ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه تبدیل شده است. آیا خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه به رؤیایی دستنیافتنی تبدیل شده است؟
امروز مسکن در وضعیت پیچیدهای قرار گرفته است. از یک سو ذاتاً کالایی مصرفی محسوب میشود، اما از سوی دیگر عملاً از دسترس مصرفکننده خارج شده است. حتی ویژگی سرمایهای آن نیز تضعیف شده، زیرا یکی از مهمترین شاخصهای سرمایهگذاری یعنی نقدشوندگی را از دست داده است.
خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه سالهاست دشوار شده، اما اکنون این وضعیت به مراتب شدیدتر از گذشته است. فاصله درآمد خانوارها با قیمت مسکن آنقدر افزایش یافته که بسیاری از خانوارها حتی امکان ورود به بازار خرید را نیز ندارند.
در حالی که معاملات مسکن همچنان در رکود قرار دارد، قیمتها در حال افزایش است. آیا این وضعیت نشانه شکلگیری یک بحران جدید در بازار مسکن نیست؟
بحران جدیدی شکل نگرفته؛ بلکه همان بحران قدیمی عمیقتر شده است. رکود فعلی نتیجه کاهش شدید قدرت خرید مردم است. اما نگرانی اصلی، رکود ساختوساز است.
امروز صنعت ساختمان با یکی از سختترین دورههای خود روبهروست. سازندگان با هزینههای سنگین تولید مواجهاند و در مقابل، بازاری میبینند که نقدشوندگی بسیار پایینی دارد. طبیعی است که در چنین شرایطی انگیزه برای سرمایهگذاری و تولید مسکن کاهش پیدا کند. این موضوع در سالهای آینده میتواند به کمبود بیشتر عرضه و افزایش فشار بر قیمتها منجر شود.
عدهای میگویند هر موج افزایش نرخ ارز با فاصله کوتاهی به رشد قیمت مسکن منجر میشود. آیا بازار مسکن عملاً به گروگان نوسانات ارزی تبدیل شده است؟
بازار مسکن همچنان ارتباط مستقیم و غیرمستقیم با بازار ارز دارد. بخشی از این ارتباط به دلیل همبستگی میان بازارهای سرمایه است و بخشی دیگر به افزایش هزینههای تولید بازمیگردد؛ از مصالح ساختمانی و ماشینآلات گرفته تا دستمزدها و خدمات فنی.
نکته مهم این است که مسکن در دورههای کاهش نرخ ارز معمولاً کاهش قیمت محسوسی را تجربه نمیکند، اما در زمان افزایش نرخ ارز به سرعت واکنش نشان میدهد. به همین دلیل میتوان گفت بازار ارز همچنان یکی از مهمترین متغیرهای تعیینکننده قیمت مسکن در کشور است.
اگر روند فعلی ادامه پیدا کند، آیا باید منتظر جهش قیمتی جدیدی مشابه سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۱ باشیم؟
به نظر نمیرسد جهش ناگهانی مشابه ماههای اخیر دوباره تکرار شود، اما روند افزایشی قیمتها ادامه خواهد داشت. دوره آرامش نسبی بازار که در بخشی از سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ مشاهده شد، به پایان رسیده است.
احتمالاً در سالهای پیشرو شاهد تورم مستمر و شیب افزایشی قیمت مسکن خواهیم بود؛ هرچند شدت آن ممکن است کمتر از جهشهای ناگهانی گذشته باشد.
چرا باوجود اجرای طرحهای مختلف دولتی در حوزه مسکن، فاصله میان عرضه و تقاضا بیشتر شده است؟ آیا این طرحها شکست خوردهاند؟
واقعیت این است که طرحهای دولتی نتوانستهاند اثرگذاری مورد انتظار را داشته باشند. آمارهای ساخت و بهرهبرداری نیز این موضوع را تأیید میکند. بسیاری از برنامههایی که
شهلا: با هدف کنترل قیمت یا افزایش عرضه طراحی شدند، یا به مرحله اجرا نرسیدند یا نتوانستند پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشند.
مشکل اصلی این است که سیاستگذاری مسکن در سالهای اخیر فاقد ثبات، انسجام و اولویتگذاری روشن بوده و به همین دلیل شکاف میان عرضه و تقاضا همچنان در حال افزایش است.
برخی کارشناسان از وجود انحصار و احتکار زمین سخن میگویند. آیا این موضوع در گرانی مسکن نقش دارد؟
زمین یکی از نهادههای مهم تولید مسکن است و هرگونه محدودیت در عرضه آن میتواند بر قیمت نهایی تأثیر بگذارد. در سالهای گذشته بارها درباره تجمیع زمینهای دولتی و عدم استفاده مؤثر از آنها برای توسعه مسکن هشدار داده شده است.
البته سهم زمین نسبت به دهه ۱۳۹۰ در قیمت تمامشده ساخت کاهش یافته، اما همچنان یکی از عوامل مؤثر در گرانی مسکن محسوب میشود؛ بهویژه زمانی که زیرساختهای لازم برای توسعه مناطق جدید نیز فراهم نباشد.
آیا افزایش اخیر قیمت مسکن ناشی از واقعیتهای اقتصادی است یا بخشی از آن به انتظارات روانی و سفتهبازی بازمیگردد؟
افزایش قیمتهای اخیر بیش از آنکه محصول سفتهبازی باشد، ناشی از واقعیتهای اقتصادی است. رشد هزینههای تولید، افزایش نرخ ارز، تورم عمومی اقتصاد و کاهش ارزش پول ملی، مهمترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن هستند.
سفتهبازی ممکن است در برخی مقاطع بر سرعت تحولات اثر بگذارد، اما عامل اصلی تعیینکننده قیمتها نیست.
آیا بازار مسکن در حال حرکت به سمت دو قطبی شدن است، بازاری برای سرمایهگذاران و بازاری خارج از دسترس مصرفکنندگان؟
امروز حتی سرمایهگذاران نیز با احتیاط بیشتری به بازار مسکن نگاه میکنند، زیرا نقدشوندگی این بازار به شدت کاهش یافته است. در واقع بازار به نقطهای رسیده که نه مصرفکننده توان خرید دارد و نه سرمایهگذار از بازدهی آن اطمینان کافی پیدا میکند.
این وضعیت نوعی بنبست اقتصادی را در بازار مسکن ایجاد کرده است؛ بازاری که قیمتها در آن بالا میرود اما معاملات رونق نمیگیرد.
اگر امروز یک جوان بخواهد بدون کمک خانوادگی صاحب خانه شود، چند سال باید پسانداز کند؟
اگر منظور خانهدار شدن صرفاً از محل پسانداز درآمدهای معمولی و بدون کمک خانواده، ارث، تسهیلات ویژه یا منابع خارج از درآمد شخصی باشد، واقعیت تلخ این است که در شرایط فعلی چنین هدفی برای بخش بزرگی از جامعه عملاً دستنیافتنی شده است.
سرعت رشد قیمت مسکن از سرعت رشد درآمدها بسیار بیشتر بوده و همین مسئله موجب شده فاصله میان درآمد و قیمت مسکن هر سال افزایش یابد.آنچه میتوان با اطمینان گفت این است که دولتها طی سالهای گذشته نقش مؤثری در تنظیم بازار مسکن ایفا نکردهاند. هر زمان که بازار وارد رکود شده، آن را به عنوان موفقیت در کنترل قیمتها معرفی کردهاند؛ در حالی که علت اصلی رکود، کاهش شدید قدرت خرید مردم بوده است.
بازار مسکن در سالهای اخیر عملاً به بازاری رهاشده تبدیل شده که نه در بخش عرضه و نه در بخش تقاضا سیاست مؤثر و پایداری در آن مشاهده نمیشود
امروز به متقاضیان مصرفی چه توصیهای میکنید؟ خرید کنند یا منتظر کاهش قیمت بمانند؟
برای متقاضیان مصرفی که توان مالی خرید دارند، تعلل میتواند هزینهزا باشد. در شرایط فعلی هیچ نشانهای از کاهش معنادار قیمت مسکن دیده نمیشود و تمامی متغیرهای اقتصادی همچنان از تداوم روند افزایشی حکایت دارند.
به همین دلیل اگر خرید با هدف مصرف شخصی باشد و منابع مالی لازم فراهم شده باشد، انتظار برای کاهش قیمتها چندان منطقی به نظر نمیرسد.
سخن آخر
حل بحران مسکن نیازمند افزایش عرضه واقعی، اصلاح سیاستهای زمین، تسهیل سرمایهگذاری در ساختوساز و ایجاد ثبات در متغیرهای کلان اقتصادی است؛ در غیر این صورت، بازار همچنان در مسیر تورم و کاهش دسترسی خانوارها به مسکن حرکت خواهد کرد.
انتهای پیام/
