رکود مسکن در سایه انفجار هزینه ساخت/راه عبور از بنبست مسکن چیست؟
فروغمند اعرابی در تشریح وضعیت بازار مسکن و صنعت ساختمان اظهار کرد: نمایشگاه ساختمان به گزارش برنا، امسال با وجود ترافیک بالا و حضور گسترده مراجعهکنندگان، بیش از آنکه بیانگر رونق واقعی صنعت ساختمان باشد، به یک گردهمایی بزرگ از فعالان این صنعت تبدیل شده است؛ بنابراین نباید رونق ظاهری نمایشگاه را با وضعیت واقعی بازار مسکن و ساختوساز یکسان دانست.
وی افزود: در باطن صنعت ساختمان، بهخصوص برای سازندگان، شرایط مناسبی وجود ندارد. بازار مسکن در حال حاضر با ترکیبی از رکود و «انفجار هزینه جایگزینی» مواجه است؛ به این معنا که هزینه جایگزین کردن یک ملک یا آغاز پروژه جدید آنقدر افزایش یافته که حتی سازندهای که دارای ملک است، انگیزه کافی برای فروش و ورود مجدد به پروژه ساختمانی جدید ندارد.
فروغمند اعرابی ادامه داد: نهادهها و مصالح ساختمانی افزایش قابل توجهی داشتهاند و برخی اقلام حتی رشد چندبرابری را تجربه کردهاند. برای نمونه، قیمت چوب نسبت به سال گذشته افزایش بسیار شدیدی داشته است. مجموعه این افزایش قیمتها در نهایت هزینه تمامشده ساخت مسکن را بالا میبرد و در شرایطی که قدرت خرید متقاضیان نیز محدود است، فاصله میان هزینه ساخت و توان خرید بیشتر میشود.
خاموشی آماری در بازار مسکن
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به کاهش دسترسی به دادههای خام بازار گفت: یکی از مشکلات جدی امروز، نوعی «خاموشی آماری» در بازار مسکن است. چند سال است که دادههای خام و قابل اتکای بازار مسکن به شکل مناسبی در دسترس نیست و حتی در مواردی که اطلاعاتی وجود دارد، حجم دادهها برای انجام تحلیلهای عمیق و دقیق کافی نیست.
وی تصریح کرد: نبود دادههای کافی، امکان تصمیمگیری صحیح برای سیاستگذار، سرمایهگذار و حتی فعالان بازار را کاهش میدهد. در چنین شرایطی نمیتوان تصویری دقیق از عمق رکود، میزان معاملات و روند واقعی ساختوساز ارائه کرد.
کاهش ساختوساز و فشار بر درآمدهای شهری
فروغمند اعرابی با اشاره به ارتباط مستقیم کاهش ساختوساز با درآمدهای مدیریت شهری گفت: در ساختار مالی شهرداریهای کلانشهرها، درآمدهای مرتبط با ساختوساز و تراکم از اهمیت قابل توجهی برخوردار است؛ بنابراین وقتی ساختوساز کاهش پیدا میکند، درآمدهای حاصل از این بخش نیز کاهش مییابد و در ادامه فشار بیشتری بر بخشهای مختلف مدیریت شهری و خدمات مرتبط با زندگی شهروندان وارد میشود.
وی افزود: آثار این فشارها ممکن است در کوتاهمدت بهطور کامل دیده نشود، اما در آینده میتواند خود را در کیفیت خدمات شهری و نحوه اداره شهرها نشان دهد.
مسکن، انرژی و جنگ؛ سه ضلع بحران جدید
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه امروز مسکن از اقتصاد و انرژی جدا نیست، گفت: شرایط کنونی از جهات مختلف بیسابقه است؛ از یکسو با افزایش قیمتها و از سوی دیگر با رکودی عمیق در بازار مواجه هستیم و همزمان ناترازی انرژی نیز به مشکلات اضافه شده است.
فروغمند اعرابی ادامه داد: ناترازی انرژی، صنایع وابسته به ساختوساز از جمله سیمان و فولاد را با ریسکهای جدی مواجه میکند. از طرف دیگر، موضوع تأمین برق و انرژی ساختمانها نیز به یک مسئله مهم تبدیل شده است.
وی تأکید کرد: در سالهای گذشته قوانینی برای بهینهسازی مصرف انرژی و اصلاح وضعیت انرژی ساختمانها وجود داشت، اما بخش قابل توجهی از این قوانین عملیاتی نشد و اجرای آنها مرتب به دولتهای بعدی موکول شد. اکنون نتیجه این تأخیرها در شرایطی نمایان شده که مشکلات اقتصادی، ناترازی انرژی و شرایط جنگی همزمان بر اقتصاد کشور فشار وارد میکنند.
راه عبور از بنبست مسکن چیست؟
فروغمند اعرابی درباره راهکارهای خروج از وضعیت فعلی گفت: بسیاری از راهکارهای سنتی و مسیرهایی که در گذشته مورد استفاده قرار میگرفتند، امروز به بنبست رسیدهاند و نمیتوان انتظار داشت با همان روشهای قبلی مسائل جدید را حل کرد.
وی افزود: باید به موجهای جدید اشتغال، الگوهای نوین حملونقل و تغییرات سبک زندگی توجه بیشتری شود. این تحولات میتوانند در جانمایی مسکن جدید، شکلگیری شهرهای جدید و جایگزینی الگوهای متفاوت زندگی شهری نقش مهمی داشته باشند.
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: وقتی از فناوری در صنعت ساختمان و شهرسازی صحبت میکنیم، نباید فناوری را فقط به فناوری ساخت، پرینتر سهبعدی یا روشهای جدید تولید محدود کنیم. بخش مهمتری از فناوری، فناوریهای دادهمحور هستند که امکان تصمیمگیری و تصمیمسازی دقیقتر برای توسعه شهرها و مدیریت زندگی شهری را فراهم میکنند.
فروغمند اعرابی در پایان گفت: این تحول فناورانه هنوز در ابتدای مسیر قرار دارد، اما اگر قرار است برای آینده مسکن و شهرنشینی تصمیمگیری کنیم، نباید از این موج جدید غافل بمانیم. آینده بازار مسکن صرفاً به افزایش یا کاهش قیمتها وابسته نیست؛ بلکه به توانایی ما برای اصلاح الگوهای ساختوساز، تأمین انرژی، حملونقل، اشتغال و استفاده از داده در مدیریت شهرها نیز بستگی دارد.
