پاسخ علی اعطا به ابهامات لایحه جدید برج باغات/ مکمل لایحه جدید برج باغات ارائه خواهد شد

به گزارش گروه اجتماعی خبرگزاری برنا؛ لایحه برج ‌باغات یکی از مصوبات دوره دوم شورای شهر تهران است که در پنجاه و سومین جلسه رسمی، علنی و فوق‌العاده شورای اسلامی شهر تهران در سال۸۲ به تصویب رسید و در شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور تایید شد؛ بر مبنای این مصوبه  قرار بود که متولیان ساخت‌وساز می‌توانستند صرفا در ۳۰ درصد از مساحت باغ، ساخت‌وساز انجام دهند و ۷۰ درصد باقی مانده باغ را حفظ کنند.  هر چند نیت تصویب این لایحه در شورای دوم حفظ باغات بود اما در عمل سبب تخریب هزاران هکتار از باغات پایتخت بود چراکه به بهانه تامین پارکینگ و... بعضا ۶۰ تا ۷۰ درصدباغ تحت ساخت و ساز قرار گرفت و عملا باغات شهر یکی بعد از دیگری از بین رفت. عدم اجرای درست این مصوبه در 14 سال اخیر باعث شد تا از مجموع ۱۴ هزار هکتار مساحت اراضی سبز و باغات تهران، حدود ۸ هزار هکتار باقی بماند آن هم در شرایطی که سهم زمین‌های باغی فقط ۱۲۰۰ هکتار یعنی معادل کمتر از ۲ درصد مساحت پایتخت برآورد می‌شود. محسن هاشمی، رئیس شورای شهر تهران، نیز در این رابطه عنوان کرد تخریب باغات تنها یک درصد درآمدها را تامین کرد که این رقم در مقابل تخریب 56 باغ خود از عواملی است که انگیزه ساخت و ساز در باغات را با چالش جدی رو به رو کرد؛  شورای شهر پنجم در اسفند ماه 96 مصوبه برج باغات را لغو کرد و درست بعد از یک سال، لایحه جدید را به تصویب رساندند.

مصوبه برج باغات چه بر سر پایتخت آورد؟

محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، در جریان بررسی لایحه اصلاحیه دستور العمل ماده 14 قانون زمین شهری تهران  با اشاره به سابقه نحوه مداخله در باغات شهر تهران گفت: قبل از تصویب برج باغ و قبل از طرح جامع سال ۸۶ اقدام در این حوزه بر اساس دستور العمل ماده 14 قانون زمین شهری مصوب سال 74 بود و برای باغات بهم پیوسته و باغات پراکنده براساس یک مدل تصمیم گیری می شد، بر این اساس برای باغات کمتر از ۳۰۰۰ متر مربع، ۱۰ درصد سطح اشغال در دو طبقه و تراکم ۲۰ درصد، باغات  بین ۳۰۰۰ تا 5000 متر مربع، ۱۵ درصد سطح اشغال و دو طبقه که جمعا می شود ۳۰ درصد تراکم، باغات بالای ۵۰۰۰ متر مربع، ۱۵درصد سطح اشغال در سه طبقه و جمعا 45 درصد تراکم در نظر گرفته می شد.

سالاری ادامه داد: بعد از تصویب برج باغ مصوب شورای دوم،  در سال 1383 که  پیوست سوم طرح جامع  شد، سال ۸۳ تا سال ۹۱ که طرح تفصیلی ابلاغ شد با توجه به اینکه ضوابط ملاک عمل، 4 طبقه 60 درصد برای تمامی املاک بوده است مقرر می‌شود 8 طبقه 30 درصد به انضمام یک طبقه مازاد پروانه صادر شود و این همان مصوبه ۹ طبقه برج باغ است.

این عضو شورای شهر تهران افزود: از سال 91 تا پایان سال 96 که مصوبه برج باغ لغو شد بر مبنای پیوست سوم طرح جامع مقرر می شود، بر اساس زیر پهنه طرح تفصیلی به انضمام یک طبقه مازاد پروانه صادر شود، مشروط بر اینکه سطح اشغال از ۶۰ درصد به ۳۰ درصد کاهش یافته اما به طبقات اضافه شود اما از آنجاییکه پیوست مطالعاتی وجود نداشت و در شوراهای معماری نیز بطور سلیقه ای اجازه تا 45 درصد گودبرداری هم داده شد نهایتا به از بین رفتن باغات انجامید.

وی با اشاره به گزارش معاونت شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در خصوص بررسی و آسیب شناسی ساخت و ساز در باغات بر اساس مصوبه برج باغ اظهار داشت: از ابتدای سال 1387 تا پایان سال 96 ، مجموعاً برای 493 پلاک باغ با وسعت 128 هکتار، انواع پروانه ساختمانی صادر شده است که بیشترین سهم از پروانه‌های صادره در منطقه یک و پس از آن در مناطق 21 و 22 و کمترین سهم در مناطق مرکزی است. همچنین متوسط اندازه قطعات در پروانه‌های صادره، حدود 2600 مترمربع است و متوسط سطح اشغال باغات در پروانه‌های صادره معادل 35 درصد و این میزان در گواهی‌های صادره، به بیش از 40 و حتی 50 درصد افزایش یافته است.

سالاری افزود: شهرداری تهران، مجموعاً حدود 1200 میلیارد تومان درآمد از صدور پروانه ساختمانی در باغات طی 10 سال گذشته کسب کرده که حدود یک درصد از مجموع تمام درآمدهای آن است و به درآمدزایی شهرداری هم کمک نکرد.

همچنین زهرا صدر اعظم نوری، رئیس کمیسیون سلامت، محیط‌زیست و خدمات شهری شورای شهر در دفاع از لایحه جدید برج باغات به نابودی ۵۶ هکتار باغ در منطقه یک تهران اشاره کرد. وی در این رابطه گفت: طبق تصویر هوایی سال 1325 قریب به 5 هزار هکتار باغ در شهر تهران وجود داشته است. بر اساس نتایج مطالعات تهیه شناسنامه باغات، وسعت باغات در اراضی مشجر به 2 هزار و 491 هکتار رسیده است، یعنی طی 72 سال 2 هزار و 509 هکتار از اراضی مشجر و فضای سبز و باغات نابود شده است.یکی از دلایل آلودگی هوا، نابودی تنفس گاه‌ها و ریه های شهر تهران طی سنوات و تبدیل آن‌ها به آهن و سیمان است.

عضو کمیسیون ماده 7 قانون حفظ و گسترش باغات اضافه کرد: طی 10 سال و با اجرای مصوبه برج باغ اتفاقاتی در شهر تهران افتاده که مدیران گذشته شهرداری باید راجع به آن پاسخگو باشند، این مدیران، شورای شهر پنجم و مدیریت شهری جدید را دروغگو خطاب کرده‌اند اما خودشان باید پاسخگو باشند که چگونه طی 10 سال 128 هکتار از باغات و فضای سبز شهر تهران را نابود و تبدیل به ساختمان های اداری، تجاری و مسکونی کرده اند.

صدراعظم نوری با بیان اینکه طی 10 سال 261 پروانه ساختمانی فقط در منطقه یک صادر شده است، گفت: این یعنی 56 هکتار از باغات این منطقه نابود شده است.50 پرونده در منطقه ۲ معادل 8.5 هکتار،41 پرونده در منطقه سه معادل 6.6 هکتار، 46 پروانه در منطقه 4 معادل 7.8 هکتار، 29 پروانه در منطقه پنج معادل 9.8 هکتار، 10 پروانه در منطقه 21 معادل 15.4 هکتار باغ صادر شده است. در منطقه 22 نیز  که قرار بود تمام آرزوها و آمال مدیریت شهری در آنجا عملیاتی شود، ۳۷پروانه صادر شده و 17 هکتار باغ از بین رفته‌ است.

عضو شورای شهر تهران اظهار کرد: در مصوبه برج باغ قرار بود سطح اشغال 30 درصد و حداکثر طبقات 9 طبقه باشد. بنا بود طبقات زیرزمین زیاد نباشد و نهایتا تا دو یا سه طبقه ساخته شود اما وضعیت سطح اشغال در 84 درصد پروانه‌هایی که صادر شده از 35 تا ۱۰۰درصد است. ۶۳درصد پروانه‌های صادر شده اجازه ساخت  9 طبقه به بالا و 30 درصدشان اجازه ساخت 12 طبقه به بالا داشته‌اند؛ یعنی از این تعداد، 248 پروانه بالای 9 طبقه ساخته و تخلف کرده‌اند.

رییس کمیسیون سلامت،محیط‌زیست و خدمات شهری شورای شهر تهران گفت: به هر اندازه که تعداد طبقات اضافه می شود نورگیری کم شده و درختان نمی توانند از نور لازم استفاده کنند، بنابراین نابود می شوند. در زیرزمین هم به همین شکل است، وقتی مرتبا زمین را گود می کنیم،  ریشه درختان نابود می‌شود و دیگر فضایی باقی نمی ماند که درخت به حیات خودش ادامه دهد.

وی با بیان اینکه در طبقات زیرزمین که قرار بوده ۳طبقه ساخته شود، بین پنج تا هفت طبقه و حتی از هفت طبقه بیشتر ساخته شده گفت: آنچه که ما در مصوبه برج باغ شاهد هستیم این است که حتی مدیران سابق به مصوبه هم مؤمن نبوده‌اند و بیش از اندازه تعیین شده اجازه ساخته داده‌اند.این عدول از حد تعیین شده به نظر من یعنی ضعف دستگاه نظارت هم در ستاد و هم در مناطق.

نوری با اشاره به آخرین گزارشی که معاونت شهرسازی و معماری درباره درآمد حاصل از تخریب باغات به شورا ارائه داده است، گفت: 128 هکتار باغ در ازای تامین فقط یک درصد از درآمد شهرداری بوده است. قطعا عقل سلیم می‌گوید نباید بابت این حجم از درآمد، سرمایه های کشور و شهر نابود شود و وضعیت شهر و شهروندان تهران را این گونه به مخاطره بیندازیم.

صدراعظم نوری ادامه داد: باید جایگزین مصوبه موسوم به برج باغ‌ها به گونه‌ای باشد که میزان تخریب باغات به حداقل برسد. البته ما معتقدیم هر تعداد طبقه که ساخته شود باعث نابودی می‌شود چه یک طبقه چه 10 طبقه، اما در این مصوبه به حقوق مالکان نیز توجه شده است. البته در قانون ۳۰به ۷۰ و در ۷۰درصدی که به شهرداری تهران داده شده، هیچ باغی حفظ نشده است. چون راجع‌به ۷۰درصد باز با شهرداری توافق شده‌ و پروانه ساخت گرفته‌اند.

این عضو شورای شهر تهران در پایان تاکید کرد کلید اجرایی شدن این مصوبه کمیته فنی باغات است که اگر درست تشکیل شود و نظارت صورت بگیرد، می‌توان تضمین کرد که باغات حفظ خواهد شد.

جزئیات طرح جدید برج باغات چیست؟

محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران، با اشاره به جمع بندی  لایحه شهرداری تهران در خصوص طرح جایگزین (طرح خانه باغ) کمیسیون‌های تخصصی شورا بیان کرد: در این لایحه حدنصاب تفکیک در باغات بهم پیوسته را ۱۰ هزار مترمربع تعیین کردیم، در حالی که در گذشته 2000 متر مربع بوده است، اساسا دستورالعمل ماده۱۴ قانون زمین شهری از اختیارات شخص وزیر راه و شهرسازی است لذا عملا باید وزیر در این خصوص تصمیم بگیرد، در باغات پراکنده نیز حدنصاب تفکیک 5 هزار متر مربع را یپشنهاد دادیم در گذشته 2 هزار متر مربع بوده است و این موضوع خود به از بین نرفتن باغات کمک می کند.

سالاری در خصوص نحوه ساخت و ساز در باغات نیز توضیح داد: بر اساس این لایحه ساخت و ساز در باغات  500 تا ۳۰۰۰ متر، با سطح اشغال ۱۵ درصد در دو طبقه و حداکثر تراکم ۳۰ درصد، باغات ۳تا۵ هزار متر سطح اشغال ۱۵ درصد در سه طبقه و تراکم تا ۴۵ درصد و برای باغات تا ۵ هزار متر مربع سطح اشغال ۱۵ درصد و تعداد سه طبقه با  تراکم ۱۵ درصد اجازه ساخت داده می شود اما برای مازاد مساحت 5 هزار مترمربع، ۱۰ درصد سطح اشغال در سه طبقه و 30 درصد تراکم در نظر گرفته شده است تا در این باغات که 75 درصد باغات باقی مانده شهر هستند و ارزش اکولوژیکی هم دارندکاهش بارگذاری داشته باشیم نه اینکه هرچه مساحت باغ بالاتر  می رود بارگذاری هم افزایش پیدا کند. البته در این مورد کمیسیون سلامت و محیط زیست پیشنهاد می کند که برای باغات  ۵ هزار متر مربع به بالا کلا ۲۵۰ متر مربع و در دو طبقه اجازه ساخت داده شود که این اقدام این باغات را به سمت تفکیک می برد و آن ها را به خطر می اندازد.

وی با اشاره به قاعده 30 -70 نیز گفت: در صورتی که باغ های با مساحت بالای 3000 متر مربع،  ۷۰ درصد باغ را به نام شهرداری سند بزنند تا تبدیل به پارک عمومی شود در ۳۰ درصد باقی مانده می توانند 60 درصد بسازند که بر این اساس در  ۱۸ درصد کل باغ ساخت و ساز می شود. نحوه ساخت و ساز در اراضی صنعتی و کارگاهی (s3) که باغ یا مزروعی باشند نیز حداکثر 2 طبقه 30درصد خواهد بود.

سالاری اضافه کرد: یکی از نکات برجسته این لایحه اینست که یک مسیر ویژه ای برای صدور پروانه برای باغات ایجاد و یک کمیته فنی باغ تشکیل شود، همچنین کلیه دستورالعمل های طرح تفصیلی مغایر با این مصوبه لغو شود و نهایتا عملکرد های پیشنهادی مجاز جهت استقرار در به عنوان یک بسته تشویقی به صاحبان باغات نیز ارائه شده است.

وی در پایان به پرونده های جاری باغات اشاره کرد و گفت: اکنون مردم بلاتکلیف هستند، ما وقتی مصوبه برج باغ را لغو کردیم تعدادی از صاحبان باغ از قبل تقاضای تشکیل پرونده داده بودند، حتی متاسفانه بعد از لغو مصوبه هم پرونده هایی در این خصوص تشکیل شده است و اکنون تعداد کل پرونده های جاری که باید برای آن ها تصمیم گیری شود 473 پرونده است که از این تعداد 38 پرونده درخواست تغییر نقشه و تمدید پروانه، 435 پرونده درخواست تخریب و نوسازی داشته اند. همچنین 62 پرونده کل عوارض را تا 97/1/7 پرداخت کرده اند،که مبلغ آن 170 میلیارد توماناست. 72 پرونده نیز عوارض علی الحساب را تا 97/1/7 پرداخت کرده اند که این مبلغ نیز 492 میلیارد تومان است. پرونده هایی هم که متاسفانه بعد از مصوبه شورا عوارض  پرداخت کرده اند، 18 پرونده هستند که  67 میلیارد تومان پرداختی داشته اند.

پاسخ علی اعطا به برخی ابهامات طرح جدید برج باغات

لایحه جدید برج باغات به خانه باغ تبدیل شده است و در این خصوص چندین ابهام جدی وجود دارد. یکی این که مالکان برای افزایش ساخت و ساز اقدام به تفکیک زمین های خود نکنند و دیگر برای اینکه این زمین ها از باغ بودن خارج شود با عدم رسیدگی به باغات، درختان خشک شود و بدین ترتیب مالکان به انتفاع برسند. دو امری که لایحه برج باغات را با چالش مواجه کرد و به جای حفط باغات تهران، قتل درختان را در پی داشت.

علی اعطا؛ سخنگوی شورای شهر تهران در گفتگو با خبرنگار برنا در پاسخ به این سوال که آیا بعد از تصویب این لایحه امکان تفکیک باغت برای افزایش ساخت و ساز وجود دارد یا خیر، گفت: توجه داشته باشد که ما دو نوع باغ داریم؛ یکی باغات بهم پیوسته است که در سطح وسیعی است؛ در این نوع  می توان از کن و فرحزاد نام برد. دیگر باغات منفرد است که در اطرافشان باغ نیست.

وی افزود: برای جلوگیری از تفکیک باغات، تدبیر لازم وجود دارد. بدین ترتیب برای تفکیک باغ های بهم پیوسته حدنصاب ده هزار متر  در نظر گرفته شده و هیچ قطعه ای نمی تواند به زیر ده هزار متر تبدیل شود.

اعطا در ادامه بیان کرد:  برای باغ هایی که به هم پیوسته نیست حداقل مساحت 5 هزار متر در نظر گرفته شده است؛ یعنی دیگر کسی نمی تواند باغ 8 هزار متری را تفکیک کند. بدین معنا تفکیک باغاتی که بنا است به زیر 5 هزار متر تبدیل شود ممنوع خواهد بود.

رئیس کمیته معماری و طرح های شهری خاطر نشان کرد: در این پیشنهاد آماده است " حداقل تفکیک و تقسیم اراضی و املاک دارای نوعیت باغ موضوع ماده 3 به میزان 5 هزار متر است"  یعنی نمی توان باغ 6 هزار متر را تفکیک کرد.

وی در رابطه با تدبیر مدیریت شهری جهت جلوگیری از خشک کردن درختان از سوی مالکان گفت: طبق قانون و آیین نامه مصوب شورای عالی استان ها حتی اگر فردی عمدا و یا سهوا درختان زمینی را خشک کند؛ آن قطعه زمین با توجه به نقشه های سالیان گذشته همچنان باغ محسوب خواهد شد.

اعطا در خصوص جزئیات مصوبه جدید برج باغات اظهار کرد:  چنانچه کسی بخواهد ساختمان مسکونی در باغات بالای 5 هزار متر بسازد؛ صرفا می تواند دو طبقه 250 متری روی هم داشته باشد ولی اگر مالک کاربری غیرمسکونی بخواهد،  فرمول خاصی برای آن در نظر گرفته شده که مثلا ممکن است بگوید 3 تا 15 درصد می تواند ساخت و ساز داشته باشد.

سخنگوی شورای شهر تهران با اشاره به لایحه مکمل ساخت و ساز در باغات گفت: این لایحه به دو مکمل نیاز دارد. یکی اینکه نحوه ساخت و ساز در باغات به لحاظ فنی را مشخص کنیم به عنوان مثال مشخص کنیم خاکبرداری و مصالح بدین ترتیب باشد تا  کمترین آسیب را وارد کند.

وی ادامه داد: دیگر اینکه لازم است یکسری بسته های سرمایه گذاری تدوین شود تا فردی که باغ دارد بداند بر مبنای بسته های سرمایه گذاری با شهرداری مشارکت کند تا منتفع شود و انگیزه پیدا کند.

اعطا با تاکید بر این نکته که مکمل این طرح در برنامه کمیته معماری در حال بررسی است، افزود: خیلی از باغات در پهنه ای هستند که می توانند مسکونی بسازند. در حال حاضر این اجازه داده می شود که هتل، گالری و... در این مجموعه ها ساخته شود

سخنگوی شورای شهر تهران در رابطه با سرنوشت لایحه جدید برج باغات خاطر نشان کرد: بعد از تصویب این لایحه، نامه ای خطاب به شورای عالی شهرسازی نوشته می شود و پیشنهاد خود را ارائه می کنیم.

وی در ادامه اظهار کرد: سال 93 شورای عالی شهرسازی طی مصوبه ای گفته است که شورای شهر پیشنهاد اصلاحیه به ما بدهد و این امر پیوست 3 طرح جامع تهران است.

اعطا با اشاره به این که این پیوست در شورای چهارم انجام نشد، اذعان کرد: ارائه پیشنهاد لایحه جدید برج باغات به شورای کنونی رسیده است گرچه این پیشنهاد ممکن است در شورای عالی شهرسازی تغییر پیدا کند و عینا تصویب نشود چرا که در این موضوع مرجع شورای عالی معماری و شهرسازی است.

وی در پایان تصریح کرد: عنوان مصوبه جدید برج باغات که مورد تصویب شورای شهر قرار گرفته این است؛ "پیشنهاد به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران جهت بازنگری و اصلاح...."؛ اما توجه کنید که ما پیشنهاد ارائه دو مکمل را شروع خواهیم کرد که این دو مکمل داخلی شهرداری خواهد بود و به شورای عالی معماری و شهرسازی ارتباطی ندارد.