بحران اجاره و قانون افزایش ۲۵ درصدی/ بررسی تجربه جهانی در کنترل اجاره مسکن
به گزارش برنا، بر اساس مصوبه ابلاغی، تمامی قراردادهای اجاره مسکن که تا پایان سال ۱۴۰۵ به اتمام میرسند، در صورت درخواست مستأجر به مدت یک سال دیگر تمدید خواهند شد و مالکان نیز نمیتوانند بیش از ۲۵ درصد به اجاره یا مبلغ ودیعه اضافه کنند. همچنین مراجع قضایی از صدور حکم تخلیه صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد منع شدهاند؛ موضوعی که نشان میدهد دولت این بار با جدیت بیشتری به دنبال حمایت از مستأجران است.
آیا این سیاست میتواند بازار اجاره را آرام کند یا آنکه تنها یک مُسکن موقت برای بحرانی عمیقتر است؟
بررسیها نشان میدهد طی یک دهه گذشته، بازار اجاره به یکی از آسیبپذیرترین بخشهای اقتصاد خانوار تبدیل شده است. برآوردهای کارشناسی نشان میدهد در تهران سهم هزینه مسکن و اجاره از درآمد خانوار در بسیاری از مناطق به بیش از ۶۰ درصد رسیده است؛ در حالی که استاندارد جهانی این نسبت حدود ۳۰ درصد است.
در سالهای اخیر رشد قیمت مسکن از رشد درآمد خانوارها فاصله گرفته است. قیمت واحدهای مسکونی در بسیاری از مناطق کشور چندین برابر شده و همین مسئله باعث افزایش تعداد مستأجران و کاهش توان خرید خانه شده است. نتیجه این روند، افزایش تقاضا در بازار اجاره و فشار بیشتر بر خانوارهای متوسط و کمدرآمد بوده است.
چرا دولت به بازار اجاره ورود کرد؟
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، علت اصلی این تصمیم را شرایط اقتصادی خانوارها، همزمانی با فصل نقل و انتقالات و لزوم حمایت از اقشار آسیبپذیر عنوان کرده است.
در این راستا کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند دولت در شرایط کنونی عملاً گزینه دیگری در اختیار نداشت. به گفته آنان، افزایشهای ۴۰ تا ۷۰ درصدی اجارهبها در برخی مناطق شهری طی سالهای اخیر، بسیاری از خانوارها را به حاشیه شهرها رانده و حتی پدیده مهاجرت اجباری مستأجران را تشدید کرده است.
از نگاه این گروه، تعیین سقف ۲۵ درصدی میتواند در کوتاهمدت از بروز شوکهای جدید جلوگیری کند و تا حدودی امنیت روانی مستأجران را افزایش دهد.
تجربه جهان، کنترل اجاره همیشه موفق نبوده است
بررسی تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد سیاست کنترل اجارهبها سابقهای طولانی در اقتصاد جهان دارد؛ اما نتایج آن بسته به شرایط اقتصادی کشورها متفاوت بوده است.
آلمان، موفقیت با پشتوانه عرضه مسکن
آلمان یکی از موفقترین نمونههای کنترل اجاره در جهان محسوب میشود. بیش از نیمی از جمعیت این کشور در خانههای استیجاری زندگی میکنند و دولت از طریق قانون موسوم به «ترمز اجاره» افزایش اجارهبها را کنترل میکند.
اما بررسی و تحلیلهای اقتصادی نشان میدهد: موفقیت آلمان صرفاً ناشی از سقفگذاری نیست. این کشور دارای بازار حرفهای اجارهداری، عرضه گسترده مسکن، تورم پایین و نظام مالیاتی کارآمد است. به همین دلیل محدودیت اجاره در کنار سایر ابزارها توانسته بازار را متعادل نگه دارد.
فرانسه، حمایت از مستأجران در پاریس
دولت فرانسه نیز در شهرهایی مانند پاریس محدودیتهایی برای رشد اجارهبها تعیین کرده است. هدف اصلی جلوگیری از خروج طبقه متوسط از مراکز شهری بوده است.
با این حال گزارشهای اقتصادی نشان میدهد حتی در فرانسه نیز کنترل اجاره بدون افزایش عرضه مسکن نتوانسته رشد بلندمدت هزینههای مسکن را متوقف کند.
نیویورک، حمایت از مستأجران، کاهش انگیزه سرمایهگذاری
یکی از معروفترین نمونههای کنترل اجاره در جهان به شهر نیویورک بازمیگردد. قوانین محدودکننده اجاره از دهه ۱۹۴۰ در این شهر اجرا شدهاند.
اگرچه میلیونها مستأجر از این قوانین منتفع شدهاند، اما بسیاری از اقتصاددانان آمریکایی معتقدند کنترل شدید اجاره موجب کاهش انگیزه ساخت واحدهای استیجاری و محدود شدن عرضه مسکن شده است.
آرژانتین، نمونهای از شکست در اقتصاد تورمی
آرژانتین تجربهای نزدیکتر به شرایط اقتصادهای تورمی دارد. دولت این کشور در سالهای اخیر با تعیین سقف برای اجارهبها تلاش کرد از مستأجران حمایت کند.
اما تورم شدید و بیثباتی اقتصادی باعث شد بسیاری از مالکان واحدهای خود را از بازار خارج کنند یا به سمت قراردادهای غیررسمی بروند. در نتیجه عرضه کاهش یافت و فشار بر بازار بیشتر شد؛ اتفاقی که در نهایت دولت را مجبور به اصلاح قوانین کرد.
نگرانی مالکان و مشاوران املاک
در حالی که مستأجر ان از مصوبه جدید استقبال کردهاند، بخشی از مالکان و فعالان بازار مسکن نسبت به پیامدهای آن هشدار میدهند.
برخی مشاوران املاک معتقدند اگر فاصله میان نرخ مصوب و قیمت واقعی بازار افزایش پیدا کند، احتمال شکلگیری توافقهای خارج از قرارداد رسمی بیشتر خواهد شد. دریافت مبالغ اضافی، افزایش ودیعه خارج از چارچوب قانونی و کاهش عرضه واحدهای اجارهای از جمله نگرانیهایی است که فعالان بازار مطرح میکنند.
به اعتقاد آنان، هرچه شکاف میان واقعیت اقتصادی و قیمتگذاری دستوری بیشتر شود، امکان دور زدن قانون نیز افزایش خواهد یافت.
چهار استثنا، راه خروج مالکان از محدودیتها
در مصوبه جدید چهار استثنا برای مالکان در نظر گرفته شده است؛ از جمله زمانی که مالک قصد تخریب و نوسازی ملک را داشته باشد، ملک به فروش برسد، مالک برای سکونت شخصی به واحد نیاز پیدا کند یا مستأجر تعهدات خود را انجام نداده باشد.
کارشناسان حقوقی در این خصوص معتقدند وجود این استثناها تلاش دولت برای ایجاد تعادل میان حقوق مالک و مستأجر را نشان میدهد؛ هرچند احتمال افزایش پروندههای قضایی برای اثبات این موارد نیز وجود خواهد داشت.
ریشه بحران، کمبود عرضه مسکن
بسیاری از تحلیلگران اقتصاد مسکن معتقدند مشکل اصلی بازار اجاره نه در قراردادها، بلکه در کمبود عرضه مسکن نهفته است.
برآوردها نشان میدهد ایران سالانه به حدود ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، اما میزان ساختوساز طی سالهای اخیر کمتر از نیاز واقعی بازار بوده است. همین شکاف میان عرضه و تقاضا موجب شده قیمت مسکن و اجارهبها با سرعتی بیشتر از درآمد خانوارها افزایش یابد و تا زمانی که تولید مسکن افزایش پیدا نکند، توسعه مسکن استیجاری حرفهای شکل نگیرد، مالیات بر خانههای خالی به طور کامل اجرا نشود و تورم مهار نمی شود، هیچ سیاستی در بازار اجاره نمیتواند اثر پایدار داشته باشد.
مسکن موقت یا راهحل پایدار؟
تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره با سقف ۲۵ درصدی را باید یک اقدام حمایتی و اضطراری دانست؛ سیاستی که در کوتاهمدت میتواند از فشار بر میلیونها مستأجر بکاهد و مانع جابهجاییهای اجباری شود.
با این حال تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد کنترل اجاره زمانی موفق خواهد بود که در کنار آن سیاستهای افزایش عرضه، توسعه ساختوساز، حمایت از سرمایهگذاری در بخش مسکن و کنترل تورم نیز اجرا شود.
از این رو بسیاری از کارشناسان معتقدند مصوبه جدید اگرچه میتواند تا پایان سال ۱۴۰۵ آرامش نسبی به بازار اجاره بازگرداند، اما حل ریشهای بحران مسکن در ایران همچنان نیازمند اصلاحات ساختاری، افزایش تولید مسکن و بازگرداندن تعادل به اقتصاد کلان کشور است؛ مسیری که بدون آن، بحران اجاره هر سال با ابعاد بزرگتری بازخواهد گشت.
انتهای پیام/
