گسل ۱۰۴ متری در بازار مسکن/ چرا خانههای جدید مشتری ندارند؟
به گزارش برنا، فاصله ۱۰۴ متری میان این دو عدد، تصویری روشن از تغییر رفتار تقاضا و ناهماهنگی میان محصول صنعت ساختمان و توان مالی متقاضیان ارائه میکند. اگر دو شاخص ۱۶۴ و ۶۰ متر را کنار یکدیگر قرار دهیم، اختلاف به ۱۰۴ مترمربع میرسد. به بیان دیگر، متراژ واحدهای جدید در این مقایسه حدود ۲.۷ برابر متراژی است که یک خانوار با قدرت خرید مورد اشاره میتواند تأمین کند.
این اختلاف در ظاهر یک تفاوت متراژی است، اما در واقع به قیمت نهایی ملک برمیگردد. خانه ۱۶۴ متری حتی با قیمت ثابت هر مترمربع، به سرمایهای بسیار بیشتر از یک واحد ۶۰ متری نیاز دارد. بنابراین هرچه قدرت خرید خانوارها کاهش پیدا کند، واحدهای بزرگتر سریعتر از سبد خرید بخش مصرفی بازار خارج میشوند.
مسئله از همینجا آغاز میشود؛ ساختمان ساخته میشود، اما الزاماً برای متقاضی واقعی بازار ساخته نشده است.
بازار با کمبود خانه یا کمبود قدرت خرید روبهروست؟
روایت سنتی از بازار مسکن، بحران را در سمت عرضه جستوجو میکند؛ اما بررسی رفتار معاملات نشان میدهد سمت تقاضا نیز به همان اندازه تعیینکننده است.
وقتی درآمد خانوار با رشد قیمت مسکن هماهنگ نباشد، کوچکتر شدن متراژ به نخستین واکنش خریدار تبدیل میشود. خانواری که پیشتر امکان خرید واحدهای ۹۰ یا ۱۰۰ متری را داشت، ممکن است امروز ناچار باشد به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متری فکر کند؛ حتی اگر این متراژ با نیاز واقعی خانواده فاصله داشته باشد.
به همین دلیل، عرضه مؤثر در بازار فقط به معنای «واحد موجود» نیست. واحدی که قیمت آن خارج از توان خریدار باشد، از منظر تقاضای مصرفی عملاً عرضه مؤثر محسوب نمیشود.
مسئله اصلی، عدم تطابق عرضه و تقاضاست
کارشناسان معتقدند سیاست مسکن نمیتواند تنها با افزایش تعداد واحدهای ساختهشده موفق ارزیابی شود. کیفیت عرضه، قیمت نهایی و تناسب متراژ با درآمد خانوار، سه متغیری هستند که تعیین میکنند یک واحد مسکونی تا چه اندازه میتواند نیاز واقعی بازار را پاسخ دهد.
در شرایط فعلی، بخشی از تقاضا به سمت واحدهای کوچکتر حرکت کرده، اما ساختوساز در بسیاری از مناطق همچنان تحت تأثیر قیمت بالای زمین و هزینههای تولید، اقتصادی جز ساخت واحدهای با ارزش ریالی بالاتر را دنبال میکند.
این تضاد باعث شده بازار در یک وضعیت دوگانه قرار گیرد؛ خریدار به دنبال کوچکتر کردن خانه است و سازنده به دنبال بالا بردن ارزش پروژه.
چرا سازنده به سمت واحدهای بزرگتر میرود؟
پشت این تغییر را باید در هزینههای ساخت جستوجو کرد. قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، عوارض و هزینه تأمین مالی، سهم قابلتوجهی از قیمت تمامشده پروژه را تشکیل میدهند.
وقتی هزینه ورود به یک پروژه ساختمانی افزایش پیدا میکند، سازنده برای حفظ حاشیه سود خود ناچار است ارزش نهایی فروش پروژه را بالا ببرد. در برخی مناطق، این هدف از طریق ساخت واحدهای بزرگتر یا پروژههای با ارزش افزوده بیشتر دنبال میشود.
اما افزایش ارزش پروژه یک نتیجه جانبی نیز دارد: تعداد خانوارهایی که توان خرید محصول نهایی را دارند، کاهش پیدا میکند.
در چنین شرایطی، بازار با یک تناقض روبهرو میشود؛ هرچه هزینه تولید بالاتر میرود، قیمت فروش افزایش مییابد و هرچه قیمت بالاتر میرود، بخش بیشتری از تقاضای مصرفی از بازار خارج میشود.
رشد ساختوساز، لزوماً به معنای حل بحران نیست
یکی از مهمترین نکات در تحلیل بازار مسکن، تفکیک «رشد ساختوساز» از «افزایش دسترسی خانوار به مسکن» است.
ممکن است تعداد واحدهای دارای پروانه افزایش پیدا کند، اما اگر این واحدها با قیمتهایی ساخته شوند که بخش عمده خانوارها امکان خرید آنها را نداشته باشند، اثر آن بر خانهدار شدن جامعه محدود خواهد بود.
به همین دلیل، شاخصهایی مانند تعداد پروانه ساختمانی و تعداد واحدهای در حال ساخت، بهتنهایی تصویر کاملی از وضعیت بازار ارائه نمیکنند. در کنار این آمارها باید پرسید این واحدها در چه متراژی، با چه قیمت تمامشده و برای چه گروه درآمدی ساخته میشوند.
یک تغییر مهم در رفتار خریداران
کاهش قدرت خرید، الگوی انتخاب خانوار را نیز تغییر داده است. در بازار امروز، متقاضی بیش از گذشته به دنبال پایین آوردن قیمت نهایی معامله است و یکی از معدود ابزارهایی که در اختیار دارد، کاهش متراژ است.
این تغییر رفتار را میتوان در افزایش اهمیت واحدهای کوچک و متوسط، تمایل به خرید در مناطق ارزانتر و افزایش فاصله میان محل کار و محل سکونت مشاهده کرد.
اما کوچکسازی نیز محدودیت دارد. خانوادهای که به دلیل کاهش قدرت خرید از ۱۰۰ متر به ۶۰ متر عقبنشینی میکند، در واقع بخشی از کیفیت مصرف مسکن خود را از دست داده است. اگر قیمت هر مترمربع همچنان رشد کند، حتی همین واحد کوچک نیز ممکن است از توان خرید او خارج شود.
گره اصلی در تهران، قیمت زمین
تهران نمونه روشنتری از این معادله است. قیمت بالای زمین باعث میشود سهم زمین در قیمت نهایی مسکن بسیار تعیینکننده باشد.
در چنین بازاری، کاهش متراژ بهتنهایی نمیتواند قیمت مسکن را به سطح قابلدسترس خانوار برساند. وقتی قیمت هر مترمربع بالا باشد، یک واحد ۶۰ متری نیز ممکن است برای خانوار متوسط بسیار گران تمام شود.
بنابراین سیاست کاهش متراژ، بدون سیاست کاهش هزینه زمین و تأمین مالی، تنها بخشی از مسئله را هدف قرار میدهد.
تجربه منطقه، مسکن متناسب با درآمد
نگاهی به کشورهای منطقه نشان میدهد سیاست مسکن در بسیاری از آنها به سمت ایجاد تنوع در محصولات مسکونی حرکت کرده است؛ از واحدهای کوچک و اقتصادی گرفته تا پروژههای انبوه و مسکن حمایتی.
در ترکیه، نهادهایی مانند TOKİ طی سالهای گذشته در توسعه پروژههای مسکن انبوه و مقرونبهصرفه نقش داشتهاند. تفاوت ساختار اقتصادی ایران با ترکیه و کشورهای حاشیه خلیج فارس اجازه مقایسه مستقیم و نسخهبرداری را نمیدهد، اما یک نکته قابل توجه است: سیاست مسکن زمانی میتواند تقاضای مصرفی را پوشش دهد که محصول نهایی با توان مالی گروه هدف هماهنگ باشد.
در واقع، مسئله فقط ساخت خانه بیشتر نیست؛ مسئله ساخت خانهای است که خانوار هدف بتواند آن را خریداری یا اجاره کند.
خانه بزرگ، دارایی سرمایهای یا کالای مصرفی؟
یکی دیگر از تغییرات بازار، دوگانه شدن نقش مسکن است. برای بخشی از جامعه، مسکن همچنان یک کالای مصرفی است؛ اما برای بخش دیگری، ملک مهمترین ابزار حفظ ارزش دارایی محسوب میشود.
وقتی بازدهی مورد انتظار از نگهداری ملک افزایش پیدا کند، انگیزه سرمایهگذاری نیز تقویت میشود. در مقابل، خانواری که تنها به دنبال تأمین سرپناه است، با قیمتهایی مواجه میشود که بخش مهمی از آن تحت تأثیر ارزش زمین و انتظارات سرمایهای قرار دارد.
این دو تقاضا اگر از یکدیگر تفکیک نشوند، سیاستگذاری برای بازار مسکن دشوارتر خواهد شد.
نسخه بازار، فقط «کوچکسازی» نیست
کارشناسان معتقدند کوچکسازی واحدها به تنهایی نمیتواند بحران مسکن را حل کند. اگر قیمت هر مترمربع، هزینه ساخت و نرخ تأمین مالی همچنان بالا باشد، کاهش متراژ تنها میزان سرمایه موردنیاز را کاهش میدهد و لزوماً مسکن را «قابل خرید» نمیکند.
راهکار مؤثر باید مجموعهای از سیاستها را دربر بگیرد؛ از کاهش هزینه زمین و تسهیل ساخت واحدهای کوچک و متوسط گرفته تا طراحی تسهیلات بلندمدت و متناسب با درآمد خانوار.
در غیر این صورت، ممکن است بازار از واحدهای کوچکتر پر شود، اما همچنان تعداد زیادی از خانوارها توان خرید آنها را نداشته باشند.
از «ساخت مسکن» به «ساخت مسکن قابل خرید»
این تغییر رویکرد میتواند نقطه آغاز اصلاح بازار باشد.
سیاستگذار باید به جای اینکه تنها بپرسد «چند واحد ساخته شده؟»، مجموعهای از پرسشهای دقیقتر را دنبال کند:
چند درصد این واحدها زیر سقف توان خرید خانوار متوسط قرار دارند؟
متوسط قیمت نهایی آنها چند برابر درآمد سالانه خانوار است؟
چه سهمی از واحدهای جدید در متراژهای ۵۰ تا ۸۰ متر ساخته میشود؟
و مهمتر از همه، چه میزان از عرضه جدید واقعاً به مصرفکننده نهایی میرسد؟
پاسخ به این پرسشها تصویر واقعیتری از وضعیت بازار نسبت به آمار خام ساختوساز ارائه خواهد کرد.
گسل ۱۰۴ متری، نماد یک شکاف بزرگتر
فاصله میان ۱۶۴ متر و ۶۰ متر در نهایت فقط یک اختلاف عددی نیست. این فاصله نشان میدهد بازار مسکن ایران با تغییر جدی در ساختار تقاضا مواجه شده، اما سمت عرضه هنوز بهطور کامل با این تغییر هماهنگ نشده است.
از یک طرف، خانوارها برای حفظ قدرت خرید خود به سمت واحدهای کوچکتر حرکت کردهاند؛ از طرف دیگر، هزینه ساخت و قیمت زمین سازندگان را با محدودیتهای جدی مواجه کرده است.
به هر روی هم اکنون بازاری است که در آن خانه وجود دارد، اما خانه قابل خرید کم است. تا زمانی که میان درآمد خانوار، قیمت زمین، هزینه ساخت، تسهیلات بانکی و متراژ واحد مسکونی ارتباط منطقی برقرار نشود، افزایش تعداد واحدهای ساختهشده به تنهایی نمیتواند بحران دسترسی به مسکن را حل کند.
گسل واقعی بازار مسکن، فاصله میان خانهای است که صنعت ساختمان تولید میکند و خانهای که اقتصاد خانوار اجازه خریدنش را میدهد؛ فاصلهای که در داده مورد بررسی به ۱۰۴ متر رسیده و اگر اصلاح نشود، میتواند شکاف مالکیت را در سالهای آینده عمیقتر کند.
