ثبت رسمی قراردادهای پیشفروش؛ سپری در برابر کلاهبرداریهای ملکی
دکتر یزدانیان در خبرگزاری برنا سمنان نوشت: پیشفروش ساختمان در سالهای اخیر به یکی از رایجترین روشهای تأمین مسکن و سرمایهگذاری در بازار املاک تبدیل شده است.
بسیاری از شهروندان با هدف خانهدار شدن یا حفظ ارزش سرمایه خود، بخشی از داراییشان را به خرید واحدهای در حال ساخت اختصاص میدهند. با این حال، تجربه سالهای گذشته نشان داده است که بیتوجهی به الزامات قانونی در این حوزه میتواند زمینهساز بروز اختلافات حقوقی، کلاهبرداریهای گسترده و خسارتهای سنگین مالی برای خریداران باشد.
بخش قابل توجهی از پروندههای مرتبط با معاملات ملکی در مراجع قضایی، ناشی از قراردادهای غیررسمی، نبود شفافیت در تعهدات طرفین و انجام معاملات خارج از چارچوبهای قانونی است. فروش یک واحد به چند نفر، عدم تحویل بهموقع ساختمان، اختلاف بر سر مشخصات فنی واحدها و خودداری فروشندگان از انتقال سند، تنها بخشی از مشکلاتی است که در نتیجه بیتوجهی به مقررات قانونی شکل میگیرد.
در همین راستا، قانونگذار با تصویب قانون پیشفروش ساختمان و همچنین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تلاش کرده است تا امنیت حقوقی معاملات را افزایش داده و از بروز بسیاری از اختلافات و تخلفات جلوگیری کند. مهمترین اصل مورد تأکید این قوانین، ثبت رسمی قراردادهای پیشفروش و انجام تمامی مراحل معامله از طریق مراجع قانونی و قابل استناد است.
بر اساس قانون، قرارداد پیشفروش ساختمان و حتی انتقال حقوق و تعهدات ناشی از آن، باید در قالب سند رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. این الزام قانونی صرفاً یک تشریفات اداری نیست، بلکه ابزاری برای حفظ حقوق خریداران و فروشندگان و جلوگیری از سوءاستفادههای احتمالی محسوب میشود. ثبت رسمی قراردادها موجب میشود تمامی اطلاعات مربوط به ملک، فروشنده، خریدار و تعهدات طرفین در سامانههای رسمی ثبت شده و امکان هرگونه معامله معارض یا ادعای غیرواقعی به حداقل برسد.
یکی از اشتباهات رایج در بازار مسکن، اعتماد به قراردادهای عادی یا توافقهایی است که خارج از فرآیند رسمی تنظیم میشوند. بسیاری از شهروندان تصور میکنند امضای یک قولنامه یا توافقنامه در بنگاه معاملات ملکی برای حفظ حقوق آنان کافی است، در حالی که قانون، پیشفروش ساختمان را تنها در قالب سند رسمی به رسمیت شناخته است. به همین دلیل، در صورت بروز اختلاف، استناد به قراردادهای غیررسمی میتواند مشکلات فراوانی برای طرفین ایجاد کند.
در این میان، نقش مشاوران املاک نیز دارای حدود مشخصی است. مطابق مقررات، مشاوران املاک تنها مجاز به انجام مذاکرات اولیه و معرفی طرفین هستند و حق تنظیم قرارداد نهایی پیشفروش را ندارند. وظیفه اصلی آنان هدایت متعاملین به دفاتر اسناد رسمی برای انعقاد قرارداد قانونی است. از این رو، شهروندان باید توجه داشته باشند که بنگاه معاملات ملکی محل نهایی انعقاد قرارداد پیشفروش نیست و انعقاد چنین قراردادهایی خارج از چارچوب قانونی میتواند تبعات حقوقی به دنبال داشته باشد.
موضوع مهم دیگر، بررسی دقیق وضعیت حقوقی پروژه پیش از امضای قرارداد است. خریداران نباید صرفاً به تبلیغات، وعدههای شفاهی یا بروشورهای تبلیغاتی اعتماد کنند. احراز مالکیت یا اختیار قانونی فروشنده برای ساخت و فروش، بررسی مجوزهای ساختمانی، استعلام وضعیت ثبتی ملک و اطمینان از وجود مدارک قانونی لازم، از جمله اقداماتی است که باید پیش از هرگونه پرداخت وجه انجام شود. بسیاری از اختلافات و پروندههای قضایی ناشی از آن است که خریداران بدون بررسی وضعیت حقوقی پروژه، اقدام به انعقاد قرارداد یا پرداخت مبالغ قابل توجه کردهاند.
شفافیت در مفاد قرارداد نیز از اهمیت ویژهای برخوردار است. مشخصات کامل طرفین، اطلاعات دقیق ملک، ویژگیهای فنی و معماری واحد، قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل، زمان انتقال سند و ضمانت اجراهای مربوط به تخلف از تعهدات باید به صورت روشن و دقیق در قرارداد درج شود. هرچه مفاد قرارداد شفافتر باشد، احتمال بروز اختلاف در آینده کاهش خواهد یافت.
قانونگذار برای حمایت از پیشخریداران نیز سازوکارهای متعددی پیشبینی کرده است. امکان ارتباط پرداخت اقساط با میزان پیشرفت فیزیکی پروژه، باقی ماندن بخشی از ثمن معامله تا زمان انتقال قطعی سند و پیشبینی خسارت برای تأخیر در انجام تعهدات، از جمله ابزارهایی است که برای حمایت از حقوق خریداران در نظر گرفته شده است. این حمایتها موجب میشود خریداران در برابر تخلفات احتمالی سازندگان از پشتوانه قانونی مناسبی برخوردار باشند.
همچنین در مواردی که سازنده از انجام تعهدات خودداری کند، واحد مورد معامله را در موعد مقرر تحویل ندهد یا از انتقال رسمی سند امتناع ورزد، قانون راهکارهای لازم برای مطالبه خسارت، الزام به انجام تعهد و حتی فسخ قرارداد را پیشبینی کرده است. این موضوع نشان میدهد که نظام حقوقی کشور تلاش کرده است تعادل مناسبی میان حقوق و تعهدات طرفین برقرار کند.
نکته قابل توجه آن است که پیشفروش ساختمان خارج از چارچوب رسمی تنها یک تخلف مدنی نیست، بلکه در مواردی میتواند واجد ضمانت اجرای کیفری نیز باشد. به همین دلیل، رعایت الزامات قانونی در این حوزه صرفاً یک توصیه احتیاطی نیست، بلکه ضرورتی حقوقی برای حفظ نظم معاملات و حمایت از سرمایه شهروندان محسوب میشود.
امروزه که بازار مسکن یکی از مهمترین عرصههای سرمایهگذاری خانوارها به شمار میرود، آگاهی عمومی نسبت به قوانین و مقررات مرتبط با پیشفروش ساختمان بیش از هر زمان دیگری ضرورت دارد. ثبت رسمی قراردادها، بررسی دقیق مدارک و مستندات قانونی، پرهیز از اعتماد به توافقهای غیررسمی و استفاده از ظرفیتهای قانونی موجود، میتواند از شکلگیری بسیاری از اختلافات، کلاهبرداریها و پروندههای قضایی جلوگیری کند.
در نهایت، ثبت رسمی قراردادهای پیشفروش را باید یکی از مهمترین ابزارهای تأمین امنیت حقوقی در بازار مسکن دانست؛ ابزاری که ضمن حمایت از حقوق خریداران و فروشندگان، به شفافیت بیشتر معاملات، افزایش اعتماد عمومی و کاهش آسیبهای ناشی از کلاهبرداریهای ملکی کمک میکند.
