سه برنامه بنیاد مسکن برای فقرا/ آیا کلید خانه به دهکهای پایین میرسد؟
به گزارش برنا، بنیاد مسکن از اجرای بیش از ۲۵۰ هزار واحد مسکونی در قالبهای مختلف خبر میدهد؛ ۱۹۵ هزار واحد نهضت ملی در اختیار این بنیاد است، ظرفیت ۵۰ هزار واحد برای مسکن امید تعریف شده و در بخش اجاره نیز ابتدا حدود ۱۱ هزار واحد و سپس ۷۵ هزار واحد در دستور کار قرار گرفته است. اما تجربه ترکیه، عربستان و امارات نشان میدهد که فاصله میان «ساخت مسکن» و «قابل استطاعت شدن مسکن» بسیار بزرگ است؛ فاصلهای که اگر با تأمین مالی پایدار، یارانه هدفمند و سیاست اجاره پر نشود، حتی بزرگترین پروژههای ساختمانی نیز ممکن است نتوانند بحران مسکن اقشار کمدرآمد را مهار کنند.
۲۵۰ هزار واحد و یک سؤال تعیینکننده
بنیاد مسکن اکنون در مقیاسی گسترده وارد حوزه تولید و تأمین مسکن شده است. بیش از ۲۵۰ هزار واحد در استانهای مختلف در قالب برنامههای گوناگون در حال ساخت یا تأمین است و در نهضت ملی مسکن نیز حدود ۱۹۵ هزار واحد تحت مسئولیت این بنیاد قرار دارد. از این تعداد، ۸۳ هزار واحد در قالب بنیادساخت و ۱۱۲ هزار واحد در قالب گروهساخت اجرا میشود و پیشرفت فیزیکی پروژههای تحت مسئولیت بنیاد حدود ۵۵ درصد اعلام شده است. مدل گروهساخت از این جهت اهمیت دارد که متقاضی را از یک دریافتکننده صرف به یکی از بازیگران فرآیند ساخت تبدیل میکند و میتواند بخشی از هزینههای پیمانکاری را کاهش دهد، اما در مقابل، هرچه زمان اجرای پروژه طولانیتر شود، خطر افزایش هزینه ساخت، رشد قیمت مصالح و افزایش آورده مورد نیاز خانوار نیز بیشتر میشود.
در واقع، خانواری که در ابتدای پروژه توان پرداخت یک میزان مشخص آورده را داشته است، ممکن است چند سال بعد و در زمان تکمیل پروژه، به دلیل تورم و کاهش قدرت خرید، دیگر قادر به تأمین همان میزان هزینه نباشد. اینجاست که زمان اجرای پروژه از یک مسئله فنی به یک مسئله اجتماعی تبدیل میشود. اگر تسهیلات بانکی دیر پرداخت شود، قیمت مصالح افزایش یابد یا خدمات زیربنایی با تأخیر آماده شود، هزینه نهایی پروژه میتواند افزایش پیدا کند و فشار این افزایش در نهایت به متقاضی منتقل شود. بنابراین موفقیت طرح نباید فقط با «درصد پیشرفت فیزیکی» سنجیده شود؛ بلکه باید مشخص شود هزینه نهایی واحد برای خانوار چقدر خواهد بود و این هزینه چه نسبتی با درآمد آن خانوار دارد.
مسکن امید، مهمترین آزمون برای دهکهای یک تا چهار
مسکن امید از نظر هدفگذاری یکی از مهمترین بخشهای برنامه بنیاد مسکن است؛ زیرا مستقیماً خانوارهای فاقد مسکن و دهکهای یک تا چهار درآمدی را هدف گرفته است. ظرفیت ۵۰ هزار واحد برای این برنامه پیشبینی شده و استفاده از زمین ۹۹ ساله، منابع حساب ۱۰۰، تسهیلات کمبهره، کمکهای بلاعوض و مشارکت خیرین میتواند بخشی از هزینههای اولیه را کاهش دهد. چنین ترکیبی از ابزارهای حمایتی از نظر سیاستگذاری قابل دفاع است، اما نقطه حساس طرح در مرحلهای قرار دارد که خانوار باید سهم خود را بپردازد.
زمین رایگان، مسکن رایگان نیست. خانوار همچنان باید هزینه ساخت، انشعابات، آورده و اقساط را پرداخت کند و اگر این هزینهها با درآمد واقعی دهکهای هدف متناسب نباشد، بخشی از جامعه هدف عملاً از ادامه مسیر بازمیماند. بنابراین طراحی تسهیلات باید از درآمد خانوار آغاز شود، نه از ظرفیت اعتباری بانک. بانک ممکن است قادر باشد مبلغ مشخصی وام پرداخت کند، اما سؤال اصلی این است که آیا یک خانوار دهک اول یا دوم توان بازپرداخت اقساط آن را دارد یا خیر. این دو موضوع الزاماً یکی نیستند.
تجربه ترکیه، مسکن اجتماعی زمانی بزرگ میشود که نهاد پشت آن بایستد
ترکیه در این زمینه تجربهای قابل توجه دارد. TOKİ، نهاد توسعه مسکن دولتی این کشور، طی سالهای گذشته در مقیاس بسیار بزرگ وارد ساخت مسکن شده است. طبق اطلاعات رسمی این نهاد، تا اوت ۲۰۲۵ آغاز ساخت بیش از ۱.۷ میلیون واحد در ۸۱ استان و بیش از ۶۸۰۰ کارگاه ساختمانی اعلام شده و بیش از ۱.۵۵ میلیون واحد نیز تکمیل شده بود. بخش قابل توجهی از فعالیت TOKİ به مسکن اجتماعی اختصاص دارد و در مقاطعی حدود ۸۶ درصد سبد پروژههای این نهاد در گروه مسکن اجتماعی قرار گرفته است.
اهمیت تجربه ترکیه فقط در تعداد واحدها نیست. نکته اصلی، ایجاد یک ظرفیت نهادی دائمی برای مسکن اجتماعی است؛ یعنی دولت تنها در مقطعی از بحران وارد ساختوساز نمیشود، بلکه یک نهاد تخصصی، منابع، مدل مالی و سازوکار عرضه در طول زمان ایجاد شده است. این تجربه برای ایران یک پیام روشن دارد: اگر مسکن حمایتی قرار است اثر ملی داشته باشد، نباید فقط پروژه باشد؛ باید به یک نظام دائمی تبدیل شود.
عربستان، افزایش مالکیت بدون مهار استطاعت کافی نیست
عربستان سعودی نیز نمونه مهم دیگری است. بر اساس گزارش رسمی برنامه مسکن این کشور، نرخ مالکیت مسکن خانوارهای سعودی از حدود ۴۷ درصد در سال ۲۰۱۶ به ۶۵.۴ درصد در سال ۲۰۲۴ رسیده است و هدفگذاری برای سال ۲۰۳۰ رسیدن به ۷۰ درصد است. این رشد حاصل ترکیبی از توسعه عرضه، برنامههای تأمین مالی و حمایت از خانوارها بوده است.
اما تجربه عربستان همزمان یک هشدار مهم دارد. رشد سریع قیمت مسکن در شهرهای بزرگ نشان داده است که حتی برنامههای گسترده دولتی نیز اگر با کنترل هزینه زمین، توسعه عرضه و حمایت مالی مناسب همراه نباشند، نمیتوانند مسئله استطاعت را برای همه گروهها حل کنند. گزارشهای مربوط به بازار ریاض نشان میدهد قیمت مسکن طی سالهای اخیر رشد قابل توجهی داشته است؛ بنابراین افزایش مالکیت در سطح ملی الزاماً به معنای حل بحران دسترسی به مسکن در همه شهرها نیست.
این تجربه برای ایران اهمیت زیادی دارد؛ زیرا نشان میدهد سیاست مسکن باید همزمان با جغرافیای اشتغال و تقاضای واقعی طراحی شود. ساخت خانه در منطقهای که تقاضای مؤثر ندارد یا از محل اشتغال فاصله زیادی دارد، الزاماً به حل بحران مسکن کمک نمیکند.
امارات، حمایت فقط ساختن خانه نیست
امارات متحده عربی نیز از مدل ترکیبی استفاده کرده است. در این کشور حمایت از مسکن شهروندان واجد شرایط میتواند شامل زمین، وامهای حمایتی، کمکهای بلاعوض و کمکهزینه مسکن باشد. به این ترتیب، دولت علاوه بر افزایش عرضه، تلاش میکند قدرت مالی خانوار برای استفاده از مسکن را نیز تقویت کند.
در ابوظبی، ارزش بستههای حمایتی مسکن در سالهای اخیر به میلیاردها درهم رسیده و حمایت مستقیم از شهروندان در کنار تسهیلات مالی بخشی از سیاست مسکن بوده است. نکته مهم این تجربه برای ایران آن است که سیاست مسکن نباید فقط طرف عرضه را ببیند؛ طرف تقاضا نیز به همان اندازه مهم است.
اگر دولت خانه بسازد اما خانوار پول کافی برای خرید یا اجاره نداشته باشد، بخشی از مسئله همچنان پابرجاست.
مسکن استیجاری، مهمترین تغییر مسیر بنیاد مسکن
در میان سه برنامه بنیاد مسکن، مسکن استیجاری از یک جهت اهمیت بیشتری دارد: این طرح میپذیرد که همه خانوارها در کوتاهمدت قادر به مالکیت نیستند.
در فاز نخست حدود ۱۱ هزار واحد برای دهکهای یک تا شش مطرح شده و در فاز دوم نیز ظرفیت ساخت ۷۵ هزار واحد اجارهای برای زوجهای جوان فاقد مسکن در نظر گرفته شده است. قرار است این واحدها حداکثر پنج سال با اجاره حمایتی در اختیار خانوارهای هدف قرار گیرند.
این تغییر نگاه بسیار مهم است؛ زیرا سیاست مسکن را از «مالکیت به هر قیمت» به سمت «دسترسی به مسکن مناسب» حرکت میدهد. اما یک خطر جدی وجود دارد: اگر خانوار پس از پایان پنج سال حمایت همچنان توان پرداخت اجاره بازار آزاد را نداشته باشد، مشکل فقط به آینده منتقل شده است.بنابراین مسکن استیجاری باید بخشی از یک مسیر بلندمدت باشد؛ مسیری که طی آن خانوار بتواند درآمد خود را افزایش دهد، پسانداز ایجاد کند و در صورت امکان وارد بازار مالکیت شود. در غیر این صورت، واحد حمایتی تنها برای چند سال نقش مسکن را ایفا میکند.
مسکن اجارهای باید تقاضای واقعی را هدف بگیرد
هوشنگ فروغمند اعرابی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با «برنا» با اشاره به شرایط تورمی و چشماندازهای مبهم اقتصاد ایران، نقش بنیاد مسکن را در اجرای سیاستهای حمایتی مهم میداند و معتقد است: حضور چنین نهادی در شرایط فعلی میتواند کمککننده باشد، بهخصوص اگر برنامههای تعریفشده واقعاً به نتیجه برسند.
وی درباره مسکن امید معتقد است این طرح برای خانوارهای فاقد مسکن و دهکهای یک تا چهار، با استفاده از زمین رایگان، تسهیلات کمبهره و کمکهای بلاعوض، طرحی مهم است و جای چنین سیاستی در شرایط اقتصادی ایران احساس میشود؛ با این حال، به گفته او، مانع اصلی میتواند این باشد که حتی تسهیلات در نظر گرفتهشده برای بخشی از خانوارهای هدف قابل پرداخت نباشد و اقساط برای برخی گروهها سنگین شود.
فروغمند اعرابی درباره نهضت ملی مسکن نیز مدل بنیادساخت و گروهساخت را دارای مزیت میداند؛ زیرا متقاضیان فقط در پایان پروژه صاحب واحد نمیشوند و در فرآیند ساخت نیز مشارکت دارند و این موضوع میتواند بخشی از هزینههای پیمانکاری را کاهش دهد. با این حال، وی بر مشکلات پرداخت تسهیلات بانکی، افزایش قیمت مصالح و احتمال عقبماندن خدمات زیربنایی تأکید دارد؛ عواملی که میتوانند هزینه تمامشده را افزایش دهند و فشار بیشتری بر متقاضی وارد کنند.
از نگاه فروغمند اعرابی، در میان این برنامهها، مسکن استیجاری از اهمیت ویژهای برخوردار است؛ زیرا بازار اجاره مستقیماً تقاضای واقعی را هدف قرار میدهد. او تأکید دارد که نمیتوان صرفاً بر ساخت مسکن تمرکز کرد و انتظار داشت مشکل مسکن حل شود، چرا که ممکن است ساخت افزایش یابد اما عرضه مؤثر و قابل دسترس برای خانوارها ایجاد نشود. به اعتقاد او، مسکن اجارهای میتواند نیاز خانوارهایی را که توان خرید ندارند، به شکل مستقیمتری پاسخ دهد، اما تعداد واحدهای در نظر گرفتهشده، بهخصوص در شهرهایی که اشتغال در آنها متمرکز است، همچنان محدود است و نمیتواند بهتنهایی پاسخگوی نیاز واقعی باشد.
فروغمند اعرابی همچنین بر ضرورت تأمین مالی پایدار و تعیین اجارهبهای عادلانه و در عین حال قابل پرداخت تأکید دارد و معتقد است ظرفیت کارفرمایان نیز میتواند در این زمینه مورد استفاده قرار گیرد؛ بهگونهای که بخشی از هزینه مسکن کارکنان از طریق مشارکت کارفرمایان یا اختصاص بخشی از مزایای شغلی تأمین شود. از نگاه او، حمایت از محرومان در حوزه مسکن ضروری است، اما طرحهای حمایتی زمانی میتوانند اثرگذار باشند که از نظر تعداد، تأمین مالی و جامعه هدف، مقیاس کافی داشته باشند.
مسکن ارزان در حاشیه شهر، همیشه مسکن ارزان نیست
یکی از خطاهای احتمالی سیاستهای مسکن حمایتی، تمرکز بیش از حد بر قیمت زمین است. زمین ارزانتر معمولاً در مناطقی قرار دارد که فاصله بیشتری با مراکز اشتغال و خدمات شهری دارند. اگر خانوار برای رسیدن به محل کار روزانه چند ساعت در مسیر باشد، هزینه واقعی سکونت تنها اجاره یا قسط خانه نیست؛ هزینه حملونقل و زمان نیز به آن اضافه میشود.
این مسئله در ایران اهمیت زیادی دارد. بر اساس دادههای بانک جهانی، حدود ۷۷ درصد جمعیت ایران در سال ۲۰۲۵ در مناطق شهری زندگی میکردند. بنابراین سیاست مسکن باید همزمان سیاست شهر، حملونقل و اشتغال نیز باشد.
خانهای که مدرسه ندارد، درمانگاه ندارد، حملونقل مناسب ندارد و از محل اشتغال فاصله زیادی دارد، حتی اگر ارزانتر ساخته شده باشد، لزوماً «مسکن مناسب» نیست.
مسکن حمایتی باید از پروژه به نظام تبدیل شود
سه برنامه بنیاد مسکن هرکدام یک بخش از مسئله را هدف قرار دادهاند. مسکن امید تلاش میکند برای دهکهای یک تا چهار مسیر مالکیت ایجاد کند؛ نهضت ملی مسکن بر افزایش عرضه و مشارکت متقاضی در ساخت تمرکز دارد و مسکن استیجاری میخواهد برای خانوارهایی که فعلاً توان مالکیت ندارند، امکان دسترسی به مسکن فراهم کند.
اما اگر این سه برنامه جدا از یکدیگر اجرا شوند، ظرفیت آنها محدود خواهد بود.
مدل مطلوب این است که یک خانوار کمدرآمد بتواند در مرحله اول از مسکن استیجاری استفاده کند، در دوره سکونت از حمایت درآمدی و مالی برخوردار شود، پسانداز ایجاد کند و در صورت افزایش توان مالی به سمت مالکیت حرکت کند. در چنین مدلی، مسکن استیجاری نقطه شروع است، نه مقصد نهایی.
از سوی دیگر، برای خانوارهایی که امکان مالکیت دارند، مسکن امید و نهضت ملی باید به گونهای طراحی شوند که اقساط آنها با درآمد واقعی خانوار تناسب داشته باشد.
آزمون نهایی بنیاد مسکن، چند واحد ساخته شد یا چند خانوار از بحران خارج شدند؟
بنیاد مسکن اکنون در برابر یک آزمون بزرگ قرار دارد. سه برنامه در حال اجراست، صدها هزار واحد در دستور کار قرار دارد و برای دهکهای پایین نیز ابزارهای مختلفی مانند زمین ۹۹ ساله، تسهیلات کمبهره، کمک بلاعوض و اجاره حمایتی تعریف شده است.
اما در نهایت یک سؤال همه این اعداد را کنار میزند:
چند خانوار واقعاً توانستهاند با این سیاستها هزینه مسکن خود را کاهش دهند؟این همان نقطهای است که سیاست مسکن باید از «آمار ساخت» عبور کند.
تجربه ترکیه نشان میدهد که سیاست اجتماعی مسکن به نهاد تخصصی و استمرار نیاز دارد؛ عربستان نشان میدهد افزایش مالکیت بدون توجه دائمی به استطاعت میتواند با بحران قیمت در شهرهای بزرگ مواجه شود و امارات نشان میدهد که حمایت مستقیم از خانوار میتواند در کنار ساخت مسکن قرار گیرد. تجربه کشورهای عضو OECD نیز نشان میدهد که مسکن اجتماعی و اجاره حمایتی میتوانند بخش مهمی از سیاست کاهش فشار هزینه مسکن باشند. برای ایران نیز مسیر روشن است: ساخت بیشتر، بهتنهایی کافی نیست.باید هزینه نهایی مسکن، درآمد خانوار، میزان قسط، اجارهبها، محل اشتغال، حملونقل، خدمات شهری و امنیت سکونت در یک مدل واحد قرار بگیرند.در غیر این صورت، ممکن است تعداد واحدهای افتتاحشده افزایش یابد، اما تعداد خانوارهای گرفتار در بحران مسکن همچنان بالا بماند.
مسکن حمایتی زمانی موفق است که بعد از تحویل کلید، زندگی خانوار هم قابل پرداخت بماند.
و این شاید مهمترین تفاوت میان «ساخت خانه» و «حل بحران مسکن» باشد؛ چرا که یک ساختمان میتواند ساخته شود، اما اگر خانوار توان زندگی در آن را نداشته باشد، بحران هنوز تمام نشده است.
