۳۵، ۴۵ یا ۵۵ درصد؟ فرمول دولت برای اجاره‌نشین‌ها
به گزارش برنا ، این مدل در حالی در ایران در حال شکل‌گیری است که شهرهایی مانند برلین و نیویورک سال‌هاست حمایت از مستأجران را از مسیرهایی مانند مسکن اجتماعی، اجاره مبتنی بر درآمد و یارانه مستقیم دنبال می‌کنند. تفاوت اصلی اما در یک نقطه خلاصه می‌شود؛ در مدل‌های خارجی، حمایت از مستأجر صرفاً به ساخت واحد محدود نیست و به یک نظام مستمر تأمین مالی، تعیین اجاره و نظارت بر شرایط خانوار متصل است.
۷۵ هزار واحد برای بازاری که میلیون‌ها مستأجر دارد
بازار اجاره ایران سال‌هاست از مرحله یک مسئله مقطعی عبور کرده و به یکی از مسائل اصلی سیاست مسکن تبدیل شده است. رشد قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوار و دشوارتر شدن خانه‌دار شدن باعث شده برای بخش قابل توجهی از خانوارها، اجاره‌نشینی نه یک انتخاب کوتاه‌مدت بلکه شکل اصلی تأمین مسکن باشد.
در چنین شرایطی، سیاست مسکن استیجاری قرار است بخشی از فشار بازار را برای گروه‌هایی که امکان خرید خانه ندارند کاهش دهد.
حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به سابقه مطرح شدن این ایده از دهه ۸۰، اعلام کرده است که در مدل جدید حداقل دوره اجاره پنج سال خواهد بود و میزان اجاره بر اساس درصدی از نرخ کارشناسی روز تعیین می‌شود.
بر اساس این مدل، سهم اجاره برای دهک‌های یک و دو ۳۵ درصد، دهک‌های سه و چهار ۴۵ درصد و دهک‌های پنج و شش ۵۵ درصد نرخ کارشناسی روز در نظر گرفته شده است.
این تفاوت درصدی قرار است میان توان اقتصادی خانوارها و هزینه استفاده از واحدهای استیجاری ارتباط برقرار کند؛ اما پرسش مهم این است که آیا تعیین درصدی از ارزش روز ملک به‌تنهایی می‌تواند اجاره را برای خانوار کم‌درآمد قابل پرداخت کند؟
سه عدد، ۳۵، ۴۵ و ۵۵ درصد
ساختار پیشنهادی ایران بر یک تقسیم‌بندی ساده استوار است.دهک‌های یک و دو کم‌درآمدترین گروه هدف هستند و قرار است با نرخ معادل ۳۵ درصد ارزش کارشناسی روز از واحد استیجاری استفاده کنند. برای دهک‌های سه و چهار این رقم به ۴۵ درصد می‌رسد و برای دهک‌های پنج و شش سقف تعیین‌شده ۵۵ درصد است.
اما نکته مهم اینجاست که «درصد از ارزش ملک» با «درصد از درآمد خانوار» تفاوت دارد.
در بسیاری از مدل‌های اجاره حمایتی در کشورهای دیگر، توان پرداخت خانوار مستقیماً وارد فرمول می‌شود. به همین دلیل ممکن است دو خانوار در واحدهایی با ارزش مشابه، به دلیل تفاوت درآمد، اجاره متفاوتی بپردازند.
این تفاوت در طراحی می‌تواند برای ایران نیز تعیین‌کننده باشد، زیرا افزایش ارزش کارشناسی ملک در دوره‌های تورمی، اگر بدون سازوکار کنترل رشد اجاره همراه شود، می‌تواند فشار اجاره‌ای را دوباره به خانوار منتقل کند.
برلین، وقتی اجاره اجتماعی فقط «ساخت خانه» نیست
برلین نمونه جالبی برای مقایسه است. نظام مسکن اجتماعی این شهر سابقه طولانی دارد و دولت محلی از طریق حمایت مالی از ساخت مسکن، واحدها را برای دوره مشخصی مشمول محدودیت‌های اجاره‌ای می‌کند.
طبق اطلاعات رسمی برلین، در پایان سال ۲۰۲۳ حدود ۹۹ هزار و ۸۴۹ واحد مسکن اجتماعی در شهر وجود داشت. این رقم یک سال قبل حدود ۱۰۴ هزار و ۷۵۷ واحد بود. کاهش موجودی مسکن اجتماعی باعث شده دولت برلین هدف سالانه حدود ۵ هزار واحد جدید را برای جبران خروج واحدها از نظام حمایتی دنبال کند.
در برنامه‌های جدید، سازندگان با دریافت حمایت دولتی متعهد می‌شوند واحدهای مشمول طرح را با اجاره‌های مشخصی عرضه کنند. برای برخی واحدهای حمایت‌شده، اجاره اولیه در محدوده ۶.۵ تا ۱۱.۵ یورو به ازای هر مترمربع تعیین شده است.
این تجربه نشان می‌دهد که حتی در یک بازار اجاره بزرگ و توسعه‌یافته، حفظ موجودی مسکن اجتماعی به اندازه ساخت واحد جدید اهمیت دارد؛ زیرا بخشی از واحدهای حمایتی پس از پایان دوره تعهد، از این نظام خارج می‌شوند.
برلین یک درس مهم برای ایران دارد
تجربه برلین نشان می‌دهد مسکن استیجاری زمانی می‌تواند به یک سیاست پایدار تبدیل شود که دولت فقط «زمین و ساخت» را تأمین نکند، بلکه چرخه عمر واحد را نیز مدیریت کند.
یعنی مشخص باشد چه کسی مالک است، چه کسی مدیریت می‌کند، اجاره چگونه تعیین می‌شود، مدت حمایت چقدر است و بعد از پایان دوره حمایت چه اتفاقی برای مستأجر و ملک رخ خواهد داد.
این مسئله برای طرح ۷۵ هزار واحدی ایران اهمیت زیادی دارد.
اگر این واحدها ساخته شوند اما سازوکار مدیریت و اجاره‌داری آنها مشخص نباشد، سیاست مسکن استیجاری ممکن است بعد از ساخت واحدها با یک مسئله جدید مواجه شود؛ یعنی چگونه باید این واحدها را برای سال‌های طولانی در دسترس گروه‌های هدف نگه داشت؟
نیویورک، اجاره می‌تواند به درآمد خانوار گره بخورد
در نیویورک، بخشی از نظام مسکن عمومی و حمایتی بر مبنای درآمد خانوار فعالیت می‌کند. در سیستم مسکن عمومی NYCHA، اجاره برای خانوارهای واجد شرایط معمولاً بر مبنای ۳۰ درصد درآمد تعدیل‌شده خانوار محاسبه می‌شود.
در برنامه Section 8 نیز سهم معمول مستأجر حدود ۳۰ درصد درآمد تعدیل‌شده خانوار است و بخش دیگر هزینه اجاره می‌تواند از محل کمک مسکن تأمین شود.
در نتیجه، منطق این مدل با تعیین درصدی از ارزش ملک تفاوت دارد.
در مدل درآمدمحور، سؤال اصلی این نیست که ملک امروز چقدر ارزش دارد، بلکه این است که خانوار چه میزان توان پرداخت دارد و چه مقدار از درآمد آن باید صرف مسکن شود.
این تفاوت در شرایط تورمی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا اگر قیمت ملک افزایش پیدا کند اما درآمد خانوار با همان سرعت رشد نکند، فرمولی که مستقیماً به ارزش ملک متصل است می‌تواند فشار بیشتری به مستأجر وارد کند.
یک عدد مهم در آمریکا، ۳۰ درصد
عدد ۳۰ درصد در سیاست مسکن حمایتی آمریکا اهمیت ویژه‌ای دارد. در نیویورک، سهم مستأجر در بسیاری از برنامه‌های حمایتی بر مبنای حدود ۳۰ درصد درآمد خانوار محاسبه می‌شود. در عین حال، برای برخی برنامه‌ها سقف اجاره نیز با توجه به اندازه واحد و سطح درآمد منطقه‌ای تعیین می‌شود.
برای سال ۲۰۲۵، شهر نیویورک برای واحدهای مشمول برنامه‌های مقرون‌به‌صرفه، سقف‌های متفاوتی بر اساس درصدی از درآمد میانه منطقه تعیین کرده است؛ برای مثال سقف اجاره ماهانه یک واحد یک‌خوابه در سطوح مختلف درآمدی از ۹۱۱ دلار در سطح ۳۰ درصد AMI تا ۵۰۱۱ دلار در سطح ۱۶۵ درصد AMI متفاوت است.
بنابراین مدل نیویورک یک فرمول واحد برای همه مستأجران ندارد؛ درآمد، اندازه واحد و سطح درآمد منطقه‌ای همزمان در تعیین شرایط وارد می‌شوند.
اجاره‌نشینان کم‌درآمد، مسئله‌ای جهانی
مشکل فشار اجاره البته محدود به ایران نیست.بر اساس داده‌های OECD، به طور متوسط حدود یک‌سوم خانوارهای مستأجر کم‌درآمد در کشورهای عضو این سازمان بیش از ۴۰ درصد درآمد قابل تصرف خود را صرف هزینه مسکن می‌کنند.
در همین بررسی، OECD تأکید کرده است که مستأجران کم‌درآمد در بازار خصوصی در بسیاری از کشورها بیشتر از مستأجران مسکن یارانه‌ای در معرض فشار هزینه مسکن قرار دارند.
این آمار یک نکته کلیدی دارد؛ سیاست مسکن استیجاری فقط زمانی اثرگذار است که بتواند فاصله میان «اجاره بازار» و «توان پرداخت خانوار» را کاهش دهد.
ایران می‌خواهد پنج سال زمان بخرد
در طرح ایران، حداقل مدت قرارداد پنج سال اعلام شده است. این دوره طولانی‌تر از قراردادهای کوتاه‌مدت می‌تواند برای مستأجر امنیت بیشتری ایجاد کند، زیرا خانوار مجبور نیست هر سال با خطر جابه‌جایی یا مذاکره مجدد با مالک روبه‌رو شود.
از سوی دیگر، شرایط خانوار نیز سالانه بررسی خواهد شد. اگر مستأجر در این دوره صاحب خانه شود، دیگر مشمول طرح نخواهد بود.
این سازوکار در واقع تلاش می‌کند مسکن حمایتی را به یک «پل» تبدیل کند؛ یعنی خانوار برای مدت مشخصی از حمایت استفاده کند و در صورت بهبود شرایط، از چرخه حمایتی خارج شود تا ظرفیت برای خانوار دیگری آزاد شود.
اما موفقیت این مدل به یک شرط مهم وابسته است؛ خروج یک خانوار نباید به معنای خروج دائمی واحد از نظام اجاره حمایتی باشد.
ساخت ۷۵ هزار واحد، مرحله اول یک مسیر بزرگ‌تر
برنامه شناسایی زمین برای ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری قرار است با همکاری شهرداری‌ها، خیرین و بخش خصوصی دنبال شود.
در این مدل، دولت می‌تواند زمین و تسهیلات را فراهم کند و ساخت و مدیریت واحدها را به مجموعه‌های واجد شرایط واگذار کند.
برای بخش خصوصی نیز مدل‌هایی مانند ساخت، بهره‌برداری و انتقال یا BLO و ساخت، مالکیت و بهره‌برداری یا BOO مطرح شده است.
این بخش از طرح از این جهت اهمیت دارد که اگر دولت بخواهد همه واحدهای استیجاری را خودش بسازد و اداره کند، مقیاس اجرای طرح محدود خواهد شد.
ورود بخش خصوصی، شهرداری‌ها و نهادهای خیریه می‌تواند ظرفیت سرمایه‌گذاری را افزایش دهد، اما در مقابل نیازمند قراردادهای دقیق و نظارت جدی بر اجاره و نحوه تخصیص واحدهاست.
خطر بزرگ،۷۵ هزار واحد در برابر رشد هزینه مسکن
عدد ۷۵ هزار واحد در نگاه اول بزرگ به نظر می‌رسد، اما باید آن را در مقیاس کل بازار اجاره کشور ارزیابی کرد.
مسکن استیجاری حمایتی قرار نیست جایگزین کل بازار اجاره شود. هدف آن باید تمرکز بر گروه‌هایی باشد که بدون حمایت، بخش بزرگی از درآمدشان را صرف مسکن می‌کنند و امکان خرید خانه نیز برایشان وجود ندارد.
بنابراین ارزش واقعی این طرح نه فقط در تعداد واحدهای ساخته‌شده، بلکه در تعداد سال‌هایی است که این واحدها واقعاً در اختیار گروه هدف باقی می‌مانند.
اگر ۷۵ هزار واحد ساخته شود اما پس از چند سال از چرخه اجاره حمایتی خارج شود، اثر آن با حالتی که همین واحدها برای دهه‌ها در نظام اجاره اجتماعی باقی بمانند، کاملاً متفاوت خواهد بود.
«نمی‌توان به همه گفت صبر کنند» طاهرخانی در توضیح ضرورت اجرای طرح، به یک مسئله اساسی اشاره کرده است؛ به گفته او، نمی‌توان از همه افرادی که امروز نیازمند مسکن هستند خواست صبر کنند تا روزی صاحب‌خانه شوند.وی تأکید کرده که سیاست خانه‌دار کردن مردم می‌تواند دنبال شود، اما همزمان بخشی از جامعه باید در مقاطع خاص زندگی یا به شکل دائمی مورد حمایت قرار گیرد و زوج‌های جوان از گروه‌های مهم هدف این سیاست هستند.
این نگاه، مسکن استیجاری را از یک طرح صرفاً ساختمانی به یک ابزار سیاست اجتماعی تبدیل می‌کند.
زیرا همه خانوارها الزاماً در یک نقطه از زندگی به خرید خانه نیاز ندارند. یک زوج جوان، یک خانوار کم‌درآمد یا فردی که به دلیل شرایط شغلی مجبور به جابه‌جایی شهری است، ممکن است در مقطعی نیاز بیشتری به «اجاره قابل پرداخت» نسبت به «مالکیت» داشته باشد.
فرمول موفقیت، زمین ارزان، اجاره قابل پرداخت و قرارداد بلندمدت
تجربه برلین و نیویورک نشان می‌دهد که مسکن حمایتی یک سیاست چندلایه است.
در یک طرف، دولت باید زمین یا منابع مالی را فراهم کند. در طرف دیگر، باید مشخص شود اجاره چگونه تعیین می‌شود و چه ارتباطی با درآمد خانوار دارد. سپس نظامی برای نظارت بر واجدان شرایط و حفظ واحدها در چرخه حمایتی لازم است.
از این منظر، طرح ایران با عدد ۳۵، ۴۵ و ۵۵ درصد آغاز شده و هدف ۷۵ هزار واحد را دنبال می‌کند، اما مرحله تعیین‌کننده بعدی، نحوه اجرای این فرمول در بازار واقعی است.
اگر اجاره بر مبنای ارزش روز ملک افزایش پیدا کند اما درآمد خانوار با همان سرعت رشد نکند، حمایت اسمی ممکن است به حمایت واقعی تبدیل نشود.
در مقابل، اگر دولت بتواند بخشی از هزینه ساخت، زمین و تأمین مالی را کاهش دهد و اجاره را به توان پرداخت خانوار نزدیک کند، مسکن استیجاری می‌تواند به یک ابزار واقعی برای کنترل فشار اجاره تبدیل شود.
بازار اجاره بیش از «خانه»، به امنیت نیاز دارد
در نهایت، تفاوت میان یک پروژه ساختمانی و یک سیاست مسکن استیجاری در همین نقطه مشخص می‌شود.
ساخت ۷۵ هزار واحد، یک عدد است؛ اما اینکه این واحدها چه مدت با چه اجاره‌ای و برای چه خانواری باقی بمانند، سیاست مسکن را شکل می‌دهد.
برلین نشان می‌دهد که حتی با وجود ده‌ها هزار واحد اجتماعی، خروج تدریجی واحدها از چرخه حمایتی می‌تواند به یک مسئله جدی تبدیل شود. نیویورک نیز نشان می‌دهد که پیوند دادن سهم اجاره به درآمد خانوار می‌تواند یکی از ابزارهای اصلی حمایت از مستأجران کم‌درآمد باشد.
برای ایران نیز اگر قرار است طرح مسکن استیجاری از یک پروژه محدود فراتر برود، باید سه حلقه همزمان ساخته شود؛ واحد استیجاری، اجاره قابل پرداخت و نظام پایدار اجاره‌داری.
در این صورت، عدد ۷۵ هزار واحد فقط یک هدف ساختمانی نخواهد بود، بلکه می‌تواند آغاز شکل‌گیری بازاری باشد که در آن مستأجر برای چند سال آینده فقط به دنبال پیدا کردن سقف بالای سرش نباشد، بلکه از حداقلی از امنیت، ثبات و قابلیت پیش‌بینی هزینه مسکن برخوردار باشد.
انتهای پیام/
