نهضت ساخت مسکن و شهرسازی مردم‌‌‌پایه/ احداث۴ میلیون واحد مسکونی در دولت سیزدهم

به گزارش برنا، رستم قاسمی، وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی دولت سیزدهم، مشروح برنامه‌های خود برای رونق مسکن و شهرسازی را اعلام کرد. بر اساس برنامه وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی تحت‌عنوان نهضت توسعه مسکن و شهرسازی مردم‌‌‌پایه، وضعیت جاری در حوزه مسکن، راهبردهای بخش مسکن و شهرسازی، اقدامات پیشران و همچنین اقدامات کلیدی در مسکن و شهرسازی تشریح شده است.

در بخشی از این برنامه به بررسی وضعیت موجود مسکن در ۱۰محور پرداخته شده است. بنا بر برنامه ارایه شده، وضعیت موجود بازار مسکن در حال حاضر بدین شرح است: بازارها در ایران به گونه‌ای عمل کرده که مسکن از یک کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است. نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور ۱۱ درصد است که نشان‌می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور یکی خالی است. کاهش تولید سالیانه مسکن از متوسط ۷۷۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به متوسط سالانه حدود ۴۰۰ هزارواحد از سال ۱۳۹۳ تاکنون رسیده است. عدم تامین نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی در کل کشور طی سال‌های ۱۳۹۶تا۱۴۰۰.

همچنین کاهش پوشش‌دهی تسهیلات بانکی از هزینه مسکن و سهم بسیار کم بخش از تسهیلات بانکی، افزایش شاخص دوره انتظار مسکن از سال ۱۳۷۴ تا ۱۳۹۵ از ۱۵ سال به ۳۱ سال،افزایش سهم مسکن از سبد هزینه خانوار طی سال‌های ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۹ از ۲۸ درصد به ۳۷ درصد، افزایش سهم مستاجران شهری طی سال‌های ۱۳۶۵تا ۱۳۹۵از ۱۸ درصد به ۳۷ درصد به ویژه در شهرهای بزرگ و کلانشهرها،کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی دارای سکنه طی سال‌های ۱۳۶۵تا ۱۳۹۵از ۱/۱۶۷به ۱/۰۶، سکونت بخش قابل‌توجهی از جمعیت روستایی و شهرسازی در بافت فرسوده و اسکان غیررسمی بخش دیگری از وضعیت موجود مسکن در کشور است.

برنامه وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در حوزه مسکن و شهرسازی

برنامه های وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در بخش‌های مسکن و شهرسازی، که متشکل از راهبردهای بخش مسکن و شهرسازی، اقدامات پیشران در حوزه مسکن و شهرسازی، اقدامات کلیدی در مسکن و شهرسازی شاملِ تامین و ساخت مسکن به منظور ارتقای رفاه و عدالت اجتماعی، شهرسازی عادلانه و توسعه کالبدی و ارتقای کیفیت زیرساخت‌ها و فضاهای شهری، توسعه و بازآفرینی شهری، توسعه و ارتقای کیفیت پروژه‌های ساختمانی، اصلاح و توسعه نظام‌های حوزه مسکن و ساختمان، راهبردهای و سیاست‌های کلیدی در حوزه معماری و شهرسازی، راهبردها و سیاست‌های کلیدی در جهت کاهش مخاطرات سرمایه گذاری و مبادلات مسکن، و مسکن و شهرسازی از منظر فرصت و تهدید و عارضه به همراه راه‌حل ارایه شده است.

راهبردهای بخش مسکن و شهرسازی

در بخش راهبردهای بخش مسکن و شهرسازی، برنامه‌ریزی مؤثر و کارآمدسازی فرایندهای مدیریتی برای ایجاد تحرک در امر تولید و عرضه مسکن توسط تمامی بخش‌ها، استقرار نظام برنامه‌ریزی فضایی از طریق تهیه، بروزرسانی و اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها و طرح‌های هادی روستاها، توسعه کاربردی و ارتقای کیفیت زیرساخت‌ها و فضاهای شهری با تأکید بر حفظ اصالت و هویت کانون‌های جمعیتی، ارتقاء صندوق ملی مسکن به‌منظور تأمین مالی و اجرای سیاست‌های حمایتی باهدف تأمین مالی عمومی و خرد، مدیریت یکپارچه زمین از طریق ایجاد بانک زمین با همکاری دستگاه‌های اجرائی، واگذاری اراضی موجود در حریم قانونی شهرها از وزارت جهاد کشاورزی به وزارت راه و شهرسازی با اجرای ماده ۱۰ قانون زمین شهری و ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مولدسازی و واگذاری گسترده اراضی دولتی موجود در محدوده و حریم شهرها به واجدین شرایط با رعایت سیاست‌های آمایش سرزمین و رعایت اصل حفاظت از اراضی مرغوب کشاورزی در بستر فرایندهای شفاف نظیر سامانه تدارکات الکترونیک دولت در راستای اجرای بند یک سیاست‌های کلی نظام در امور مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن.

همچنین تأمین هزینه‌های خدمات زیربنایی توسعه شهری از متقاضیان استفاده از اراضی و تأمین هزینه‌های خدمات روبنایی با تهاتر اراضی تجاری با بخش خصوصی، کمک به تأمین مسکن محرومین با واگذاری اراضی دولتی به نهادهای عمومی و واسپاری مسئولیت شناسایی واجدین شرایط و طراحی مدل‌های ساخت و تأمین مسکن به این نهادها، برنامه‌ریزی در جهت تأمین مسکن محرومین با محوریت بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و حمایت از ایجاد و تقویت مؤسسات خیریه و ابتکارهای مردمی برای تأمین مسکن اقشار محروم، احیاء، بهسازی، نوسازی و مقاوم‌سازی و بازآفرینی سالانه حداقل دویست و محله در قالب مطالعات مصوب ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار برحسب گونه‌های مختلف شامل ناکارآمد‐ تاریخی – سکونتگاه‌های غیررسمی و حاشیه‌ای (و ارتقای دسترسی به خدمات و بهبود زیرساخت‌ها با رویکرد محله محور در چهارچوب قوانین و مقررات ذیربط )بند "الف " ماده ۵۹ برنامه ششم، احیاء و بهسازی حداقل ۱۰ درصدی از بافت‌های فرسوده شهری با رعایت سرانه‌های روبنائی و زیربنائی توسط بخش غیردولتی و شهرداری‌ها از طریق اعمال سیاست‌های حمایتی، حقوقی، تشویقی و اعطای تسهیلات یارانه‌ای با پیش‌بینی مابه‌التفاوت سود تسهیلات یارانه‌ای موردنیاز در قوانین بودجه سنواتی (بند "ت " ماده ۶۱ برنامه ششم)، کاهش آسیب‌پذیری سکونتگاه‌های روستایی و همچنین تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد شهری (طبق بند "ب " ماده ۵۹ برنامه ششم)، حمایت از تولید و عرضه انبوه و صنعتی مسکن. تمرکز ویژه بر آبادانی و پیشرفت منطقه مکران و جزایر جنوبی از دیکر راهبردهای بخش مسکن و شهرسازی است.

اقدامات پیشران در حوزه مسکن و شهرسازی

در بخش اقدامات پیشران در حوزه مسکن و شهرسازی، اجرای قاطعانه سند ملی آمایش سرزمینی به‌منظور تمرکززدایی از شهرها و تقویت شهرهای کوچک و میانی، تکمیل و بروزرسانی «سامانه املاک و اسکان کشور» جهت ساماندهی بازار زمین و مسکن و جمع‌آوری و یکپارچه‌سازی اطلاعات مربوط به‌تمامی املاک و مستغلات، همکاری با قوه قضاییه جهت تکمیل و بروزرسانی «طرح ملی حدنگاری (کاداستر) » اولویت روستاها و شهرهای کوچک و متوسط در فرایند عرضه زمین و مسکن عرضه حداکثری زمین‌های دولتی و توسعه افقی در حریم قانونی شهر، توسعه بازار تأمین مالی مسکن و اعطای تسهیلات ساخت مسکن، تخصیص بخش قابل‌توجه اعتبارات بازار پولی به تأمین مالی مسکن ایجاد شرکت‌های بزرگ‌مقیاس خصوصی- عمومی سازنده مساکن اجار‌ه‌ای اجرای قاهرانه قانون جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بازبینی طرح اقدام ملی مسکن با رویکرد حمایت از طبقات پایین جامعه و حذف انتفاع سرمایه‌داران از طرح و انتقال انتفاع آن به مصرف‌کنندگان نهایی.

همچنین تسریع در ارائه طرح و یا دریافت لایحه مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن جهت جلوگیری از بورس‌بازی و خریدو فروش‌های سوداگرانه مسکن اجرای ماده ۵۴ مکرر و ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم در جهت اخذ مالیات از خانه‌های خالی جهت واردکردن این خانه‌ها به چرخه مصرف احداث مسکن استیجاری عمومی برای دهک‌های درآمدی پایین استفاده از ظرفیت خیرین مسکن‌ساز جهت تأمین مسکن محرومین پیگیری امکان‌سنجی احداث شهرهای جدید و حرکت قاطعانه و هوشمندانه در این مسیر، استفاده از ظرفیت اراضی اوقافی و نهادهای وابسته به نهادهای حاکم از دیگر اقدامات پیشران در حوزه مسکن و شهرسازی است.

اقدامات کلیدی در مسکن و شهرسازی

در بخش تامین و ساخت مسکن به منظور ارتقای رفاه و عدالت اجتماعی  تامین و ساخت مسکن به‌ منظور ارتقای رفاه و عدالت اجتماعی، راهبری ساخت سالانه یک میلیون واحد جدید مسکن با تحلیل تقاضای مؤثر در محدوده و حریم قانونی شهرهای موجود، با تمرکز ویژه بر بافت‌های فرسوده شهری) با استفاده از مشوق‌ها، ظرفیت‌های قانونی، ابزارهای مالی و مالیاتی، توسعه محدوده شهرها با اولویت شهرهای کوچک و متوسط جهت فراهم‌سازی امکان ساخت واحد مسکونی با در نظر گرفتن حفاظت از اراضی کشاورزی مرغوب و جلوگیری از فروش تراکم مازاد ساختمانی در شهرها با اصلاح طرح‌های جامع و تفصیلی شهری در راستای اجرای بند یک سیاست‌های کلی نظام در امور مسکن، توسعه و افزایش سرعت قطارهای حومه‌ای به‌منظور کاهش زمان سفر به شهرهای اقماری و جدید، مشارکت در توان افزایی اقتصادی دهک‌های کم‌درآمد برای تهیه مسکن و خانه‌دار شدن آنها از طریق تحریک توأمان عرضه و تقاضای مصرفی با اولویت پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، راه‌اندازی صندوق‌های «حمایتی خرید مسکن» و «ضمانت تسهیلات مسکن»، راه‌اندازی صندوق‌های «املاک و مستغلات» و «زمین و ساختمان»، ایجاد قراردادهای واسپاری برای تأمین مالی بخش مسکن به عنوان راهکار معرفی شده است.

در بخش شهرسازی عادلانه، توسعه کالبدی و ارتقای کیفیت زیرساخت‌ها و فضاهای شهری، بازنگری سیاست‌های آمایش سرزمینی و توسعه ملی جهت توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل با رویکرد مدیریت تقاضا با توجه به ظرفیت عرضه فعلی و جلوگیری از توسعه بدون توجه به زیرساخت‌های حمل‌ونقلی، جلوگیری از افزایش تراکم مازاد ساختمانی در محدوده شهرها و رعایت سرانه‌های استاندارد شهری جهت افزایش کیفیت دسترسی به خدمات و استفاده مناسب از تراکم‌های سبز، ورزشی، فرهنگی، بهداشتی،تجاری و...، احیا و توسعه یکپارچه هویت اسلامی در شهرسازی شهرهای زیارتی تدوین سند ملی و پیاده‌سازی پروژه افزایش تاب‌آوری شهرها در مقابل حوادث غیرمترقبه، تکمیل توسعه زیرساخت‌های امنیتی، درمانی، آموزشی، رفاهی و تفریحی برای سکونت پذیر کردن در شهرها و شهرک‌های جدید و اقماری، توسعه صنایع خلاق فرهنگی و هنری در شهرهای جدید، یکپارچه‌سازی نظام طرح‌ریزی و کنترل بین شهر و روستا در سطوح ملی و ناحیه‌ای، آسیب‌شناسی معماری شهری و صیانت از بافت‌های واجد ارزش تاریخی و فرهنگ مورد توجه است.

در بخش توسعه و بازآفرینی شهری، تدوین و اجرای برنامه‌های عرضه مسکن قابل استطاعت و گسترش فضاهای عمومی در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی، برنامه‌ریزی جهت ارتقای سرانه‌های روبنایی و زیربنایی (احداث شبکه‌های آب و فاضلاب، سرانه‌های خدمات شهری، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، امنیتی و مسکن به متوسط میانگین شهری (بازآفرینی بافت‌های فرسوده با اولویت حفظ هویت تاریخی و فرهنگی محلات ضمانت اجرایی برای تحقق مواد ۴، ۵، ۶ و ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، بازسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و توسعه شبکه آبرسانی و فاضلاب و مراکز امنیتی، درمانی، آموزشی، رفاهی و تفریحی، پیش‌بینی ساز و کارهای قانونی لازم در خصوص تعیین تکلیف مالکیت در سکونتگاه‌های غیررسمی از طریق صدور اسناد مالکیت مشروط، فعال‌سازی ستاد ملی بازآفرینی پایدار شهری جهت تحقق اهداف و سیاست‌های سند ملی بازآفرینی، اصلاح محله محور بافت فرسوده با محوریت نهادهای توسعه‌گر واسط بین مردم و دولت با واگذاری اختیارات و امتیازات ویژه به این نهادها متناسب با حجم اصلاح‌شده از بافت شهری از قبیل تخفیف در مجوز ساخت و واگذاری زمین برای اجرای فرایند کلید به کلید، جلوگیری از افزایش تراکم مازاد ساختمانی با انتقال بخشی از ساکنان بافت‌های فرسوده به اراضی موجود در محدوده و حریم قانونی شهر جهت کاهش تراکم جمعیتی این بافت‌ها با واگذاری و تهاتر زمین‌های شهری به ساکنان بافت‌های فرسوده، حمایت از مرمت و بهسازی بناها و بافت‌های ارزشمند تاریخی، فرهنگی، طبیعی و مذهبی،  آموزش، توانمندسازی و مهارت‌افزایی ساکنان بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، فراهم کردن امکان حق اعطای مالکیت رسمی به املاک فاقد سند و اوقافی برای واردکردن آنها درفرآیند نوسازی مورد تاکید است.

در بخش توسعه و ارتقا کیفیت پروژه‌های ساختمانی، تقویت نظام کنترل کیفیت قبل، حین و بعد از اجرای پروژه‌های ساختمانی و عمرانی با هدف کاهش سهم هزینه‌ها در تولید ناخالص ملی، حمایت و پشتیبانی از صنایع تولیدی مرتبط با طرح‌های عمرانی کشور از جمله صنایع فولادی، هماهنگی جھت ایجاد بازار تهاتری مصالح ساختمانی با تجهیز منابع بانکی ساخت بیمارستان‌های مجهز و ویژه جهت تأمین نیازها در زمان شیوع بیماری‌های همه‌گیر و یا بروز بلایای طبیعی متناسب به توزیع جمعیت در سطح کشور،حمایت از فعالیت توسعه‌گرها و انبوه‌سازان از طریق واگذاری مدیریت و راهبری اجرای طرح‌ها و برنامه‌های عمرانی و بازآفرینی آنها مورد تاکید است.

در بخش اصلاح و توسعه نظام‌های حوزه مسکن و ساختمان، ایجاد سازوکار بازرسی ساختمان، اصلاح ساختار و روش‌های کنترل اجرای ساختمان، ارتقای دانش فنی و مھندسی صاحبان حرفه و افزایش آگاهی و دانش عمومی، بازنگری در مقررات ملی ساختمان، بازنگری در قوانین نظام‌مهندسی به‌منظور حفظ اصالت و عدالت، بازنگری در آزمون‌های نظام‌مهندسی و ورود به حرفه، تغییر الگو و نظام مشارکت (قیمت‌گذاری زمین و الگوی زمین صفر در کنار نهادهای توسعه‌گر)، تقویت بیش از پیش یگان حفاظت از اراضی ملی، ایجاد شناسنامه ساختمان شامل اطلاعات سازنده، مهندس مجری و مهندس ناظر، ایجاد تقارن اطلاعات بین سازندگان و خریداران در قالب سازوکارهای رتبه‌بندی سازندگان، مهندسان ناظر و مهندسان مجری و ثبت اطلاعات و بازخوردها مبتنی بر کیفیت ساخت، اجرای بیمه مسئولیت ساختمان توسط شرکت‌های بیمه‌گر، دریافت بخشی از خسارات ساختمان‌های آسیب‌دیده به دلیل کیفیت پایین ساخت از مهندس مجری و مهندس ناظر، افزایش مشوق‌هایی برای به‌کارگیری روش‌های صنعتی از جمله تخفیف در عوارض و اختصاص یارانه حمایت از ایجاد شرکت‌های ساختمانی دارنده فناوری‌های نوین ساخت با کمک در سرمایه‌گذاری اولیه، ایجاد کارخانه و واگذاری اراضی دولتی به‌صورت اجاره مورد تاکید است.

در بخش راهبردها و سیاست‌های کلیدی در حوزه معماری و شهرسازی، ترویج و کنترل الگوی معماری و نمای ساختمان‌ها در راستای توسعه پایدار و مبتنی بر الگوی ایرانی‐اسلامی، ارائه الگوهای ساخت‌وساز متناسب با شرایط زمینه‌ای (فرهنگی، اجتماعی و اقلیمی)، تأمین منابع پایدار برای توسعه و مدیریت شهرها و روستاها، ارائه مشوق در راستای سیاست‌های کاهش مصرف انرژی در ساخت‌وساز و حمایت از مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان محصولات مرتبط، ارتقای آموزش در سطوح مختلف مرتبط با ساخت‌وساز، معماری و شهرسازی، تفویض بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران شهری و روستایی به مراجع شهری، تعریف سازوکار برنامه‌ریزی محله‌محور با هدف ارتقای هویت محله‌ای در شهرهای کشور، هماهنگ‌سازی برنامه‌های آمایش سرزمین و طرح‌های توسعه و عمران و تلقی آنها به‌عنوان چارچوب سرزمینی الزام‌آور در تصمیم‌گیری‌های بخشی و سازمانی، هماهنگ‌سازی حوزه مسکن با حوزه شهرسازی از طریق تأمین زیرساخت‌ها، خدمات و محیط شهری قابل زیست و هویت‌ساز اسلامی‐ایرانی، استقرار نظام مدیریت یکپارچه شهری و منطقه‌ای به‌عنوان متولی رفع تعارضات سازمانی نهادهای مختلف جهت تحقق طرح‌های توسعه و عمران، بازنگری در نگرش و روش تهیه طرح‌های توسعه به‌منظور افزایش تحقق‌پذیری و برخورد واقع‌گرایانه با مسائل و پتانسیل‌های شهری و منطقه‌ای،تدوین لوایح به منظور تأمین ضمانت اجرایی ضوابط و مقررات شهری و جرم انگاری تخلفات اشخاص حقیقی و حقوقی در عدم رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری از جمله اصلاح فوری سازوکار کمیسیون های ماده ۱۰۰، تعاملات مدیریتی در سطح ملی و تعمیم توافقات در سطح محلی در خصوص اجرای قانون حمایت از مرمت و احیاء بافت‌های تاریخی‐فرھنگی مصوب ۲ تیر ۱۳۹۸ مجلس، بازنگری در سیاست‌های ارتقای کیفیت سیما و منظر شهری و هماهنگی‌های برون‌سازمانی با وزارت کشور، افزایش اختیارات نظارتی بر فرایند طراحی پروژه‌های مسکن اقدام ملی در تداوم تأمین کیفیت معماری و محیط در سایت‌های طرح اقدام ملی، تداوم مذاکرات و تعاملات در چهارچوب توافقات صورت گرفته با نمایندگان نیروهای مسلح در فرآیند تصویب طرح‌های شهرسازی و معماری پادگان‌ها، پیگیری طرح‌های ویژه بافت پیرامون حرم‌های مطهر، طراحی و اجرای کارگاه‌های آموزشی به‌منظور ارتقاء توان تخصصی منابع انسانی در برنامه است.

در بخش راهبردها و سیاست‌های کلیدی در جهت کاهش مخاطرات سرمایه‌گذاری و مبادلات مسکن، فراهم‌سازی امکان سرمایه‌گذاری خرد مردمی در ساخت مسکن با تسهیم املاک در حال ساخت به واحدهای خرد در بستر بازار سرمایه با استفاده از ابزارهایی نظیر صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان، فراهم‌سازی امکان سرمایه‌گذاری خرد مردمی با ایجاد بستر معاملاتی و نظام حقوقی مشخص برای خریدوفروش این واحدهای مالکیتی خرد و طراحی سازوکارهای بیمه پروژه جھت تسهیل سرمایه‌گذاری مردمی در فرایند ساخت، فراهم کردن زیرساخت ثبت رسمی قرارداد پیش‌فروش و بی‌اعتبار کردن قراردادهای پیش‌فروش غیررسمی با اصلاح قانون پیش‌فروش و ایجاد سامانه یکپارچه مربوط به اطلاعات ثبتی و مالی مسکن نظیر هویت مالک، افراد دارای وکالت فروش و رهن بودن سند ملک و وراثت در جهت کاهش مخاطرات حقوقی سرمایه‌گذاری و معامله در بازار مسکن، ایجاد اطمینان در سرمایه‌گذاران ساخت مسکن نسبت به اخذ سند رسمی با اقداماتی نظیر ایجاد نهادهای تخصصی بیمه پایان‌کار با مسؤولیت تضامنی نسبت به اخذ پایان‌کار و پرداخت جرائم احتمالی با برخورداری از ابزارهای نظارتی متناظر، صدور پایان‌کار تفکیکی برای مجتمع‌های ساختمانی، صدور سند رسمی برای ساختمان‌های دارای بدهی پایان‌کار، ثبت بدهی در سند و مشروط کردن معامله رسمی ملک به تسویه بدهی، ایجاد حساب‌های واسط وجوه (حساب‌های امانی) برای فراهم‌سازی امکان عقد قرارداد پیش‌فروش مسکن بر بستر سامانه‌های تأیید صلاحیت شده مشتمل بر متون قراردادی استاندارد و شروط از پیش تعیین‌شده و قابل شخصی‌سازی، با قابلیت احراز شروط توسط نهادهای بیمه‌گر دارای مسئولیت تضامنی، امکان اعمال غیر قضائی شروط قرارداد در صورت عدم پایبندی طرفین به آنها و امکان اخذ ثمن قرارداد و انتقال آن به طرف دیگر پس از احراز اجرای تعهدات مجری مورد تاکید است.