چالش تازه بازار اجاره/ واقعیت طرحی که بهزیستی، کمیته امداد و خانوادههای پرجمعیت را به خانه نمیرساند
به گزارش برنا، بسیاری از کارشناسان معتقدند تا زمانی که قدرت خرید مستأجران افزایش پیدا نکند، معافیت مالیاتی برای مالکان نمیتواند مشکل دسترسی اقشار آسیبپذیر به مسکن را حل کند و این سیاست بیش از آنکه در عمل مؤثر باشد، روی کاغذ جذاب به نظر میرسد.
پیامک اخیر معاونت اجتماعی و پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان تهران، توجه بسیاری از فعالان بازار مسکن را به خود جلب کرد. بر اساس این اطلاعیه، مالکان واحدهای مسکونی که ملک خود را به خانوارهای دارای سه فرزند و بیشتر، خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی (ره)، سازمان بهزیستی یا سه دهک پایین درآمدی اجاره دهند، از پرداخت ۱۰۰ درصد مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهند شد.
این تصمیم در حالی اعلام شده که بازار اجاره مسکن همچنان یکی از پرچالشترین بازارهای کشور است و افزایش مداوم اجارهبها، بسیاری از خانوارها را به حاشیه شهرها یا حتی سکونت در واحدهای کوچک و بیکیفیت سوق داده است.
اما پرسش مهم اینجاست؛ آیا گروههایی که در این طرح نام برده شدهاند، اصلاً توان ورود به بازار اجاره را دارند؟
مالیات بر درآمد اجاره چیست؟
مطابق قانون مالیاتهای مستقیم، درآمدی که مالکان از اجاره دادن واحد مسکونی یا تجاری به دست میآورند، مشمول مالیات است. به بیان ساده، دولت بخشی از درآمد حاصل از اجاره ملک را به عنوان مالیات دریافت میکند.
اکنون دولت اعلام کرده است اگر مالک، واحد خود را به گروههای هدف اجاره دهد، از پرداخت این مالیات معاف خواهد شد.
هدف این سیاست آن است که مالکان برای اجاره دادن خانه به اقشار کمدرآمد انگیزه بیشتری پیدا کنند؛ اما کارشناسان میگویند سؤال اصلی این نیست که مالک مالیات میدهد یا نه، بلکه این است که مستأجر پول اجاره دارد یا خیر.
خانوادههای تحت پوشش بهزیستی، اجاره یا تأمین هزینههای روزمره؟
جامعه هدف سازمان بهزیستی عمدتاً شامل افراد دارای معلولیت، زنان سرپرست خانوار، سالمندان بدون سرپرست و خانوادههای آسیبپذیر است.
بخش قابل توجهی از این خانوارها درآمد ثابتی ندارند و بسیاری از آنها بخش زیادی از مستمری دریافتی خود را صرف هزینه درمان، دارو، توانبخشی یا مراقبت میکنند.
کارشناسان اجتماعی معتقدند حتی اگر مالک حاضر شود با تخفیف خانه خود را اجاره دهد، همچنان تأمین ودیعههای چند صد میلیون تومانی و اجارههای ماهانه برای این خانوارها دشوار است.
به همین دلیل برخی کارشناسان میگویند این گروه بیش از آنکه به معافیت مالیاتی مالکان نیاز داشته باشند، به یارانه مستقیم اجاره، مسکن اجتماعی و وامهای کمبهره ودیعه نیاز دارند.
درآمدی که کفاف اجاره را نمیدهد
خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد نیز از دیگر گروههای مشمول این طرح هستند.
این خانوادهها معمولاً در پایینترین سطوح درآمدی قرار دارند و بخش زیادی از کمکهای دریافتی آنها صرف هزینه خوراک، درمان و آموزش میشود.
فعالان حوزه رفاه اجتماعی میگویند حتی اگر مالکان از پرداخت مالیات معاف شوند، بسیاری از این خانوادهها توان پرداخت اجارهبهای رایج در بازار را ندارند.
از سوی دیگر، مالکان نیز معمولاً مستأجرانی را ترجیح میدهند که از نظر مالی توان پرداخت منظم اجاره را داشته باشند؛ بنابراین معافیت مالیاتی لزوماً رفتار بازار را تغییر نخواهد داد.
خانوادههای دارای سه فرزند، همه پرجمعیتها ثروتمند نیستند
یکی دیگر از گروههای مشمول این طرح، خانوادههای دارای سه فرزند و بیشتر هستند.
کارشناسان جمعیت میگویند هرچند حمایت از خانوادههای پرجمعیت ضروری است، اما داشتن سه فرزند به تنهایی به معنای نیازمند بودن نیست.
در مقابل، بسیاری از خانوادههای دارای سه فرزند در سالهای اخیر به دلیل افزایش هزینههای زندگی، با فشار مالی شدیدی روبهرو شدهاند.
این خانوادهها علاوه بر پرداخت اجاره، باید هزینه خوراک، آموزش، درمان و سایر مخارج فرزندان را نیز تأمین کنند.
به همین دلیل برخی کارشناسان معتقدند اگر قرار است از خانوادههای پرجمعیت حمایت شود، پرداخت کمکهزینه اجاره، افزایش وام ودیعه و توسعه مسکن حمایتی اثرگذاری بیشتری خواهد داشت.
سه دهک پایین درآمدی، مهمترین چالش طرح
شاید مهمترین بخش این تصمیم، مربوط به سه دهک پایین درآمدی باشد.
این خانوارها کمترین درآمد را در جامعه دارند و بیشترین سهم درآمد خود را صرف هزینه مسکن میکنند.
اقتصاددانان معتقدند حتی اگر تمام مالکان از پرداخت مالیات معاف شوند، تا زمانی که درآمد این خانوارها افزایش پیدا نکند، همچنان امکان اجاره واحدهای مناسب برای آنها وجود نخواهد داشت.
موافقان چه میگویند؟
برخی از کارشناسان معتقد هستند «استفاده از مشوقهای مالیاتی یکی از ابزارهای رایج دنیا برای هدایت بازار است. اگر این طرح با بانک اطلاعاتی دقیق و نظارت کافی اجرا شود، میتواند بخشی از عرضه مسکن را به سمت اقشار هدف هدایت کند.
همچنین به اعتقاد این عده «هر سیاستی که عرضه واحدهای استیجاری را افزایش دهد، در بلندمدت میتواند به آرامش بازار کمک کند، اما نباید انتظار داشت تنها با یک معافیت مالیاتی، بحران اجاره برطرف شود.»
مخالفان چه میگویند؟
اما در این برخی مخالف این نوع طرحها هستند «بازار اجاره بیش از هر چیز از کاهش قدرت خرید مستأجران آسیب دیده است. اگر درآمد خانوارها افزایش پیدا نکند، این معافیت مالیاتی اثر محدودی خواهد داشت.»
به گفته این عده «حل بحران مسکن نیازمند اصلاحات ساختاری، افزایش عرضه، توسعه مسکن استیجاری و سیاستهای پایدار است. سیاستهای مقطعی معمولاً اثر کوتاهمدت دارند.»
آیا مالکان استقبال خواهند کرد؟
فعالان بازار مسکن معتقدند بسیاری از مالکان هنگام انتخاب مستأجر، بیش از میزان مالیات به موضوعاتی مانند توان پرداخت اجاره، خوشحسابی و امنیت قرارداد توجه میکنند.
اگر مالک نگران تأخیر در پرداخت اجاره باشد، ممکن است معافیت مالیاتی نیز نتواند نظر او را تغییر دهد.
احتمال ایجاد قراردادهای صوری
برخی کارشناسان حقوقی هشدار میدهند که در صورت نبود نظارت دقیق، احتمال انعقاد قراردادهای صوری برای استفاده از این معافیت وجود دارد؛ موضوعی که میتواند هم درآمدهای مالیاتی دولت را کاهش دهد و هم اجرای صحیح قانون را با مشکل روبهرو کند.
راهکارهای پیشنهادی کارشناسان
کارشناسان حوزه مسکن معتقدند برای اثربخشی چنین سیاستی باید همزمان چند اقدام انجام شود:
افزایش وام ودیعه مسکن متناسب با قیمتهای واقعی بازار
پرداخت یارانه مستقیم اجاره به خانوارهای کمدرآمد
توسعه مسکن اجتماعی و استیجاری
ساخت واحدهای کوچک و ارزانقیمت
ایجاد صندوقهای ضمانت اجاره برای کاهش نگرانی مالکان
نظارت بر اجرای قراردادها و جلوگیری از سوءاستفادههای احتمالی
هرچند معافیت ۱۰۰ درصدی مالیات بر درآمد اجاره، در ظاهر اقدامی حمایتی برای تشویق مالکان به اجاره دادن واحدهای مسکونی به اقشار کمبرخوردار است، اما واقعیت بازار مسکن نشان میدهد مشکل اصلی، کمبود انگیزه مالکان نیست؛ بلکه ناتوانی مالی مستأجران است.
خانوادههای تحت پوشش بهزیستی به دلیل هزینههای درمان و معیشت، مددجویان کمیته امداد به دلیل درآمد محدود، خانوادههای دارای سه فرزند و بیشتر به دلیل افزایش هزینههای زندگی و سه دهک پایین درآمدی به دلیل شکاف عمیق میان درآمد و هزینه مسکن، همگی با چالش تأمین اجارهبها و ودیعه روبهرو هستند.
به اعتقاد کارشناسان، تا زمانی که سیاستهای حمایتی به افزایش قدرت خرید مستأجران، پرداخت یارانه اجاره و توسعه مسکن استیجاری منجر نشود، معافیت مالیاتی مالکان هرچند اقدامی مثبت است، اما به تنهایی نمیتواند بحران اجارهنشینی اقشار آسیبپذیر را برطرف کند. این طرح، اگرچه نیت حمایتی دارد، اما موفقیت آن بیش از هر چیز به پاسخ یک سؤال بستگی دارد: مستأجری که توان پرداخت اجاره را ندارد، حتی با وجود خانه و معافیت مالیاتی مالک، چگونه میتواند مستأجر آن خانه شود؟
انتهای پیام/
