گرههای کور خانهدار شدن تبیین شد
محمدحسن واقف، کارشناس اقتصاد، در گفتوگو با خبرنگار برنا درباره افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن اظهار کرد: تحلیل بازار مسکن نباید صرفاً بر پایه افزایش یا کاهش سقف وام انجام شود، زیرا مسئله مسکن موضوعی چندوجهی است که به قدرت خرید خانوار، قیمت مسکن، توان بازپرداخت اقساط، پایداری منابع بانکی، آثار تورمی تامین مالی و وضعیت عرضه ساختمان وابسته است.
وی افزود: هرگونه افزایش سقف تسهیلات، اگر بهدرستی طراحی شود، میتواند بخشی از شکاف قدرت خرید خانوارها را جبران کند، اما پرسش اصلی این است که این وام چه نسبتی با قیمت واقعی مسکن دارد و آیا خانوار هدف اساساً توان استفاده از آن را دارد یا خیر.
وام مسکن تنها ۲۰ درصد قیمت یک واحد کوچک را پوشش میدهد
واقف با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: بر اساس برآوردهای موجود، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۱۳۰ میلیون تومان رسیده است؛ بنابراین قیمت یک واحد ۵۰ متری حدود ۶.۵ میلیارد تومان خواهد بود.
وی ادامه داد: در شرایط فعلی، مجموع تسهیلات قابل دریافت برای خرید مسکن حدود یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان است؛ رقمی که کمتر از ۲۰ درصد ارزش چنین واحدی را پوشش میدهد. علاوه بر این، هزینه خرید اوراق تسهیلات نیز بخشی از قدرت خرید واقعی وام را کاهش میدهد.
این کارشناس اقتصادی تصریح کرد: معیار اصلی اثربخشی وام مسکن، رقم اسمی آن نیست، بلکه نسبت تسهیلات به ارزش ملک است. تا زمانی که این نسبت پایین باشد، افزایش اسمی وام نمیتواند تحول جدی در بازار ایجاد کند.
اقساط سنگین، مانع بزرگ خانهدار شدن
واقف با اشاره به بار مالی اقساط وام گفت: بازپرداخت تسهیلات فعلی ماهانه حدود ۲۶ تا ۲۸ میلیون تومان هزینه دارد. اگر درآمد یک زوج جوان را حدود ۵۰ میلیون تومان در ماه در نظر بگیریم، بیش از نیمی از درآمد آنها صرف پرداخت اقساط خواهد شد.
وی افزود: در کنار این موضوع، متقاضی همچنان باید حدود پنج میلیارد تومان آورده اولیه برای خرید یک واحد کوچک داشته باشد؛ بنابراین این تسهیلات بیشتر نقش مکمل نقدینگی را برای خانوارهایی ایفا میکند که بخش عمده سرمایه خرید مسکن را از قبل در اختیار دارند و نه ابزاری برای ورود دهکهای متوسط و پایین به بازار مسکن.
فاصله ایران با استانداردهای جهانی تامین مالی مسکن
این کارشناس اقتصاد با مقایسه وضعیت ایران با کشورهای توسعهیافته اظهار کرد: در بسیاری از کشورها نسبت تسهیلات به ارزش ملک بین ۷۰ تا ۸۰ درصد است. اگر چنین نسبتی در ایران نیز برقرار شود، برای خرید یک واحد ۶.۵ میلیارد تومانی باید حدود ۴ تا ۵ میلیارد تومان تسهیلات پرداخت شود.
وی افزود:، اما افزایش صرف مبلغ وام بدون اصلاح دوره بازپرداخت، مشکل را حل نمیکند. در دنیا وامهای مسکن معمولاً با دوره بازپرداخت ۲۰ تا ۳۰ ساله ارائه میشوند که فشار اقساط ماهانه را کاهش میدهد؛ در حالی که در ایران منابع بانکها عمدتاً کوتاهمدت است و امکان تامین مالی بلندمدت را محدود میکند.
فشار تسهیلات تکلیفی بر شبکه بانکی
واقف با اشاره به مشکلات نظام بانکی گفت: نرخ سود واقعی تسهیلات مسکن در ایران اغلب منفی است. بانکها منابع را با هزینه بالا جذب میکنند، اما مجبورند وامهای بلندمدت با نرخهای پایین پرداخت کنند که این موضوع فشار سنگینی بر ترازنامه آنها وارد میکند.
وی ادامه داد: نتیجه این وضعیت، کاهش انگیزه بانکها برای پرداخت تسهیلات، افزایش ناترازی شبکه بانکی و در برخی موارد وابستگی به خطوط اعتباری بانک مرکزی است؛ مسیری که در نهایت میتواند به رشد پایه پولی و تشدید تورم منجر شود.
یارانه سود باید شفاف باشد
این کارشناس اقتصادی تاکید کرد: سیاست حمایت از خریداران مسکن نباید از مسیر تحمیل زیان به بانکها دنبال شود. اگر دولت قصد حمایت از دهکهای متوسط و پایین را دارد، باید یارانه سود را بهصورت شفاف و هدفمند از محل بودجه یا صندوقهای مشخص پرداخت کند.
وی افزود: لازم است میان سه هدف اصلی نخست توان بازپرداخت خانوار، دوم حفظ انگیزه بانکها برای اعطای تسهیلات و سوم جلوگیری از آثار تورمی تامین مالی مسکن تعادل برقرار شود.
توسعه بازار رهن ثانویه، حلقه مفقوده تامین مالی مسکن
واقف یکی از مهمترین راهکارهای اصلاح نظام تامین مالی مسکن را توسعه بازار رهن ثانویه دانست و گفت: بانکها نباید تنها بازیگر تامین مالی مسکن باشند. در بسیاری از کشورها مطالبات رهنی بانکها به اوراق بهادار تبدیل شده و در بازار سرمایه معامله میشود.
وی توضیح داد: با اوراقسازی و فروش مطالبات رهنی، منابع بانکها آزاد شده و امکان اعطای تسهیلات جدید فراهم میشود. در غیر این صورت، بانکها با حجم بزرگی از داراییهای بلندمدت در برابر منابع کوتاهمدت مواجه خواهند بود که به تشدید ناترازی منجر میشود.
بدون افزایش عرضه، وام به رشد قیمتها منجر میشود
این کارشناس اقتصاد هشدار داد که افزایش تسهیلات خرید مسکن بدون رشد عرضه میتواند به افزایش قیمتها منجر شود.
وی گفت: سهم بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی که در دهه ۱۳۹۰ حدود ۸ تا ۱۰ درصد بود، در سالهای اخیر به حدود ۴ تا ۵ درصد کاهش یافته است. این موضوع نشان میدهد سرمایهگذاری در بخش ساختمان به شدت افت کرده و ظرفیت عرضه مسکن تضعیف شده است.
واقف افزود: اگر سیاستگذار تنها از مسیر افزایش تقاضا و پرداخت وام عمل کند، اما همزمان تولید مسکن، سرمایهگذاری ساختمانی و زیرساختهای ساختوساز تقویت نشود، بخشی از منابع جدید به جای خانهدار کردن مردم به رشد قیمت مسکن منجر خواهد شد.
ریشه بحران مسکن در ضعف رشد اقتصادی است
وی در جمعبندی اظهار کرد: حل بحران مسکن نیازمند یک بسته سیاستی جامع است. نخست باید از طریق رشد اقتصادی، سرمایهگذاری و اشتغال، درآمد و رفاه خانوارها افزایش یابد. دوم، نسبت پوشش تسهیلات به ارزش ملک باید به شکل معناداری افزایش پیدا کند و سوم، ساختار تامین مالی مسکن از طریق افزایش دوره بازپرداخت، اصلاح نرخ سود، پرداخت یارانه شفاف و توسعه بازار رهن ثانویه بازسازی شود.
واقف خاطرنشان کرد: افزایش سقف وام مسکن در ذات خود اقدام مثبتی است، اما تا زمانی که در قالب یک برنامه جامع برای افزایش رفاه خانوار، کنترل تورم، اصلاح نظام بانکی و رونق ساختوساز قرار نگیرد، اثر آن بر خانهدار شدن مردم محدود خواهد بود و بیشتر جنبه خبری خواهد داشت .
انتهای پیام/
