آیا زمین ۲۰۰ متری جوانان را خانهدار میکند؟
به گزارش برنا، ایده واگذاری زمینهای ۲۰۰ متری به جوانان برای تسهیل خانهدار شدن، در نگاه نخست میتواند یکی از بزرگترین هزینههای ورود به بازار مسکن یعنی هزینه زمین را کاهش دهد، اما تجربه جهانی نشان میدهد که «زمین» بهتنهایی معادل «مسکن» نیست. اگر این زمینها خارج از محدودههای برخوردار از آب، برق، حملونقل، مدرسه، درمان، اشتغال و سایر خدمات شهری واگذار شوند، بخشی از هزینهای که از قیمت زمین حذف شده، از مسیر هزینه ساخت زیرساخت و رفتوآمد دوباره به خانوار منتقل خواهد شد. به همین دلیل، ایده زمین ۲۰۰ متری زمانی میتواند به سیاست واقعی خانهدار شدن تبدیل شود که از «واگذاری زمین خام» به «واگذاری زمین آماده ساخت در یک محله کامل و متصل به شهر» تغییر کند.
زمین ارزان، لزوماً مسکن ارزان نیست
در سیاستهای حمایتی مسکن، زمین همواره یکی از مهمترین متغیرهای هزینه بوده است. کاهش یا حذف هزینه خرید زمین میتواند قیمت تمامشده یک واحد مسکونی را پایین بیاورد، اما این کاهش زمانی به قدرت خرید خانوار تبدیل میشود که سایر اجزای مسکن نیز قابل تأمین باشد. خانواری که زمین دریافت میکند، همچنان باید هزینه ساخت، مصالح، دستمزد، انشعابات، عوارض، آمادهسازی زمین، دسترسی به شبکه حملونقل و هزینه زندگی در محل جدید را پرداخت کند.
اهمیت این موضوع در شرایطی بیشتر میشود که هزینه ساخت در بسیاری از کشورها تحت فشار همزمان چند عامل قرار دارد. سازمان همکاری اقتصادی و توسعه در گزارش سال ۲۰۲۶ خود، افزایش هزینههای ساخت، کمبود نیروی کار ساختمانی، بالا رفتن هزینه تأمین مالی، محدودیتهای کاربری زمین و کاهش سرمایهگذاری عمومی را از عوامل محدودکننده عرضه مسکن معرفی میکند. بنابراین حتی اگر دولت بخشی از هزینه زمین را حذف کند، اگر هزینه ساخت و تأمین مالی کنترل نشود، فاصله میان خانوار و خانه همچنان پابرجا خواهد ماند.
از این منظر، پرسش اصلی درباره ایده واگذاری زمین ۲۰۰ متری نباید فقط این باشد که «چند قطعه زمین واگذار میشود؟» بلکه باید پرسید «این زمینها با چه میزان زیرساخت و با چه هزینهای به خانه تبدیل خواهند شد؟»
بحران مسکن جهان، بحران زمین خالی نیست
دادههای جدید سازمان ملل متحد نشان میدهد مسئله مسکن در جهان بسیار فراتر از کمبود قطعه زمین است. بر اساس گزارش «چشمانداز شهرهای جهان ۲۰۲۶» سازمان ملل، کسری جهانی مسکن از حدود ۲۵۱ میلیون واحد در سال ۲۰۱۰ به ۲۸۸ میلیون واحد در سال ۲۰۲۳ رسیده است. همزمان، تا ۳.۴ میلیارد نفر در جهان به نوعی با نبود مسکن ایمن، مناسب و قابلپرداخت مواجهاند و بیش از یک میلیارد نفر در سکونتگاههای غیررسمی و محلههای زاغهای زندگی میکنند.
این اعداد یک نکته مهم را روشن میکند. اگر مشکل مسکن فقط کمبود زمین بود، افزایش زمین قابل ساخت میتوانست بهتنهایی شکاف موجود را کاهش دهد. اما گزارشهای جهانی نشان میدهند که مسکن با اشتغال، خدمات عمومی، حملونقل، زیرساخت و توان مالی خانوار ارتباط مستقیم دارد. به همین دلیل، سیاست مسکن زمانی موفق است که زمین، منابع مالی، زیرساخت و موقعیت شهری را همزمان ببیند.
حتی سازمان ملل در گزارش سال ۲۰۲۶ خود درباره بحران جهانی مسکن تأکید کرده که افزایش صرف تعداد خانهها، بدون توجه به فقر و بیکاری، الزاماً به تولید مسکن واقعاً مقرونبهصرفه منجر نمیشود. بنابراین واگذاری زمین باید بخشی از یک زنجیره کامل سیاست مسکن باشد، نه اینکه بهعنوان پایان این زنجیره تلقی شود.
تفاوت «زمین» و «زمین آماده ساخت»
اینجا مهمترین تغییر در طراحی ایده زمین ۲۰۰ متری شکل میگیرد. اگر دولت یا نهادهای عمومی قطعه زمینی را در اختیار خانوار قرار دهند اما آن زمین فاقد شبکه آب و فاضلاب، برق، گاز، راه دسترسی، حملونقل عمومی، مدرسه، مرکز درمانی و خدمات روزمره باشد، عملاً تنها بخشی از مسئله حل شده است.
در مقابل، «زمین آماده ساخت» مفهومی متفاوت دارد. در این مدل، پیش از واگذاری زمین، هزینه و امکان اتصال آن به شبکه زیرساخت مشخص شده، کاربری زمین روشن است، مسیر دسترسی وجود دارد و خانوار میداند پس از دریافت زمین در چه محیطی قرار است زندگی کند. این همان نقطهای است که ایده واگذاری زمین ۲۰۰ متری میتواند از یک سیاست صرفاً زمینمحور به یک سیاست مسکنمحور تبدیل شود.
UN-Habitat در گزارشهای جدید خود نیز بر همین رویکرد تأکید دارد و معتقد است برنامهریزی مسکن باید با زیرساخت، حملونقل، خدمات عمومی و فرصتهای اقتصادی هماهنگ باشد. این نهاد در سال ۲۰۲۶ حتی از ضرورت تأمین «زمین دارای خدمات» بهعنوان یکی از اجزای اصلی نظام کارآمد مسکن یاد کرده است.
خطر ساخت شهرهای تازه بدون اقتصاد شهری
یکی از ریسکهای اجرای گسترده طرحهای زمینمحور، انتقال جمعیت به مناطقی است که از نظر قیمت زمین ارزان هستند اما از نظر اقتصادی هنوز ظرفیت پذیرش جمعیت جدید را ندارند. ساخت یک محله یا شهر جدید تنها با احداث ساختمان پایان نمییابد. اگر ساکنان برای کار، تحصیل، درمان و خرید روزمره مجبور باشند هر روز مسافتهای طولانی را طی کنند، هزینه واقعی زندگی در آن منطقه افزایش پیدا میکند.
در چنین شرایطی ممکن است خانوار روی کاغذ صاحب زمین و حتی صاحب خانه شود، اما در عمل با هزینه بالای رفتوآمد، زمان از دسترفته، ضعف خدمات و نبود فرصت شغلی روبهرو باشد. بنابراین ارزان بودن زمین در نقطه شروع نباید با ارزان بودن زندگی در آن منطقه اشتباه گرفته شود.
گزارش تخصصی UN-Habitat درباره برنامهریزی کلانشهری نیز دقیقاً بر همین موضوع تأکید دارد. از نگاه این نهاد، مسئله مسکن از مرزهای اداری یک شهر فراتر میرود و زمین، حملونقل، زیرساخت، اشتغال، خدمات عمومی و تأمین مالی باید در مقیاس کلانشهری با یکدیگر دیده شوند.
ترکیه، تجربهای که نشان میدهد مسکن فقط زمین نیست
تجربه ترکیه نیز از این جهت قابل توجه است. نهاد دولتی TOKİ اعلام کرده است که تا اوت ۲۰۲۵، آغاز ساخت بیش از ۱.۷ میلیون واحد مسکونی را در ۸۱ استان و در ۶ هزار و ۸۶۸ کارگاه ساختمانی در کارنامه خود داشته است. از این تعداد، حدود ۱.۵۵ میلیون واحد، معادل ۹۱.۲ درصد، در گروه مسکن اجتماعی قرار گرفتهاند.
اهمیت این تجربه فقط در تعداد واحدها نیست. مدل اجرا نشان میدهد که برنامه مسکن اجتماعی در مقیاس بزرگ، صرفاً به واگذاری قطعه زمین محدود نمیشود و با ساخت واحد مسکونی، زیرساخت و خدمات مورد نیاز همراه است. همین تفاوت میان «زمین واگذارشده» و «مسکن قابل سکونت» یکی از نکات مهمی است که در طراحی هر طرح گسترده زمین برای جوانان باید مورد توجه قرار گیرد.
به بیان دیگر، اگر قرار باشد الگوی زمین ۲۰۰ متری در مقیاس وسیع اجرا شود، تجربه کشورهای دیگر نشان میدهد که دولت باید از مرحله تأمین زمین تا مرحله آمادهسازی، تأمین مالی، ساخت و اتصال محله به شبکه شهری را در طراحی سیاست ببیند.
۲۰۰ متر زمین بدون وام ساخت، نسخه کامل نیست
حتی اگر زمین بهصورت رایگان یا با قیمت بسیار پایین در اختیار خانوار قرار گیرد، یک پرسش اساسی باقی میماند: خانوار با چه منابعی قرار است روی این زمین خانه بسازد؟
این مسئله در مورد خانوارهای جوان اهمیت بیشتری دارد، زیرا معمولاً همین گروه در ابتدای مسیر شغلی خود قرار دارند و بخش بزرگی از سرمایه اولیه مورد نیاز برای ساخت خانه را در اختیار ندارند. بنابراین اگر هزینه زمین از معادله حذف شود اما منابع مالی ساخت تأمین نشود، طرح ممکن است با پدیدهای مواجه شود که در آن تعداد زیادی قطعه زمین واگذار شده اما تعداد کمتری از آنها به واحد مسکونی واقعی تبدیل شدهاند.
راهکار میتواند طراحی یک بسته همزمان باشد؛ زمین ۲۰۰ متری، تسهیلات ساخت مرحلهای، امکان ساخت تدریجی، کمک هزینه آمادهسازی و انشعابات و در صورت امکان، تضمین خرید یا اجاره بخشی از واحدها. در چنین مدلی، دولت به جای اینکه فقط یک دارایی فیزیکی واگذار کند، مسیر تبدیل آن دارایی به مسکن را نیز طراحی میکند.
زمینهای درون شهر نباید از برنامه حذف شوند
در کنار زمینهای جدید، یک ظرفیت مهم دیگر نیز وجود دارد و آن استفاده از زمینها و بافتهای کماستفاده در محدوده شهرهاست. توسعه درونشهری میتواند در برخی مناطق هزینه ایجاد زیرساخت جدید را کاهش دهد، زیرا بخشی از شبکههای آب، برق، حملونقل و خدمات عمومی از قبل وجود دارد.
UN-Habitat در توصیههای جدید خود نیز بر توسعه فشردهتر شهری، توسعه درونبافتی، استفاده ترکیبی از زمین و افزایش اتصال محلات به شبکه حملونقل تأکید دارد. این رویکرد به معنای آن نیست که همه نیاز مسکن باید داخل شهرهای موجود پاسخ داده شود، بلکه نشان میدهد قبل از ایجاد سکونتگاههای کاملاً جدید، ظرفیت زمینهای کماستفاده و قابل بازتوسعه درون شهر نیز باید بررسی شود.
در نتیجه، اگر ایده واگذاری زمین ۲۰۰ متری قرار است اجرا شود، بهتر است یک نسخه واحد برای تمام نقاط کشور نداشته باشد. در شهرهای بزرگ و گران، اولویت میتواند استفاده از زمینهای درونشهری، بازآفرینی و توسعه مجدد باشد. در مناطق دارای ظرفیت توسعه، میتوان زمینهای جدید را وارد برنامه کرد، اما مشروط به اینکه زیرساخت و دسترسی اقتصادی آن از ابتدا تأمین شده باشد.
معیار موفقیت نباید تعداد زمینهای واگذارشده باشد
یکی از مهمترین تغییرات در ارزیابی چنین طرحی، تغییر شاخص موفقیت است. تعداد زمینهای واگذارشده یک شاخص ساده و قابل اندازهگیری است، اما لزوماً نشاندهنده تعداد خانوارهای خانهدارشده نیست.
شاخص واقعی باید تعداد زمینهایی باشد که در یک بازه مشخص به واحد مسکونی قابل سکونت تبدیل شدهاند. پس از آن باید مشخص شود چند خانوار در این واحدها ساکن شدهاند، متوسط هزینه ساخت برای آنها چقدر بوده، هزینه رفتوآمدشان چقدر است، چه فاصلهای با مراکز اشتغال دارند و چه میزان از خدمات عمومی در دسترس آنهاست.
در واقع، اگر ۱۰۰ هزار قطعه زمین واگذار شود اما تنها بخشی از آنها به خانه تبدیل شوند، نمیتوان کل ۱۰۰ هزار قطعه را معادل ۱۰۰ هزار واحد مسکونی دانست. سیاستگذار باید از همان ابتدا زنجیره «زمین تا سکونت» را اندازهگیری کند.
نسخه قابل اجرا؛ زمین ۲۰۰ متری، اما در یک محله کامل
ایده واگذاری زمین ۲۰۰ متری به جوانان میتواند بخشی از هزینه ورود به بازار مسکن را کاهش دهد، اما اثر آن به نحوه اجرا وابسته است. تجربه جهانی نشان میدهد که مسکن مقرونبهصرفه حاصل یک عامل منفرد نیست. زمین، ساخت، تسهیلات، زیرساخت، حملونقل، خدمات عمومی و فرصتهای اقتصادی باید در کنار یکدیگر قرار بگیرند.
به همین دلیل، نسخه کاملتر این ایده میتواند به جای «واگذاری ۲۰۰ متر زمین»، بر «واگذاری ۲۰۰ متر زمین آماده ساخت در یک محله دارای زیرساخت» متمرکز شود. در این مدل، خانوار زمین را دریافت میکند، اما در کنار آن از مسیر مشخص تأمین مالی ساخت، انشعابات، دسترسی حملونقلی و خدمات عمومی نیز برخوردار است.
این تغییر ظاهراً کوچک، تفاوت بزرگی در نتیجه سیاست ایجاد میکند. زیرا هدف نهایی سیاست مسکن، افزایش تعداد قطعات زمین نیست، بلکه افزایش تعداد خانوارهایی است که بتوانند با هزینهای قابل تحمل در خانهای مناسب و در محیطی متصل به اقتصاد و خدمات شهری زندگی کنند.
بحران جهانی مسکن نیز همین واقعیت را تأیید میکند. UN-Habitat در سال ۲۰۲۶ اعلام کرده است که نزدیک به ۲.۸ میلیارد نفر با انواعی از ناکفایتی مسکن مواجهاند و بیش از ۳۰۰ میلیون نفر بیخانمان هستند. در چنین شرایطی، پاسخ به بحران فقط با افزایش عرضه زمین امکانپذیر نیست و سیاست مسکن باید به سمت نظامی یکپارچه حرکت کند که زمین، مسکن، زیرساخت، خدمات و تأمین مالی را همزمان ببیند.
بنابراین، اگر قرار است زمین ۲۰۰ متری به ابزاری برای خانهدار شدن جوانان تبدیل شود، نقطه شروع مناسب «زمین» است اما نقطه پایان باید «خانه قابل سکونت در یک محله واقعی» باشد. فاصله میان این دو، همان جایی است که موفقیت یا شکست چنین طرحی رقم میخورد.
انتهای پیام/
