بازار مسکن در بنبست معاملاتی / افزایش قیمتها بدون گردش واقعی پول
بازار مسکن در هفتههای منتهی به پایان سال وارد مرحلهای از توقف پنهان شده است مرحلهای که در آن قیمتها حرکت میکنند فایلها زیاد میشوند تماسها بالا میرود اما گردش واقعی معامله شکل نمیگیرد. بررسی رفتار بازار نشان میدهد آنچه امروز در بازار دیده میشود نه رونق است و نه رکود کلاسیک بلکه نوعی ایست معاملاتی در بستر افزایش قیمتهای اسمی است.
در این فضا قیمتها رشد کردهاند اما نقدینگی همپای آن حرکت نکرده است. فاصله میان سطح قیمتهای پیشنهادی و توان خرید خانوارها بهقدری افزایش یافته که بخش بزرگی از بازار عملاً از چرخه معامله خارج شده و به حالت انتظار منتقل شده است.
دادههای از بنگاههای معاملات ملکی و رصد آگهیهای آنلاین نشان میدهد تعداد متقاضیان پرسوجوکننده کم نیست اما این تقاضا به قرارداد ختم نمیشود. تغییر مداوم قیمتها حذف فایلها تعلیق فروش و عقبنشینی فروشندگان از عرضه قطعی باعث شده مسیر طبیعی خرید و فروش مختل شود.
در چنین شرایطی بازار بیش از آنکه با کمبود متقاضی مواجه باشد با فقدان تصمیم مواجه است تصمیمی که هم در سمت خریدار قفل شده و هم در سمت فروشنده.
یکی از تحولات مهم بازار تغییر ترکیب تقاضاست. خریدار مصرفی که با هدف تأمین مسکن وارد بازار میشود سهم کمتری از معاملات بالقوه را تشکیل میدهد. در مقابل بازیگران اصلی بازار متقاضیان جابهجایی ملکی هستند افرادی که قصد ارتقای محل سکونت خود را دارند و به دنبال فروش ملک فعلی برای خرید واحد جدید هستند.
این گروه به دلیل ناپایداری قیمتها و نااطمینانی اقتصادی حاضر به ورود یکطرفه به معامله نیستند. فروش بدون خرید یا خرید بدون فروش هر دو بهعنوان ریسکهای جدی تلقی میشود و همین مسئله چرخه معاملات را دچار اختلال ساختاری کرده است.
بررسی فایلهای عرضهشده نشان میدهد افزایش قیمتها بهصورت یکنواخت در سطح شهر توزیع نشده است. مناطق برخوردارتر و پرتقاضاتر بیشترین فشار قیمتی را تجربه کردهاند و واحدهای نوساز و دارای امکانات کامل بیشترین رشد قیمت را داشتهاند.
همزمان بخشی از تقاضا به سمت مناطق ارزانتر شهر منتقل شده است اما این جابهجایی نیز نتوانسته تعادل ایجاد کند زیرا اختلاف سطح قیمتها همچنان با توان مالی متقاضیان همخوانی ندارد.
اثرگذاری بازارهای موازی بر انسداد معاملات
تحرکات بازار ارز و طلا در ماههای اخیر نقش مستقیمی در رفتار بازیگران بازار مسکن داشته است. بخشی از خریداران ورود به بازار مسکن را به تعویق انداختهاند و ترجیح دادهاند داراییهای خود را در بازارهای نقدشوندهتر نگه دارند. در مقابل فروشندگان نیز با نگاه سودمحور یا قیمتها را افزایش دادهاند یا عرضه را متوقف کردهاند.
این رفتار متقابل منجر به شکلگیری ساختاری شده که در آن قیمتها بالا میروند اما معاملات کاهش پیدا میکند وضعیتی که عملاً بازار را وارد فاز قفلشدگی کرده است.
بازار مسکن در آستانه سال جدید نه نشانههای رونق پایدار دارد و نه وارد رکود کامل شده است. آنچه مشاهده میشود بازاری معلق است بازاری که در آن قیمتها حرکت میکنند اما معاملات متوقفاند فایلها افزایش یافتهاند اما قراردادها کاهش پیدا کردهاند و تصمیمگیری اقتصادی جای خود را به انتظار داده است.
