پس‌لرزه جنگ در بازار املاک دو همسایه / افت ۶.۴ درصدی شاخص دبی در برابر رشد ۷.۲۶ درصدی تهران + نمودار
به گزارش برنا، این تقابل آماری، از تفاوت واکنش دو بازار به تحولات اقتصادی و شرایط پس از جنگ حکایت دارد؛ یکی وارد مرحله تعدیل قیمت شده و دیگری همچنان با فشار تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها دست‌وپنجه نرم می‌کند.
بازار مسکن تهران و دبی در ماه‌های اخیر برخلاف یکدیگر حرکت کرده‌اند. در تهران، افزایش قیمت‌های پیشنهادی و کاهش قدرت خرید خانوارها همچنان از مهم‌ترین ویژگی‌های بازار است؛ در مقابل، داده‌های معاملاتی دبی از عقب‌نشینی شاخص قیمت پس از ثبت سطوح بالاتر در ماه‌های گذشته حکایت می‌کند.
این تفاوت، تصویری از دو ساختار متفاوت بازار مسکن ارائه می‌دهد؛ بازاری که در تهران تحت فشار تورم و محدودیت قدرت خرید قرار دارد و بازاری که در دبی پس از دوره‌ای از رشد قابل‌توجه، نشانه‌هایی از تعدیل قیمت را بروز داده است.
تهران، میانگین قیمت پیشنهادی از مرز ۲۸۳ میلیون تومان عبور کرد
بر اساس داده‌های رصد قیمت‌های پیشنهادی مسکن تهران، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ۱۰ مهر ۱۴۰۵ به حدود ۲۸۳ میلیون و ۸۵۳ هزار تومان رسید. این شاخص در مقایسه با ماه قبل ۷.۲۶ درصد افزایش داشته و رشد هفتگی آن نیز حدود ۰.۹۲ درصد گزارش شده است.
بر مبنای همین شاخص، ارزش متوسط پیشنهادی یک واحد مسکونی به حدود ۲۵ میلیارد و ۸۷۲ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که نشان می‌دهد ورود به بازار خرید مسکن در پایتخت، حتی برای واحدهای با متراژ متوسط، به سرمایه‌ای بسیار سنگین نیاز دارد.
داده‌های منتشرشده در ۱۴ مهر نیز میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع مسکن تهران را حدود ۳۰۲ میلیون و ۵۵۲ هزار تومان برآورد کرده‌اند. این رقم بر پایه تجمیع اطلاعات ۱۱۵ منبع به دست آمده و با توجه به تفاوت زمان به‌روزرسانی، نمونه معاملات و روش محاسبه سامانه‌های رصد بازار، نباید آن را معادل قیمت قطعی تمام معاملات مسکن تهران دانست.
با استفاده از میانگین ۲۸۳ میلیون و ۸۵۳ هزار تومانی، ارزش پیشنهادی یک واحد ۵۰ متری در تهران به حدود ۱۴ میلیارد و ۱۹۲ میلیون تومان و یک واحد ۸۰ متری به حدود ۲۲ میلیارد و ۷۰۸ میلیون تومان می‌رسد. این محاسبات، پیش از در نظر گرفتن هزینه‌های جانبی خرید و تفاوت قیمت میان مناطق مختلف شهر انجام شده است.
فاصله قیمت پیشنهادی و آمار رسمی؛ دو تصویر متفاوت از بازار تهران
یکی از نکات مهم در تحلیل بازار مسکن تهران، تفاوت میان قیمت‌های پیشنهادی در آگهی‌ها و شاخص‌های آماری مبتنی بر داده‌های رسمی است. بر اساس آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران برای شهریور ۱۴۰۵، میانگین حسابی قیمت هر مترمربع مسکن در محدوده ۷۷ میلیون تومان و میانگین وزنی آن حدود ۸۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان گزارش شده است.
این ارقام با میانگین قیمت‌های پیشنهادی سامانه‌های ملکی فاصله قابل‌توجهی دارند؛ اما مقایسه مستقیم آنها بدون توجه به تفاوت جامعه آماری، روش نمونه‌گیری، نوع داده و زمان ثبت اطلاعات، می‌تواند به برداشت نادرست از وضعیت بازار منجر شود.
قیمت پیشنهادی، الزاماً به معنای قیمت نهایی معامله نیست. فروشندگان ممکن است قیمت‌هایی بالاتر از ارزش معاملاتی ملک اعلام کنند و در شرایط رکود نیز فاصله میان قیمت آگهی و مبلغ توافق‌شده افزایش یابد. بنابراین برای ارزیابی دقیق بازار تهران باید هم‌زمان روند قیمت‌های پیشنهادی، آمار معاملات قطعی و شاخص‌های رسمی بررسی شود.
دبی، شاخص قیمت مسکن در مسیر نزولی قرار گرفت
در سوی دیگر، بازار املاک دبی پس از رشد قابل‌توجه سال‌های گذشته، نشانه‌هایی از اصلاح قیمت را تجربه کرده است. بر اساس شاخص قیمت املاک دبی، مقدار این شاخص در سپتامبر ۲۰۲۶ به ۲۰۵.۸ واحد رسید که نسبت به ماه قبل ۰.۵ درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۴ درصد کاهش نشان می‌دهد.
روند ماهانه شاخص نیز از تغییر جهت بازار حکایت دارد. شاخص قیمت در آوریل ۲۰۲۶ حدود ۲۱۹.۶ واحد بود و در ماه مه به ۲۱۹.۹ واحد رسید؛ اما پس از آن روند نزولی آغاز شد. این شاخص در ژوئن به ۲۱۳.۶، در ژوئیه به ۲۰۷.۶، در اوت به ۲۰۶.۸ و در سپتامبر به ۲۰۵.۸ واحد کاهش یافت.
به این ترتیب، شاخص قیمت مسکن دبی از اوج ماه مه تا سپتامبر حدود ۶.۴ درصد افت کرده است. این روند نشان می‌دهد بازار پس از یک دوره رشد، وارد مرحله تعدیل شده؛ با این حال، کاهش شاخص در چند ماه متوالی به‌تنهایی به معنای سقوط فراگیر قیمت‌ها در تمام مناطق و انواع املاک نیست.
آپارتمان‌ها و ویلاها، شدت افت در بخش‌های مختلف یکسان نیست
بررسی جزئیات بازار دبی نشان می‌دهد اصلاح قیمت در بخش‌های مختلف بازار شدت متفاوتی داشته است. شاخص قیمت آپارتمان‌ها در سپتامبر ۲۰۲۶ به ۱۹۸.۴ واحد رسید که کاهش ۰.۷ درصدی ماهانه و افت ۴.۵ درصدی سالانه را ثبت کرده است.
در بازار ویلاها، شاخص قیمت به ۲۶۷.۵ واحد رسید. این شاخص در مقایسه با ماه قبل ۰.۸ درصد افزایش داشته، اما نسبت به سپتامبر سال گذشته همچنان ۱.۱ درصد پایین‌تر است.
همچنین بازار واحدهای آماده و پروژه‌های پیش‌فروش‌شده رفتار متفاوتی داشته‌اند. شاخص واحدهای آماده در سپتامبر به ۱۸۱.۹ واحد رسید و رشد سالانه ۱.۸ درصدی را ثبت کرد؛ در حالی که شاخص املاک پیش‌فروش‌شده با رسیدن به ۲۵۳.۸ واحد، نسبت به سال قبل ۱.۶ درصد کاهش داشته است.
این تفاوت نشان می‌دهد تعدیل بازار دبی یکسان و فراگیر نیست و نوع ملک، مرحله ساخت، موقعیت جغرافیایی و شرایط عرضه و تقاضا در تغییرات قیمت نقش دارند.
ارزش معاملات دبی، متوسط قیمت یک ملک از ۲ میلیون درهم عبور کرد
داده‌های معاملات ثبت‌شده در سپتامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد میانگین ارزش فروش یک ملک مسکونی در دبی حدود ۲ میلیون و ۱۵۷ هزار درهم بوده است. میانه قیمت هر فوت مربع نیز حدود یک‌هزار و ۶۴۷ درهم گزارش شده است.
در بخش آپارتمان‌ها، متوسط ارزش معامله حدود یک میلیون و ۶۲۵ هزار درهم و میانه قیمت هر فوت مربع حدود یک‌هزار و ۶۶۲ درهم بوده است. در بازار ویلاها نیز متوسط ارزش هر معامله به حدود ۵ میلیون و ۷۰۶ هزار درهم رسیده و میانه قیمت هر فوت مربع حدود یک‌هزار و ۵۳۶ درهم ثبت شده است.
بر اساس یکی از مجموعه‌داده‌های معاملاتی، در سپتامبر ۲۰۲۶ حدود ۱۰ هزار و ۹۸ مورد فروش مسکن ثبت شده است. مجموعه‌داده دیگری با دامنه پوشش متفاوت، تعداد معاملات را ۱۱ هزار و ۴۷۹ مورد اعلام کرده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۳.۵ درصد کاهش داشته است. در همین مجموعه، میانه ارزش معاملات حدود یک میلیون و ۳۳۰ هزار درهم و میانه قیمت هر فوت مربع یک‌هزار و ۶۵۶ درهم گزارش شده است.
اختلاف تعداد معاملات در این گزارش‌ها ناشی از تفاوت دامنه پوشش و روش گردآوری داده‌هاست؛ از این رو نباید ارقام آنها را بدون توضیح در یک مجموعه آماری واحد ادغام کرد.
مقایسه تهران و دبی، اختلاف قیمت به‌تنهایی معیار برتری بازار نیست
برای مقایسه تقریبی قیمت مسکن در دو شهر، می‌توان از نرخ تبدیل درهم به تومان استفاده کرد. با فرض نرخ حدود ۷۲ هزار و ۵۴۱ تومان برای هر درهم، میانگین قیمت پیشنهادی ۲۸۳ میلیون و ۸۵۳ هزار تومانی هر مترمربع مسکن تهران معادل حدود ۳ هزار و ۹۱۶ درهم به ازای هر مترمربع خواهد بود.
در مقابل، میانه قیمت ثبت‌شده در بازار دبی، یعنی یک‌هزار و ۶۴۷ درهم به ازای هر فوت مربع، با تبدیل هر مترمربع به حدود ۱۰.۷۶۴ فوت مربع، معادل تقریبی ۱۷ هزار و ۷۲۲ درهم به ازای هر مترمربع می‌شود.
بر این مبنا، قیمت تبدیل‌شده شاخص دبی حدود ۴.۵ برابر رقم قیمت پیشنهادی تهران به دست می‌آید؛ اما این نسبت را نباید مقایسه قطعی و هم‌سطح قیمت مسکن در دو شهر تلقی کرد. رقم تهران از میانگین قیمت‌های پیشنهادی به دست آمده، در حالی که رقم دبی بر پایه میانه قیمت معاملات ثبت‌شده محاسبه شده است. تفاوت نوع داده، کیفیت و مشخصات املاک، موقعیت جغرافیایی، سطح امکانات و نرخ ارز نیز بر نتیجه اثر می‌گذارد.
از سوی دیگر، مقایسه قدرت خرید در دو شهر تنها با تبدیل قیمت هر مترمربع امکان‌پذیر نیست. سطح درآمد خانوار، دسترسی به تسهیلات بانکی، هزینه تأمین مالی، مالیات و عوارض، بازده اجاره و میزان عرضه واحدهای مسکونی نیز از متغیرهای تعیین‌کننده در سنجش توان خرید هستند.
دو بازار با دو مسئله متفاوت
بازار مسکن تهران با مسئله افزایش قیمت‌های پیشنهادی در کنار محدودیت قدرت خرید خانوارها روبه‌روست. در چنین شرایطی، حتی اگر بخشی از قیمت‌های اعلام‌شده در آگهی‌ها به معامله قطعی تبدیل نشود، سطح بالای انتظارات فروشندگان همچنان می‌تواند مانعی برای بازگشت تقاضای مصرفی باشد.
در دبی، کاهش شاخص قیمت و افت معاملات در برخی مجموعه‌داده‌ها از تعدیل بازار پس از دوره رشد حکایت دارد. با این حال، عملکرد متفاوت آپارتمان‌ها، ویلاها، واحدهای آماده و پروژه‌های پیش‌فروش نشان می‌دهد نمی‌توان از یک روند یکسان برای تمام بخش‌های بازار سخن گفت.
در نهایت، مقایسه این دو بازار بیش از آنکه صرفاً رقابت بر سر قیمت هر مترمربع باشد، تفاوت دو ساختار اقتصادی و ملکی را نشان می‌دهد. تهران با چالش تورم مسکن، کاهش استطاعت خرید و فاصله درآمد خانوار با هزینه مالکیت مواجه است؛ در حالی که دبی در حال تجربه مرحله‌ای از اصلاح قیمت و بازتنظیم عرضه و تقاضاست. مسیر آینده هر دو بازار نیز به متغیرهایی مانند نرخ بهره، جریان سرمایه، وضعیت درآمد خانوارها، حجم ساخت‌وساز و شرایط اقتصادی وابسته خواهد بود.
انتهای پیام/
