سقف اجاره شکست خورد؟/ چگونه سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره دور زده میشود؟
به گزارش برنا، نشانههای بازار از شکلگیری روشهای تازه برای عبور از این محدودیت حکایت دارد. تغییر مستأجر به جای تمدید قرارداد، دریافت مبالغ خارج از اجارهنامه، تغییر ترکیب رهن و اجاره و حتی قیمتگذاری جداگانه برای وسایل داخل خانه از جمله مسیرهایی است که باعث شده هزینه واقعی اجاره بیش از رقم درجشده در قرارداد افزایش پیدا کند.
بازار اجاره از قانون جلو زد
تابستان هر سال برای میلیونها خانوار ایرانی فصل تصمیمگیری درباره ماندن یا جابهجایی است. اما در سالهای اخیر این تصمیم دیگر تنها به انتخاب یک خانه جدید محدود نمیشود و به یک محاسبه سنگین اقتصادی تبدیل شده است.
افزایش قیمت مسکن، رشد هزینه تعمیر و نگهداری ساختمان، کاهش عرضه واحدهای کوچک و افزایش تقاضای اجاره باعث شده بازار اجاره فشار بیشتری به خانوارها وارد کند.
در چنین شرایطی تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره قرار بود مانعی در برابر جهشهای ناگهانی باشد، اما تجربه معاملات نشان میدهد بخشهایی از بازار مسیرهای دیگری برای افزایش هزینه پیدا کردهاند.
در واقع چالش اصلی امروز بازار اجاره، نه فقط میزان افزایش ثبتشده در قرارداد، بلکه فاصله میان قرارداد و مبلغی است که مستأجر در نهایت پرداخت میکند.
فاصله میان اجاره روی کاغذ و دارایی مستاجر
یکی از مهمترین تغییرات بازار اجاره در سالهای اخیر، افزایش قراردادهایی است که رقم رسمی آنها با هزینه واقعی زندگی تفاوت دارد.
در برخی موارد مالک و مستأجر توافق میکنند مبلغی مشخص در قرارداد ثبت شود، اما بخشی از افزایش قیمت خارج از قرارداد پرداخت شود.
این روش باعث میشود قرارداد از نظر ظاهری با سقف تعیینشده هماهنگ باشد، اما فشار مالی واقعی به مستأجر منتقل شود.
بررسی روند بازار نشان میدهد در شرایط تورمی، برخی موجران تلاش میکنند کاهش قدرت خرید مستأجر را با روشهای غیرمستقیم جبران کنند. دریافت مبلغ اضافه نقدی، توافقهای شفاهی و پرداختهای خارج از سامانه از جمله روشهایی است که امکان نظارت دقیق را کاهش میدهد.
تغییر مستأجر به جای افزایش قانونی
یکی از پیچیدهترین مسیرهای افزایش اجاره، پایان دادن به قرارداد قبلی و ورود مستأجر جدید است.
در قراردادهای تمدیدی، مالک محدودیت بیشتری برای افزایش قیمت دارد، اما در قرارداد جدید، قیمتگذاری معمولاً بر اساس شرایط روز بازار انجام میشود.
به همین دلیل برخی مالکان ترجیح میدهند به جای ادامه قرارداد با مستأجر قدیمی، ملک را دوباره وارد بازار کنند.
در این شرایط ممکن است خانهای که سال گذشته با یک مبلغ مشخص اجاره داده شده، پس از تخلیه با فاصله قابل توجهی نسبت به رقم قبلی عرضه شود.
این موضوع باعث شده برخی مستأجران قدیمی با یک انتخاب دشوار مواجه شوند. یا باید افزایش مورد درخواست مالک را بپذیرند یا هزینه سنگین جابهجایی را پرداخت کنند.
رهن و اجاره چگونه به ابزار افزایش قیمت تبدیل شد؟
یکی از بخشهای پیچیده بازار اجاره، ترکیب مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه است.
در سالهای گذشته بسیاری از قراردادها بر اساس تبدیل رهن به اجاره تنظیم شدهاند، اما همین فرمول در برخی معاملات به ابزاری برای افزایش هزینه تبدیل شده است.
برای مثال خانواری که سال گذشته با مبلغ مشخصی ودیعه و اجاره ماهانه قرارداد بسته، ممکن است امسال با پیشنهاد افزایش قابل توجه مبلغ رهن مواجه شود.
اگر مستأجر توان تأمین نقدینگی نداشته باشد، این افزایش به اجاره ماهانه منتقل میشود.
در نتیجه خانواری که توان مالی کمتری دارد، معمولاً هزینه بیشتری در طول سال پرداخت میکند.
این روند نشان میدهد فشار بازار اجاره فقط به قیمت ملک مربوط نیست بلکه به توان نقدینگی خانوارها نیز وابسته است.
در سالهای اخیر شکل جدیدی از قیمتگذاری در بازار اجاره دیده میشود. برخی واحدها به صورت نیمهمبله عرضه میشوند و وجود وسایلی مانند یخچال، لباسشویی، اجاق گاز یا تلویزیون به عنوان عاملی برای افزایش مبلغ پیشنهادی مطرح میشود.
اصل وجود وسایل در خانه موضوع غیرعادی نیست، اما زمانی که ارزش واقعی این وسایل با مبلغ اضافه دریافتی تناسب نداشته باشد، عملاً به راهی برای افزایش هزینه سکونت تبدیل میشود.
به این ترتیب ممکن است رقم اصلی اجاره در قرارداد کنترل شود، اما هزینه نهایی خانوار افزایش پیدا کند.
مقایسه قدرت پرداخت مستأجران در یک دهه اخیر
بررسی روند درآمد و هزینه مسکن نشان میدهد فشار اجاره در مقایسه با سالهای گذشته افزایش قابل توجهی داشته است.
در سال ۱۳۹۵ حداقل دستمزد کارگران کمتر از یک میلیون تومان بود و اگرچه درآمد خانوارها پایینتر بود، اما قیمت مسکن و اجاره فاصله بسیار زیادی با سطح فعلی داشت.
در سال ۱۴۰۵ حداقل پایه مزد ماهانه به حدود ۱۶ میلیون و ۶۲۵ هزار تومان رسیده است، اما رشد هزینه مسکن بسیار سریعتر از رشد درآمد حرکت کرده است.
به همین دلیل سهم اجاره از درآمد خانوار افزایش یافته و بسیاری از خانوادهها مجبور شدهاند بخش بزرگی از درآمد ماهانه خود را صرف تأمین مسکن کنند.
در شهرهای بزرگ، به ویژه تهران و مناطق اطراف پایتخت، حتی واحدهای کوچک نیز برای بسیاری از خانوارهای متوسط و کمدرآمد به یک هزینه سنگین تبدیل شدهاند.
چرا مستأجران مجبور به پذیرش قیمتهای بالاتر میشوند؟
یکی از دلایل اصلی پذیرش افزایشهای بیشتر از سقف قانونی، هزینه بالای جابهجایی است.
مستأجر برای انتقال به خانه جدید باید هزینههای مختلفی پرداخت کند. از کمیسیون مشاور املاک گرفته تا هزینه حملونقل، تعمیرات و تأمین دوباره مبلغ ودیعه.
به همین دلیل بسیاری از خانوارها ترجیح میدهند در خانه فعلی بمانند و افزایش قیمت را بپذیرند.
در چنین شرایطی، هزینه جابهجایی به عاملی تبدیل میشود که قدرت مذاکره مستأجر را کاهش میدهد.
آینده بازار اجاره به شفافیت وابسته است
کارشناسان معتقدند کنترل بازار اجاره تنها با اعلام یک درصد مشخص امکانپذیر نیست.
شفاف شدن قراردادها، ثبت همه پرداختها، نظارت دقیقتر بر معاملات و ایجاد دسترسی بهتر به اطلاعات بازار میتواند فاصله میان قانون و واقعیت را کاهش دهد.
بازار اجاره زمانی به تعادل نزدیک میشود که رقم واقعی پرداختی همان رقمی باشد که در قرارداد ثبت شده است.
در غیر این صورت، هر سقف قانونی ممکن است در مسیرهای مختلف دور زده شود و فشار اصلی همچنان بر دوش خانوارهای مستأجر باقی بماند.
