مزایای ثبت خانه‌های پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی

زندگی مدرن امروزه سختی ودشواری‌های خاص خود را دارد. یکی از مظاهر آن پدیده ی آپارتمان سازی وفروش آن می‌باشد. امروزه قوانین خریدوفروش آپارتمان که هنوز ساخته نشده و باید در آینده ساخته شود که در حقوق ما کمتر به آن پرداخته شده است و جا دارد که این موضوع به لحاظ ویژگی واهمیت آن مورد بحث وبررسی قرار گیرد. از این رو شاهد آن هستیم که تعداد کثیری از هموطنان ما برای خرید سرپناهی برای خود در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده به حاصل یک عمر زندگی خود را به علت نبود دقت در معامله و ناآشنایی با قوانین خریدوفروش یک شبه از دست داده وضررجبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می‌کنند که اکثراین مشکلات به واسطه‌ی  چهارعلت عمده واصلی که شامل: 1-ناآگاهی از قوانین ومقررات .2-اعتماد بیجا .3-طمع.4-عجله، بوجود می آید که چنانچه کمی دقت شود، می‌شود از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری شود. درپیش فروش قبل از تدوین مرتبط با املاک پیش فروش اجباری برای تنظیم سند رسمی وجود نداشت و درنتیجه مسیری برای پیگیری خسارت ناشی از خلف وعده "پیش فروشنده" هم در دسترس "پیش خریدار" نبود.

اما مطابق آیین نامه مصوب مجلس شورای اسلامی معاملات پیش خرید ملک از طریق ثبت در دفاتر اسناد رسمی رسمیت پیدا می‌کند وسازنده‌ها مکلف می‌شوند فقط در دفترخانه‌ها، قرارداد"پیش فروش" را تنظیم کند.

توجه : با اجرای مقررات جدید در این بازار،"پیش فروش" پروژه‌هایی که هنوز در مرحله‌ی خاک‌برداری یا حتی عقب‌تر، خرید زمین و عملیات گودبرداری هستند ممنوع می‌باشد و سازنده‌هایی که یکی از چهار جرایم رایج در این نوع معاملات، شامل:1-پیش فروش زودتر از موعد. 2-واگذاری یک واحد به چند نفر.3- خودداری از ثبت پیش فروش در دفترخانه.4- تاخیر در تحویل به موقع را مرتکب شوند، علاوه بر حبس، حداقل بین دو تا چهار برابر ارزش آپارتمان پیش فروش شده جریمه می‌شوند در ادامه نوشتار برآن شدیم با استفاده از قوانین ومقررات حاکم بر خریدو فروش املاک به صورت پیش فروش جهت ارتقا آگاهی هموطنان گرامی اطلاع‌رسانی گردد. باتوجه به رواج روز افزون قراردادهای پیش فروش آپارتمان ویا مجتمع تجاری و...نیاز به دانستن موارد قانونی مذکور می‌باشد. بنابراین خریدارانی که تصمیم خرید به صورت پیش خرید را دارند باید مجموعه شرایط و قوانین مربوطه را درنظر بگیرید.

الف) مواردی که فروشنده باید لحاظ نماید واز جمله تعهدات وی می‌باشد:

1-ساخت وتحویل مورد معامله در تاریخ مشخص.

2-تنظیم سند رسمی وتهیه مقدمات آن در تاریخ مشخص.

3-دریافت کدپستی.

4-اخذ گواهی پایان کار از شهرداری منطقه و تفکیک آن .

5-اخذ مفاصاحساب مالیاتی وتعریف دیون براساس قانون .

6- اخذ تسهیلات بانکی (با مشخص نمودن پرداخت سود دوران مشارکت که عمومآ از تاریخ عقد قرارداد تا پایان تحویل ملک، به عهده خریدار می‌باشد.)

ب) مواردی که خریدار باید لحاظ نماید واز جمله تعهدات وی می‌باشد:

1- پرداخت ثمن یا وجه معامله بر مبنای قرارداد در چندین مرحله همزمان با پیشرفت کار وصدور چک مطابق قرارداد.

2-تحویل گرفتن مورد معامله با تسویه حساب کامل.

3-حضور در دفترخانه اسناد رسمی جهت تنظیم سند.

ج) مواردی که در صورت توافق طرفین می‌بایست مورد توجه قرار گیرد:

1-افزایش،کاهش متراژ ملک بعد از صدور سند تفکیکی اداره ی ثبت با تعیین مبلغ بر هر متر مربع .

2-خلف وعده از هریک از طرفین صورت گیرد یا فسخ معامله یا اینکه ملزم به پرداخت دیرکرد به مبلغ توافقی نسبت به یکدیگر می‌باشد.

قوانین پیش فروش ساختمان مصوب 11/10/89 مجلس محترم شورای اسلامی بعداز چهارسال تاخیر در اجرای مصوبه از تیرماه سال 94 لازم الاجرا می‌باشد.

ماده‌ی 1- هرقراردادی با هرعنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هرنوع کاربری از ابتدا یا درحین احداث وتکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآیداز نظر مقررات این قانون، قرارداد "پیش فروش ساختمان" محسوب می‌شود.

تبصره : اشخاص ذیل می توانند در چهارچوب این قانون وقراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار بگیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نماید.

1-1-سرمایه‌گذارانی که در ازاء سرمایه‌گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخص از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

1-2- مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به  موجب سند رسمی حق احداث بناء بر روی عین مستاجره را دارند.

ماده‌ی  2- در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر توجه شود: 2-1- اسم ومشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی.

2-پلاک ومشخصات ثبتی ونشانی  وقوع ملک.

2-3- مشخصات و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی ، تعداد اتاق‌ها، شماره‌ی طبقه، شماره ی واحد، پارکینگ وانباری.

2-4- مشخصات فنی ومعماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود، مانند موقعیت کاربری ومساحت کل عرضه و زیر بناء، تعدادطبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش وسرمایش وقسمت‌های مشترک وسایر مواردی که در پروانه ساخت وشناسه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت موثر است .

2-5- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط ونحوه ی پرداخت .

2-6-شماره ی قبوض اقساطی برای بها تحویل و انتقال قطعی .

2-7- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی .

2-8- تعیین تکلیف راجع به خسارت ، تضمین‌ها وقرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت وتغییر مشخصات مورد معامله.

9- تعهدات پیش فروشنده به مرجع قانونی.

10- معرفی داوران .

ماده‌ی 3- قرارداد پیش فروش ونیز قرارداد واگذاری حقوق وتعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ی (2)  این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی وبا درج در سند مالکیت وارسال خلاصه‌ی آن به اداره‌ی ثبت محل صورت گیرد.

ماده ی 4- تنظیم قرارداد پیش فروشنده منوط به ارایه مدارک زیر است:

4-1-سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله درازاء سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء برروی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

4-2- پروانه‌ی ساخت کل ساختمان وشناسه ی فنی مستقل برای هرواحد .

4-3- بیمه‌نامه مربوط به مسولیت موضوع ماده ی (9) این قانون.

4-4-  تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان .

4-5- پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد واملاک وقوع ملک .

تبصره: در مجموعه‌های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی دربرابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده سازی وانجام فضاهای عمومی وخدماتی با پرداخت حقوق دولتی و نظارت آن دارد، اجازه‌ی پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد (30%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه می‌باشد.

ماده‌ی 5- تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت وبدون ارایه گواهی مالیاتی صرفاً درقبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه‌ی قضاییه صورت می‌گیرد.

ماده‌ی 6- چنان چه فروشنده درتاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد ویا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرا بند(9) ماده ی 2 این قانون مکلف است به شرح جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد. مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند اجرا مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خرید نیست.

6-1- درصورتی که واحد پیش فروش شده ودر بخش‌های اختصاصی نظیر پارکینگ و انباری در زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.

6-2-در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد(5%) بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

6-3- درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند(9) ماده‌ی(2) این قانون از قبیل: خیابان، فضای سبز، مساجد، انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

6-4-درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال ،روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

ماده ی 7- در صورتی که مساحت بناءبراساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد مابه التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت لیکن چنانچه مساحت بناء تا پنج درصد (5%) افزون بر زیر بنای مورد در قرارداد باشد هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند ودر صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفآ خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نودوپنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه ی قیمت روز بناء وبر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده ی 8- در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده ، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید. پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرض الطرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره: در صورت عدم توافق طرفین پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارت قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده ی 9- پیش فروشنده درقبال خسارت ناشی از عیب بناء وتجهیزات آن ونیز خسارت ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی ، در برابر پیش خریدار واشخاص ثالث مسوول است وباید مسوولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود. پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت خواهد بود .

ماده ی 10- در مواردی که بانک ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش تسهیلات خرید می دهد وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

ماده ی 11- در پیش فروش ساختمان نحوه ی پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود ، ولی حداقل ده درصد(10%) از بهاء همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود وطرفین نمی توانند برخلاف آن توافق کنند .

ماده ی 12- در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید ومهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارایه نماید.

ماده ی 13- پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی ، مالک ملک پیش فروشنده شده می گردد ودر پایان مدت قرارداد پیش فروش واتمام ساختمان ، با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد ، با ارایه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات ، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی ، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خوداری نماید ،دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی بنام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید. اداره  ثبت اسنادو املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک ویا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده ی 14- در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضا ء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد. با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفآ اقدامات جزیی تا تکمیل پروژه باقی مانده است (کمتراز ده درصد (10%) پیشرفت فیزیکی مانده باشد ) پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید وخواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی وهزینه هایی که طبق مقررات بر عهده ی پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد. مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده ی (11) وغیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده ی (20) این قانون نخواهد بود.

ماده ی 15- عرصه واعیان واحد پیش فروش شده ونیز اقساط ووجوه وصول ویا تعهد شده بابت آن ، قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف وتامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست .

ماده ی 16-  در صورت عدم پرداخت اقساط  بهاء یا عوض قراردادی در موعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب را کتبآ به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا طرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده ی 17- واگذاری تمام یا بخشی از حقوق وتعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده وعرصه ی آن پس از اخذ رضایت همه  پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده‌ی 18- در صورت انتقال حقوق وتعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده ، پیش خریدار عهده دار پرداخت بهاء یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده‌ی 19- پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه‌ی تعهدات، قرارداد پیش فروش شده از درجه ی اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده‌ی آن به دفترخانه می‌باشند.

ماده ی 20- کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیروتفسیر واجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار ویک داور از سوی فروشنده ویک داورمرضی الطرفین ودر صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد، درصورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند،آئین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن وشهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیئت وزیران خواهد رسید ، داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده‌ی 21- پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هرطریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی وسایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن وغیره ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود اخذ وضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات ورسانه‌های یاد شده ارایه نماید. شماره وتاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. درغیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزای نقدی از ده میلیون (1000000) ریال تا یکصد میلیون (100000000)ریال ودر صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده ی 22- شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ی ساختمان برای هر واحد نیز شناسه ی فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات وسایر حقوق با شماره ی مسلسل صادر وبه متقاضی تسلیم نماید.

ماده‌ی 23- اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند ، به حبس از نودو یک روز (91) تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دوتا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

7تبصره : جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن وشهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.

ماده ی 24- مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راستا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند. در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه‌ی کسب محکوم می‌شوند.