شکاف تازه در بازار داراییها/ سرمایهها دوباره به آپارتمان نگاه میکنند
به گزارش برنا، امارها نشان میدهد فاصله رشد دو بازار مسکن و دلار به حدود ۱۲ واحد درصد رسیده؛ شکافی که از یک سو نشاندهنده عقبماندگی قیمت ملک از ارز و از سوی دیگر، به عاملی برای تغییر رفتار خریداران و فروشندگان تبدیل شده است.
۱۲ واحد درصد فاصلهای که بازار ملک را تکان داد
اعداد هفته گذشته یک پیام روشن برای بازار مسکن تهران دارند: قیمت ملک در حال افزایش است، اما سرعت این افزایش هنوز با بازار ارز قابل مقایسه نیست.
اگر قیمت پیشنهادی هر مترمربع مسکن در ابتدای شهریور را معادل ۱۰۰ در نظر بگیریم، این شاخص اکنون به حدود ۱۰۴.۸ رسیده است؛ درحالیکه شاخص قیمت دلار به حدود ۱۱۶.۸ رسیده است. یعنی در فاصلهای کوتاه، ارز نزدیک به چهار برابر مسکن رشد کرده است.
همین فاصله، مفهوم «ارزانشدن نسبی ملک» را وارد محاسبات سرمایهگذاران کرده است. البته این به معنای ارزانشدن اسمی آپارتمان نیست؛ قیمت ملک همچنان بالا رفته است. موضوع، ارزانشدن نسبی ملک در مقایسه با داراییهایی مانند دلار است.
این تفاوت برای سرمایهگذاری اهمیت زیادی دارد. فردی که ابتدای شهریور بخشی از دارایی خود را به دلار تبدیل کرده، اکنون با افزایش بیشتری در ارزش دارایی خود مواجه شده است؛ اما همین رشد، قدرت خرید او برای خرید آپارتمان را نیز تا حدودی افزایش داده است. در نتیجه، بخشی از تقاضای سرمایهای میتواند از بازار ارز به سمت ملک حرکت کند.
تهران دیگر یک بازار واحد نیست
اما میانگین ۲۲۱ میلیون تومانی تهران نباید این تصور را ایجاد کند که تمام پایتخت در همین محدوده قیمتی معامله میشود. نقشه قیمت مناطق ۲۲گانه نشان میدهد فاصله میان گرانترین و ارزانترین مناطق بهشدت بالاست.
در صدر بازار، منطقه یک با حدود ۵۵۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع قرار دارد. یعنی قیمت پیشنهادی هر مترمربع در این منطقه حدود ۲.۵ برابر میانگین تهران است.
بعد از منطقه یک، منطقه ۳ با حدود ۴۴۸ میلیون تومان و منطقه ۵ با حدود ۳۹۸ میلیون تومان قرار دارند. منطقه ۲ نیز با حدود ۳۸۲ میلیون تومان در گروه مناطق گرانقیمت پایتخت قرار میگیرد.
در واقع، خرید یک واحد ۱۰۰ متری در منطقه یک، بر مبنای این قیمت پیشنهادی، به سرمایهای حدود ۵۵.۳ میلیارد تومان نیاز دارد؛ در منطقه ۳ این رقم حدود ۴۴.۸ میلیارد تومان و در منطقه ۵ حدود ۳۹.۸ میلیارد تومان خواهد بود.
در بخش میانی بازار، قیمتها فاصله قابلتوجهی با مناطق شمالی دارند. هر مترمربع در منطقه ۶ حدود ۳۵۸ میلیون تومان، در منطقه ۴ حدود ۲۶۵ میلیون تومان، در منطقه ۷ حدود ۲۳۱ میلیون تومان و در منطقه ۸ حدود ۲۲۴ میلیون تومان قیمتگذاری شده است.
این یعنی یک آپارتمان ۱۰۰ متری در منطقه ۸، بر مبنای قیمت پیشنهادی، حدود ۲۲.۴ میلیارد تومان ارزش دارد؛ رقمی که همچنان بسیار بالاست، اما نسبت به مناطق یک و سه فاصله چشمگیری دارد.
فاصله شمال و جنوب به بیش از ۴۰۰ میلیون تومان رسید
در سوی دیگر بازار، مناطق جنوبی تهران قرار دارند. منطقه ۱۸ با حدود ۱۱۴ میلیون تومان، منطقه ۱۷ با حدود ۱۱۷ میلیون تومان، منطقه ۱۵ با حدود ۱۲۴ میلیون تومان و منطقه ۱۶ با حدود ۱۳۰ میلیون تومان در گروه ارزانتر قرار گرفتهاند.
در این مناطق، قیمت هر مترمربع حدود یکپنجم منطقه یک است. به بیان دیگر، میان قیمت پیشنهادی منطقه یک و منطقه ۱۸ حدود ۴۳۹ میلیون تومان در هر مترمربع فاصله وجود دارد.
برای یک واحد ۱۰۰ متری، این شکاف به حدود ۴۳.۹ میلیارد تومان میرسد.
این اختلاف فقط یک عدد قیمتی نیست؛ بلکه نشان میدهد بازار مسکن تهران عملا از مجموعهای از بازارهای محلی تشکیل شده است. سطح درآمد، دسترسی به شبکه حملونقل، کیفیت ساختمان، عمر بنا، امکانات محله، تراکم، نوع تقاضا و چشمانداز سرمایهگذاری، رفتار قیمت در هر منطقه را تغییر میدهد.
فروشندهها چرا فایلها را پس میگیرند؟
در سمت عرضه نیز نشانههایی از تغییر رفتار دیده میشود. بخشی از مالکان که در هفتههای گذشته فایل فروش خود را در بازار قرار داده بودند، اکنون در برابر فروش با قیمتهای فعلی محتاطتر شدهاند.
دلیل این رفتار را باید در مقایسه میان بازارها جستوجو کرد. فروشندهای که ملک خود را میفروشد، در نهایت باید تصمیم بگیرد پول حاصل از فروش را کجا سرمایهگذاری کند. اگر چشمانداز ارز و سایر داراییها همچنان صعودی باشد، تبدیل یک دارایی ملکی به نقدینگی ممکن است برای او جذابیت کمتری داشته باشد.
در نتیجه، بخشی از فروشندگان ترجیح میدهند فروش را به تعویق بیندازند تا اینکه ملک را با قیمتی بفروشند که از نگاه آنها با ارزش جایگزینی داراییشان همخوان نیست.
این رفتار در صورت تداوم میتواند تعداد فایلهای قابل معامله را کاهش دهد و به تدریج فشار بیشتری بر قیمتهای پیشنهادی وارد کند.
هر قیمتی مشتری ندارد
با وجود افزایش تقاضا، بازار هنوز وارد مرحلهای نشده که فروشندگان بتوانند هر قیمت دلخواهی را به خریدار تحمیل کنند.
رفتار فایلها نشان میدهد بین قیمت پیشنهادی و قیمت قابل معامله فاصله وجود دارد. برخی واحدهایی که قیمت آنها نسبت به ماه قبل حدود ۵ تا ۷ درصد افزایش یافته، همچنان توانستهاند مشتری جذب کنند؛ اما این اتفاق بیشتر برای فایلهایی رخ داده که از نظر موقعیت، کیفیت ساختمان، متراژ و قیمت در محدوده قابل قبول بازار قرار داشتهاند.
در مقابل، واحدهایی که صرفا با هدف استفاده از موج افزایش قیمت ارز، بدون توجه به قیمت واحدهای مشابه، با افزایش شدید قیمت عرضه شدهاند، با مقاومت بیشتری از سوی خریدار مواجه میشوند.
بنابراین، بازار فعلی یک تناقض مهم دارد: تقاضا در حال برگشت است، اما قدرت قیمتپذیری خریدار همچنان محدود است.
رفتار خریداران تعییر کرده است
خریدار شهریور با خریدار سالهای گذشته تفاوت دارد. او پیش از تصمیم نهایی، قیمت ملک را با دلار، طلا و سایر داراییها مقایسه میکند.
اگر فردی بهعنوان مثال دارایی خود را در بازار ارز نگه داشته باشد، اکنون افزایش قیمت دلار باعث شده ارزش ریالی سرمایه او بالا برود. همین موضوع ممکن است امکان خرید ملک را برای او فراهمتر کند.
اما برای خانواری که درآمد اصلی آن از حقوق تأمین میشود، افزایش دلار لزوما قدرت خرید مسکن را بالا نمیبرد. برعکس، افزایش نرخ ارز میتواند هزینه ساخت، مصالح، تجهیزات و خدمات وابسته به ساختمان را نیز افزایش دهد و در میانمدت فشار هزینهای بیشتری بر قیمت تمامشده مسکن وارد کند.
به همین دلیل، تقاضای فعلی بازار را باید به دو گروه متفاوت تقسیم کرد: تقاضای مصرفیِ محدودشده و تقاضای سرمایهایِ مقایسهگر.
چرا مسکن با تأخیر حرکت میکند؟
تفاوت سرعت میان دلار و مسکن اتفاقی نیست. بازار ارز در برابر اخبار سیاسی و اقتصادی میتواند ظرف چند ساعت یا چند روز واکنش نشان دهد؛ اما بازار ملک به دلیل حجم بالای سرمایه موردنیاز، فرآیند طولانیتر مذاکره، وابستگی به وام و نقدشوندگی پایینتر، با تأخیر حرکت میکند.
از طرف دیگر، فروشنده ملک معمولا حاضر نیست تنها به دلیل افزایش قیمت دلار، قیمت ملک خود را بلافاصله تغییر دهد. ابتدا باید ببیند آیا خریدار نیز افزایش قیمت را پذیرفته است یا خیر.
در نتیجه، بازار مسکن معمولا دنبالهرو با تأخیر بازارهای نقدشوندهتر است.
سیگنال اصلی برای هفته آینده چیست؟
اکنون مهمترین متغیر بازار دیگر فقط «قیمت پیشنهادی» نیست. پرسش اصلی این است که چه تعداد از فایلهای موجود واقعا به معامله تبدیل میشوند.
اگر قیمتهای پیشنهادی افزایش پیدا کند اما معاملات رشد نکند، بازار با یک تورم قیمتی روی فایلها مواجه خواهد بود، نه لزوما رونق واقعی.
اما اگر همزمان سه اتفاق رخ دهد ــ افزایش تقاضا، کاهش فایلهای فروش و کوتاهشدن زمان فروش واحدهای مناسب ــ میتوان گفت بازار وارد مرحله جدیتری از رشد قیمت شده است.
بازار در نقطه انتخاب
بازار مسکن تهران در نیمه شهریور میان دو نیروی متضاد قرار گرفته است. از یک طرف، رشد ۴.۸ درصدی مسکن در برابر رشد ۱۶.۸ درصدی دلار باعث شده ملک از نظر نسبی عقبتر قرار گیرد و برای بخشی از سرمایهگذاران جذابتر شود. از طرف دیگر، قدرت خرید خانوار اجازه نمیدهد این عقبماندگی بهسادگی و در کوتاهترین زمان جبران شود.
بنابراین، محتملترین سناریو برای کوتاهمدت، جهش یکباره قیمت همه آپارتمانها نیست؛ بلکه افزایش تدریجی قیمت فایلهای مرغوب و قابل معامله است.
به نظر میرسد در هفتههای آینده، فاصله میان «قیمت روی فایل» و «قیمت مورد پذیرش خریدار» مهمتر از میانگین اسمی بازار خواهد بود. اگر این فاصله کاهش یابد، افزایش قیمت پیشنهادی میتواند به معاملات واقعی تبدیل شود؛ اما اگر فاصله بیشتر شود، بازار با وجود رشد قیمتها همچنان درگیر رکود معاملاتی خواهد ماند.
در نهایت، مهمترین پیام بازار شهریور این است: مسکن از دلار عقب مانده، اما هنوز از بازار جا نمانده است. این عقبماندگی اکنون به محرکی برای بازگشت بخشی از تقاضای سرمایهای تبدیل شده، اما اینکه این تقاضا بتواند قیمتها را بهطور پایدار بالا بکشد، به یک متغیر کلیدی بستگی دارد؛ قدرت خرید واقعی خریدار.
