سایه روشنهای مسکن استیجاری/ نگاهی به الگوهای جهانی و ۴ راهکار نجات
به گزارش برنا، از یک سو تقاضای میلیونی برای مسکن ارزان و از سوی دیگر، ظرفیت محدود عرضه و وجود ۸۵۰ هزار واحد نیمهتمام که مانند یک بدهی ساختاری بر دوش بازار مسکن سنگینی میکنند. این گزارش با تحلیل تطبیقی مدلهای جهانی و بررسی استانداردهای سازمان همکاری و توسعه اقتصادی، به این پرسش پاسخ میدهد که چرا مدلهای حمایت محدود، در برابر «بحران عرضه» شکست میخورند و راهکار جایگزین برای خروج از این بنبست چیست.
کالبدشکافی آماری طرح داخلی و پارادایم حذف
طرح مسکن استیجاری دولت بر یک مدل غربالگری سختگیرانه استوار است. برای درک ابعاد این موضوع، باید به چهار شرط اصلی ثبتنام نگاه کنیم:
۱. سقف زمانی ازدواج (۵ سال): این شرط، عملاً تمام زوجهایی که در سالهای اول ازدواج با شکست در تامین مسکن مواجه شده و اکنون در سالهای ششم به بعد هستند را حذف میکند.
۲. شرط عدم مالکیت: این بند، عدالتمحور به نظر میرسد، اما در واقع باعث میشود افرادی که ملک کوچک یا زمینهای غیرقابل بهرهبرداری در روستاهای دورافتاده دارند، از دایره حمایت خارج شوند.
۳. فیلتر دهکهای ۱ تا ۶: طبق آمارهای رسمی، لایههای میانی جامعه (دهکهای ۷ و ۸) بیشترین فشار تورمی را حس میکنند، زیرا نه به اندازه دهکهای پایین مورد حمایت هستند و نه توان مالی دهکهای بالا را دارند. حذف این لایهها، طرح را از یک سیاست اجتماعی به یک کمک به اقشار محروم تبدیل میکند.
۴. شرط سابقه سکونت: این بند، متقاضیان را در حصار جغرافیایی قرار میدهد و مانع از جابجایی نیروی کار متخصص بین استانها میشود.
بازخوردهای اجتماعی، از امید به نارضایتی
بررسی بازخوردهای کاربران در فضای مجازی، نشاندهنده یک «بحران اعتماد» به فرآیندهای تخصیصی است. از یک سو، استقبال از اصل ایده «اجاره ارزان» دیده میشود، اما از سوی دیگر، سه محور انتقادی اصلی شکل گرفته است: ابهام در دهکبندی، عدم شفافیت در اولویتبندی و ظرفیت محدود در برابر تقاضای انبوه. وقتی متقاضی نمیداند در کجای صف قرار دارد و معیار تخصیص چیست، حس «ناکارآمدی اداری» جایگزین «امید به حمایت» میشود.
بحران عرضه و تضاد تخصیص با تکمیل
یکی از نقاط کور این سیاست، نادیده گرفتن آمارهای مربوط به «تولید» است. در حالی که دولت بر تخصیص چند هزار واحد متمرکز است، یک بحران آماری در پسزمینه وجود دارد: ۸۵۰ هزار واحد نیمهتمام.
از منظر اقتصادی، تمرکز بر طرحهای استیجاری با ظرفیت محدود، در حالی که حجم عظیمی از مسکن در دست اقدام است، یک «هزینه فرصت» سنگین ایجاد میکند. اگر دولت به جای مدیریت اداریِ چند هزار واحد، روی «تکمیل» این ۸۵۰ هزار واحد متمرکز میشد، اثرات زیر حاصل میشد:
افزایش عرضه واقعی: ورود این حجم از مسکن به بازار، طبق قانون عرضه و تقاضا، فشار را از روی اجارهبها برمیدارد.
کاهش قیمتهای بازار آزاد: وقتی عرضه افزایش یابد، مالکان برای پر کردن واحدهای خود مجبور به کاهش اجارهبها میشوند.
حل مشکل بدهیهای ساختمانی: تکمیل این واحدها، زنجیره طلبهای متراکم در صنعت ساختمان را میشکند.
در واقع، طرح فعلی دولت تخصیصی است (یعنی توزیع موجودی فعلی)، در حالی که بازار مسکن ایران نیازمند یک طرح «تولیدی» (یعنی افزایش موجودی) است.
مدلهای موفق در برابر شکستهای ساختاری
برای اینکه بفهمیم طرح ایران کجاست، باید آن را با دادههای سازمان همکاری و توسعه اقتصادی مقایسه کنیم. در مجموع ۳۳ کشور عضو این سازمان، مسکن استیجاری اجتماعی حدود ۶ درصد از کل موجودی مسکن را تشکیل میدهد، اما نحوه مدیریت آن متفاوت است.
مدل وین (اتریش)، الگوی تنوع اجتماعی
شهر وین در جهان به عنوان موفقترین الگوی مسکن استیجاری شناخته میشود. ویژگیهای این مدل عبارتند از: سهم بالا در بازار: ۴۳ درصد از مسکنهای شهر، اجتماعی یا یارانهای هستند.اجارهبهای متغیر: اجارهها بر اساس درآمد فرد تعیین میشوند و به طور متوسط ۳۰ درصد کمتر از بازار آزاد هستند.مخلوط کردن طبقات: در وین، طبقه متوسط نیز در این واحدها زندگی میکند. این کار باعث میشود کیفیت ساختمانها حفظ شود و از ایجاد «محلههای فقیرنشین» جلوگیری شود.
مدل هلند و دانمارک، تله صف انتظار
هلند با اختصاص ۳۰ درصد از مسکنها به بخش اجتماعی، سهم بالایی دارد، اما با یک بحران آماری روبهرو است: صفهای انتظار ۱۰ ساله. این تجربه به ما میآموزد که اگر تولید مستمر نباشد، حتی سهم بالای مسکن اجتماعی نیز منجر به نارضایتیهای اجتماعی میشود.
مدل سنگاپور، تبدیل اجاره به سرمایه
سنگاپور متوجه شد که اجارهبها هرگز به ثبات ملی منجر نمیشود؛ لذا ۸۰ درصد جمعیت در واحدهای دولتی زندگی میکنند، اما این واحدها به صورت «مالکیت حمایتی» واگذار شدهاند. در سنگاپور، مسکن استیجاری تنها یک «ایستگاه موقت» برای رسیدن به «مالکیت» است.
شکستهای سیستمیک در آمریکا و بریتانیا
بریتانیا: سیاست فروش خانههای دولتی به مستأجران باعث شد موجودی مسکن اجتماعی سقوط کند و بحران اجاره تشدید شود.
ایالات متحده: تمرکز بر ساخت مجتمعهای عظیم دولتی منجر به فرسودگی و افزایش جرم شد، لذا آمریکا از دهه ۹۰ سیاست خود را به یارانه اجاره تغییر داد تا فرد بتواند در هر جای شهر خانه بگیرد و انعطافپذیری بازار حفظ شود.
چهار شرط موفقیت و نقشه راه
بر اساس استانداردهای جهانی، هر طرح مسکن استیجاری برای اینکه از یک «تسکین موقت» به یک «راهکار پایدار» تبدیل شود، باید چهار شرط زیر را احراز کند:
تداوم ساختوساز (عرضه مستمر)
سیاستهای مسکن نباید «پروژهای» باشند. ایران نیاز به یک «برنامه استراتژیک ۱۰ ساله» دارد که در آن هر سال تعداد مشخصی واحد استیجاری وارد بازار شود تا بازار قیمت را پیشبینی کند و از تورم اجارهبها جلوگیری شود.
تأمین مالی مقاوم در برابر تورم
تأمین بودجه مسکن اجتماعی نباید وابسته به بودجههای سالانه دولت باشد. راهکار، استفاده از «مالیات بر زمینهای خالی» یا «صندوقهای ذخیره مسکن» است تا حتی در دوران رکود نیز ساختوساز متوقف نشود.
مدیریت غیرانتفاعی و تعاونی
تجربه اتریش نشان میدهد مدیریت مستقیم دولتی به دلیل بوروکراسی، ناکارآمد است. راهکار، واگذاری مدیریت واحدها به «تعاونیهای مسکن غیرانتفاعی» است که هدفشان سود نیست، بلکه حفظ کیفیت و قیمت پایین اجاره است.
جلوگیری از جدایی اجتماعی
طرح ایران با محدود کردن شدید به دهکهای پایین، ریسک ایجاد مجتمعهای فقیرنشین را دارد. راهکار جهانی، ایجاد مسکن مختلط است، یعنی در یک ساختمان، هم لایههای کمدرآمد و هم لایههای متوسط حضور داشته باشند تا توازن اجتماعی و کیفیت محیطی حفظ شود.
طرح مسکن استیجاری زوجهای جوان در لایه اول، یک اقدام انسانی و ستودنی است، اما در لایه دوم، یک راهکار اقتصادی ناکافی است. برای تبدیل این طرح به یک موفقیت ملی، دولت باید از مدل تخصیص واحدهای محدود به سمت تولید انبوه و مدیریت اجتماعی حرکت کند.
پیشنهادهای کلیدی برای اصلاح مسیر شامل، تبدیل ۸۵۰ هزار واحد نیمهتمام به بانک مسکن استیجاری اجتماعی، جایگزینی شرط سابقه سکونت با نیاز شغلی برای حمایت از نیروی کار متحرک و متخصص، ایجاد مکانیزمی که بخشی از اجارهبهای پرداختی، به عنوان پسانداز مسکن برای خرید آینده زوجها و ایجاد یک سامانه شفافیت صف انتظار برای حذف هرگونه پارتیبازی اداری است.
مسکن نباید به عنوان یک جایزه برای تعداد محدودی از زوجها توزیع شود، بلکه باید به عنوان یک «زیرساخت شهری» تعریف شود تا فشار بر بازار آزاد کاهش یافته و حق مسکن برای تمام شهروندان، فارغ از دهک درآمدی، تضمین شود.
انتهای پیام/
