چطور آرژانتین مشکل بازار مسکن را حل کرد؟ / نسخه «مقرراتزدایی» به جای قیمتگذاری دستوری
به گزارش برنا، بازار مسکن ایران سالهاست از تعادل خارج شده است. بر اساس آمارهای رسمی، سهم هزینه مسکن در سبد خانوار شهری به بیش از ۴۰ درصد رسیده و در کلانشهرهایی مانند تهران این رقم در بسیاری از مناطق از ۵۰ درصد نیز عبور کرده است. همچنین طبق دادههای مرکز آمار ایران، حدود ۴۲ درصد خانوارهای شهری مستأجر هستند و این نسبت در تهران به بیش از ۵۰ درصد میرسد, موضوعی که نشان میدهد هر تصمیم در بازار اجاره، مستقیماً بر معیشت میلیونها خانوار اثر میگذارد.
در چنین شرایطی، دولت با تعیین سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها و تمدید اجباری قراردادها تلاش کرده از رشد هزینههای مستأجران جلوگیری کند. اما تجربه اقتصادهای تورمی نشان میدهد کنترل قیمت، اگر با افزایش عرضه همراه نباشد، ممکن است نتیجه معکوس داشته باشد.
نمونه قابل توجه، آرژانتین است. کشوری که در سال ۲۰۲۰ با هدف حمایت از مستأجران، قانون کنترل اجاره را اجرا کرد. در آن زمان تورم این کشور حدود ۳۶ درصد بود، اما تا سال ۲۰۲۳ به بیش از ۲۱۱ درصد رسید. همزمان بسیاری از مالکان به دلیل محدودیتهای قانونی، واحدهای خود را از بازار اجاره خارج کردند. عرضه مسکن استیجاری در بوئنوسآیرس بیش از ۵۰ درصد کاهش یافت و هزاران واحد به بازار فروش یا اجاره کوتاهمدت منتقل شد. نتیجه آن بود که مستأجران با وجود کنترل قیمت، برای یافتن خانه با کمبود شدید عرضه و افزایش واقعی اجارهبها روبهرو شدند.
پس از روی کار آمدن دولت جدید، بخش عمده محدودیتهای بازار اجاره حذف شد. آمارها نشان میدهد تنها در چند ماه، تعداد فایلهای اجاره در بوئنوسآیرس بیش از دو برابر شد و افزایش عرضه موجب کاهش فشار قیمتی و بازگشت رقابت میان مالکان شد. هرچند اقتصاددانان تأکید میکنند این تجربه را نمیتوان بدون توجه به تفاوتهای اقتصادی، حقوقی و اجتماعی به سایر کشورها تعمیم داد.
کارشناسان بازار مسکن در ایران نیز بارها هشدار دادهاند که مشکل اصلی، کمبود عرضه است. به اعتقاد آنها، سالانه کشور به حدود ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد، در حالی که طی سالهای اخیر میزان ساختوساز فاصله محسوسی با این نیاز داشته است. کاهش سرمایهگذاری، افزایش هزینه ساخت، دشواری تأمین مالی و افت سودآوری تولید مسکن، از مهمترین عوامل کاهش عرضه محسوب میشوند.
از نگاه کارشناسان، سیاستهایی مانند تعیین سقف اجارهبها میتواند در کوتاهمدت بخشی از فشار روانی بازار را کاهش دهد، اما بدون رشد عرضه، افزایش ساختوساز، توسعه بازار اجارهداری حرفهای، فعال شدن واحدهای خالی، تسهیل سرمایهگذاری بخش خصوصی و مهار تورم، نمیتواند راهحل پایدار بحران مسکن باشد.
