فاصله ۱۷ واحد درصدی نرخ سود اوراق مسکن با اوراق بازار سرمایه / افزایش سقف وام خرید مسکن در راه است، اما آیا قدرت خرید خانه افزایش مییابد
به گزارش برنا، کارشناسان معتقدند این تصمیم اگر در کنار افزایش عرضه مسکن و مهار تورم اجرا شود، میتواند بخشی از تقاضای واقعی را به بازار بازگرداند، اما در غیر این صورت، اثر آن محدود خواهد بود.
بازار مسکن در انتظار یک محرک جدید
بازار مسکن طی دو سال گذشته با رکودی همراه بوده که دلیل اصلی آن کاهش توان خرید خانوارهاست. افزایش قیمت زمین، رشد هزینههای ساخت، تورم عمومی اقتصاد و محدودیت منابع بانکی موجب شده بسیاری از متقاضیان مصرفی خرید خانه را به تعویق بیندازند.
فعالان بازار معتقدند امروز مشکل اصلی بازار، کمبود تقاضا نیست بلکه فاصله عمیق میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارهاست. به همین دلیل، سیاستگذاران در کنار برنامههای ساخت مسکن، به دنبال اصلاح نظام تأمین مالی و افزایش سقف تسهیلات خرید هستند.
وام خرید مسکن دیگر پاسخگوی قیمتهای امروز نیست
بر اساس پیشنهاد ارائه شده، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق قرار است افزایش یابد. در حال حاضر سقف این تسهیلات یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است، اما بسیاری از کارشناسان معتقدند حتی این رقم نیز در برابر قیمت یک واحد مسکونی در کلانشهرها سهم محدودی از هزینه خرید را پوشش میدهد.
در بسیاری از مناطق شهری، قیمت یک واحد متوسط چندین برابر سقف وام است؛ به همین دلیل خانوارها همچنان باید بخش عمده بهای مسکن را از محل پسانداز یا منابع دیگر تأمین کنند.
اختلاف نرخ سود اوراق چه پیامی برای بازار دارد
یکی از مهمترین نکات مطرحشده، تفاوت نرخ سود اوراق تسهیلات مسکن با سایر ابزارهای مالی است.
اکنون نرخ سود اوراق تسهیلات مسکن حدود ۲۳ درصد است، در حالی که بازده بسیاری از اوراق منتشرشده در بازار سرمایه به حدود ۴۰ درصد میرسد.
این فاصله ۱۷ واحد درصدی نشان میدهد تأمین مالی خرید مسکن همچنان با نرخهایی پایینتر از نرخهای رایج بازار انجام میشود؛ اقدامی که با هدف کاهش هزینه تأمین مالی خانوارها صورت گرفته، اما همزمان فشار بیشتری بر منابع شبکه بانکی وارد میکند.
آمارها از شکاف قدرت خرید خبر میدهند
بررسی روند بازار مسکن نشان میدهد:سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است.
نرخ سود اوراق تسهیلات خرید ۲۳ درصد و نرخ بسیاری از اوراق بازار سرمایه حدود ۴۰ درصد است.
ناترازی بانک تخصصی بخش مسکن از ۱۳۷ همت به ۴۵ همت کاهش یافته است.قرار است ۱۵۰۰ واحد مسکن استیجاری نیز با حمایت نظام بانکی وارد چرخه عرضه شود.
با وجود این ارقام، سهم وام از ارزش واقعی یک واحد مسکونی نسبت به سالهای گذشته کاهش یافته و همین موضوع یکی از دلایل افت معاملات مصرفی محسوب میشود.
تجربه کشورهای موفق چه میگوید
بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد که موفقیت سیاستهای اعتباری تنها به افزایش سقف وام وابسته نیست.
در آلمان، وامهای ۲۰ تا ۳۰ ساله با نرخ سود پایین در کنار ثبات اقتصادی، قدرت خرید خانوارها را حفظ کرده است.
در فرانسه، دولت بخشی از هزینه سود وام خریداران خانه اول را پرداخت میکند.
در کانادا، بیمه وامهای مسکن باعث شده خانوارها با سرمایه اولیه کمتر نیز امکان ورود به بازار را داشته باشند.
در کره جنوبی، توسعه ساختوساز همزمان با افزایش تسهیلات اجرا میشود تا از جهش قیمتها جلوگیری شود.
در ترکیه نیز دولت در دورههای مختلف با پرداخت وامهای ترجیحی تلاش کرده بازار مسکن را تحریک کند، اما همزمان پروژههای گسترده ساخت مسکن را نیز در دستور کار قرار داده است.
موافقان افزایش سقف وام چه میگویند
حامیان این سیاست معتقدند افزایش سقف تسهیلات، متناسب با رشد قیمت مسکن، یک ضرورت اجتنابناپذیر است.
آنها میگویند اگر منابع بیشتری در اختیار خریداران واقعی قرار گیرد، بخشی از تقاضای مصرفی که طی سالهای اخیر از بازار خارج شده دوباره فعال خواهد شد. به اعتقاد این گروه، نرخ سود ۲۳ درصدی نیز در مقایسه با سایر نرخهای تأمین مالی، همچنان یک مزیت برای متقاضیان محسوب میشود.
مخالفان چه هشداری میدهند
در مقابل، برخی اقتصاددانان معتقدند افزایش وام بدون افزایش عرضه مسکن، ممکن است نتیجه معکوس داشته باشد.
به گفته آنها، هر زمان منابع مالی جدید وارد بازاری شود که عرضه آن محدود است، احتمال افزایش قیمتها نیز وجود دارد؛ بنابراین اگر همزمان ساخت مسکن، آزادسازی زمین، کاهش هزینههای تولید و مقابله با سوداگری دنبال نشود، بخشی از اثر مثبت افزایش وام از بین خواهد رفت.
راهکار کارشناسان برای رونق پایدار بازار
کارشناسان اقتصادی معتقدند حل بحران مسکن تنها با افزایش وام امکانپذیر نیست و باید مجموعهای از سیاستها به صورت همزمان اجرا شود.این سیاستها شامل افزایش تولید سالانه مسکن، توسعه بازار اجاره حرفهای، کاهش هزینه صدور مجوزهای ساختمانی، هدایت سرمایههای سرگردان به تولید، افزایش سرمایه بانکهای تخصصی، توسعه بازار رهن، انتشار اوراق بلندمدت تأمین مالی مسکن و طراحی اقساط متناسب با درآمد خانوارهاست.
آینده بازار به کدام سمت میرود
اکنون بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری به تصمیمهای اقتصادی وابسته است. اگر افزایش سقف وام خرید با کنترل تورم، افزایش عرضه و اصلاح نظام تأمین مالی همراه شود، میتواند بخشی از قدرت خرید از دسترفته خانوارها را احیا کرده و معاملات مصرفی را رونق دهد. اما اگر این سیاست به صورت منفرد اجرا شود، کارشناسان هشدار میدهند که اثر آن در برابر رشد قیمتها دوام چندانی نخواهد داشت.
به همین دلیل، بسیاری از تحلیلگران معتقدند آینده بازار مسکن نه فقط به میزان افزایش وام، بلکه به مجموعه سیاستهای اقتصادی، ثبات بازارها و سرعت اجرای برنامههای ساختوساز بستگی خواهد داشت؛ موضوعی که میتواند مسیر خانهدار شدن میلیونها خانوار ایرانی را در سالهای آینده تعیین کند.
انتهای پیام/
