مزایا و معایب مسکن بورسی/ امکان افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن با عرضه در بورس/ خطر تشدید سفته‌بازی در مسکن

"مهدی سوری"، کارشناس بازار سرمایه، در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی برنا در خصوص پیامدهای مثبت یا منفی عرضه مسکن در بورس توضیح داد: این مکانیزم می‌تواند برای تامین مالی پروژه‌های مسکونی موثر باشد، در این صورت افراد می‌توانند واحدهای یک پروژه را به صورت متری بخرند که در نهایت یا این‌ها را متری بفروشند که پول خود را متناسب با قیمت مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند و یا می‌توانند این متراژها را تجمیع کنند و با پرداختن مابه‌التفاوتی که مربوط به طبقه و کیفیت و... است، صاحبخانه شوند.

سوری در خصوص تاثیر مسکن بورسی بر قیمت‌ها در بازار فیزیکی مسکن با اشاره به تجربه صندوق‌های سرمایه‌گذاری طلا خاطر نشان کرد: یکی از کارکردهایی که برای صندوق‌های سرمایه‌گذاری سکه و طلا در نظر گرفته شده‌بود، این بود که قیمت سکه و طلا را به صورت شفاف در یک بازار عادلانه مبتنی بر عرضه و تقاضا کشف کند تا این صندوق بتواند حتی مبنای قیمت‌‌گذاری سکه در خارج از بورس باشد.

او افزود: این اتفاق می‌تواند در بازار مسکن هم رخ دهد اما زمانی که بالا رفتن قیمت صندوق سرمایه‌گذاری طلا منجر به افزایش قیمت فیزیکی طلا و سکه شد، با آن مقابله کردند در حالی که  کنترل دستوری بازار سکه در تضاد با کارکرد صندوق سرمایه‌گذاری سکه بود.

به گفته سوری، بورس مسکن هم در نهایت می‌تواند منجر به افزایش نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن شود چون خرید متری مسکن امکان‌پذیر شده و در حقیقت معاملات رونق می‌گیرد.

این کارشناس بورس اظهار کرد: اساسا امکان کنترل و قیمت‌گذاری دستوری در بازار سرمایه وجود ندارد چون قیمت‌ها در این بازار کاملا بر اساس عرضه و تقاضاست. یا باید بازار مسکن را آزاد بگذاریم تا قیمت بر اساس عرضه و تقاضا تعیین شود یا تشکیل چنین صندوقی بعد از مدتی می‌تواند حباب ایجاد کند و سپس با برخوردهای امنیتی بسته شود.

سوری در پاسخ به این سوال که آیا این مکانیزم، دست واسطه‌گران و دلالان را از بازار مسکن کوتاه می‌کند، گفت: اتفاقا با این مکانیزم می‌تواند مدل جدیدی از سفته بازی در بازار مسکن ایجاد  شود چرا که برای فروشنده واحدهای اولیه، سرمایه‌گذاری توسط انبوه سازان خواهد بود اما به هرحال این واحدها در بازار توسط خریداران دیگر دست به دست می‌شود و همین واحدها در بازار ثانویه می‌تواند توسط دلال‌ها خرید و فروش شده و قیمت‌ها هم افزایش یابد.

این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد: در حقیقت با این کار جایگاه مسکن به عنوان یک دارایی و کالای مصرفی را بیشتر به سمت دارایی سرمایه‌گذاری و سفته بازی می‌بریم در حالی که جایگاه مسکن یک کالای سرمایه‌‌ای نیست و یکی از مشکلات تاریخی اقتصاد ما این است که نگاه به مسکن به جای دارایی مصرفی، یک دارایی سرمایه‌گذاری شده‌است و با این کار  این موضوع تسریع و تشدید می‌شود.

او ادامه داد: در صورتی که دغدغه اقتصاد ما سرمایه‌گذاری راحت‌تر در مسکن نیست و اساسا این کار برای اقتصاد اشتباه است چون باعث تورم در مسکن می شود، به این ترتیب کسی که یک آپارتمان ۵۰ متری برای زندگی شخصی نیاز دارد، نمی‌تواند آن را بخرد و نقدینگی هم از بخش‌های مولد مثل بورس به سمت بخش‌های غیر مولد مثل مسکن، خودرو، طلا، دلار و ‌... می‌رود.

سوری بیان کرد: هدف صحیح این است نقدینگی به بازاری جذب شود که کمترین آسیب را برای اقتصاد داشته باشد و بورس اوراق بهادار چنین بازاری است که نه تنها به اقتصاد آسیب نمی‌زند بلکه فایده هم دارد.

به گفته این کارشناس بازار سرمایه، اگر این نقدینگی به بازار مسکن وارد شود بازهم آسیب دارد اما آسیب‌های آن نسبت به بازارهای دلار و طلا و خودرو و ..‌. کمتر است.

سوری تاکید کرد: نکته مهم این است که وقتی ابزاری درست می‌کنیم برای اینکه قیمت را از قیمت‌های غیر واقعی و پراکنده بازار به سمت یک قیمت واحد ببریم باید بدانیم این ابزار یک ابزار کنترلی نیست بلکه ابزار عرضه و تقاضایی است و اگر ما قیمت را در این بازار ببریم دیگر نباید اتتظار کتترل دستوری داشته باشیم بلکه این ابزار می‌تواند قیمت‌ها را یکدست کند و در این زمینه باید از تجربه صندوق‌های سرمایه‌گذاری طلا و سکه استفاده کنیم.