پیشخرید مسکن زیر ذرهبین/ چرا برخی تعاونیهای مسکن به چالش حقوقی میرسند؟
به گزارش برنا، کارشناسان رسمی دادگستری راه و ساختمان معتقدند پیش از هرگونه پرداخت وجه، بررسی سوابق ثبتی، مجوزهای ساخت و اعتبار حقوقی تعاونی باید به یک الزام جدی تبدیل شود.
آمارها چه میگویند:
بررسی وضعیت تعاونیهای مسکن در سالهای اخیر نشان میدهد اگرچه بخش قابل توجهی از این تعاونیها در مسیر قانونی فعالیت میکنند، اما ضعف نظارت، نبود شفافیت مالی و مشکلات اجرایی در برخی پروژهها باعث شکلگیری پروندههای متعدد حقوقی شده است. بر اساس آمارهای منتشرشده، در حوزه مسکن کشور حدود ۱۳ هزار پرونده قضایی تشکیل شده که بخشی از این پروندهها به اختلافات مرتبط با تعاونیهای مسکن، از جمله تأخیر در اجرای پروژهها، انجام نشدن تعهدات، مشکلات واگذاری زمین، اختلافات مالی و مسائل مربوط به انتقال سند اختصاص دارد. در حال حاضر بیش از ۴ هزار تعاونی مسکن فعال در کشور وجود دارد و در کنار فعالیت این مجموعهها، برخی پروندههای بزرگ با شمار بالای شاکیان نیز ثبت شده است؛ بهطوری که در یکی از پروندههای مطرح تعاونی مسکن حدود ۱۴ هزار نفر بهعنوان شاکی درگیر روند قضایی بودند و موضوعاتی مانند واگذاری زمین، دریافت آورده از اعضا و اجرا نشدن تعهدات، محور اصلی شکایتها را تشکیل میداد. همچنین در پروندهای دیگر، حدود ۱۲ هزار شاکی نسبت به عملکرد یک تعاونی مسکن اعتراض داشتند. علاوه بر این، در برخی استانها نیز مشکلات تعاونیهای مسکن هزاران عضو را درگیر کرده است، رای نمونه مشکلات چند تعاونی در ارومیه حقوق بیش از ۶ هزار نفر از اعضا را تحت تأثیر قرار داد. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند بخش مهمی از این چالشها ناشی از آغاز پروژهها بدون بررسی کامل وضعیت زمین، نبود گزارشدهی شفاف مالی، افزایش هزینههای ساخت، طولانی شدن زمان تحویل واحدها و ضعف نظارت پیش از جذب اعضاست و راهکار اصلی کاهش این تخلفات را در ایجاد سامانههای شفاف اطلاعاتی، کنترل دقیق قراردادها، بررسی مالکیت زمین پیش از فروش و الزام تعاونیها به ارائه گزارشهای دورهای به اعضا میدانند. بر این اساس، آمارها نشان میدهد مسئله اصلی در تعاونیهای مسکن، حذف این شیوه تأمین مسکن نیست، بلکه تقویت سازوکارهای نظارتی و افزایش پاسخگویی برای جلوگیری از ایجاد پروندههای جدید است.
زمینهای مسئلهدار، یکی از عوامل اصلی شکلگیری پروندههای ملکی
بر اساس گزارشهای منتشرشده از سوی مراجع قضایی و ثبتی، دعاوی مرتبط با مالکیت املاک، اختلافات قراردادی، الزام به تنظیم سند رسمی و مشکلات پیشفروش ساختمان از جمله پرتکرارترین پروندههای حوزه املاک محسوب میشوند، موضوعی که کارشناسان آن را نتیجه ضعف در بررسی اولیه اسناد و اعتماد صرف به تبلیغات و وعدههای غیرمستند میدانند.
هشدار درباره عضویت در تعاونیهای فاقد شفافیت
شاه بابایی، رئیس شعبه ۳۰ مجتمع قضایی شهید مدنی، در گفتوگو با رسانهها با اشاره به برخی مشکلات حقوقی در پروژههای تعاونی مسکن اظهار کرد که در مواردی مشاهده شده زمین خریداریشده توسط تعاونی، دارای مشکلات مالکیتی بوده و حتی در زمره منابع ملی قرار داشته است؛ موضوعی که اعضای تعاونی را با چالشهای حقوقی مواجه میکند.
وی تأکید کرده است متقاضیان پیش از پرداخت هرگونه وجه باید اسناد زمین، مدارک مالکیت و وضعیت ثبتی پروژه را بررسی کنند و نسبت به تبلیغات عمومی برای جذب عضو در برخی تعاونیها با دقت بیشتری برخورد کنند.
شفافیت، شرط اول موفقیت پروژههای تعاونی
علی رضایی، کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان با اشاره به اهمیت بررسی حقوقی پروژهها معتقد است: «در خریدهای تعاونی، قیمت پایین یا وعده تحویل سریع نباید جای بررسی اسناد را بگیرد. اولین پرسش باید درباره مالک رسمی زمین و امکان قانونی ساخت باشد.»
امید احمدی، کارشناس رسمی دادگستری نیز میگوید: «بسیاری از اختلافات ملکی زمانی ایجاد میشود که خریداران بدون دریافت اطلاعات کامل درباره پلاک ثبتی، کاربری زمین و مجوزهای لازم وارد پروژه میشوند.»
رضا کریمی، کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان تأکید دارد: «پروژههای تعاونی زمانی موفق خواهند بود که قراردادها شفاف، سهم اعضا مشخص و گزارش پیشرفت پروژه به شکل مستمر ارائه شود.»
نادر موسوی، کارشناس رسمی دادگستری با اشاره به نقش ارزیابی فنی زمین بیان میکند: «علاوه بر مالکیت، باید شرایط فنی زمین، امکان دریافت پروانه ساختمانی و محدودیتهای شهری نیز بررسی شود.»
اکبر حسینی، کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان نیز معتقد است: «آگاهی خریداران مهمترین ابزار پیشگیری از اختلافات ملکی است و مردم باید قبل از سرمایهگذاری از مسیرهای رسمی استعلام بگیرند.»
دلایل اصلی شکلگیری اختلافات حقوقی در پروژههای مسکن
کارشناسان حوزه ساختمان مهمترین عوامل ایجاد پروندههای حقوقی در تعاونیهای مسکن را شامل موارد زیر میدانند:
خرید زمین بدون بررسی کامل سابقه ثبتی
نبود سند رسمی یا ابهام در مالکیت زمین
فروش یا واگذاری واحدها پیش از طی مراحل قانونی
اختلاف میان اعضای تعاونی و هیأتمدیره
نبود گزارش مالی و اجرایی شفاف از روند پروژه
بیتوجهی به مجوزهای شهری و ساختمانی
راهکار کاهش ریسک؛، از استعلام ثبتی تا قرارداد شفاف
متخصصان حوزه مسکن تأکید دارند متقاضیان پیش از عضویت در تعاونیها باید چند مرحله اساسی را طی کنند؛ از جمله دریافت پلاک ثبتی زمین، استعلام از اداره ثبت اسناد، بررسی پروانه و مجوزهای ساختمانی، مطالعه دقیق قرارداد و اطمینان از ثبت قانونی تعاونی.
به اعتقاد کارشناسان، توسعه سامانههای شفاف اطلاعات ملکی، الزام تعاونیها به ارائه گزارشهای دورهای و افزایش نظارت بر فرآیند پیشفروش میتواند نقش مهمی در کاهش پروندههای قضایی و افزایش اعتماد عمومی به پروژههای مسکن تعاونی داشته باشد.
