چرا سرمایه‌های کشور به زمین های گران قیمت در شمال شهر دوخته می‌شود؟/ رانتی که طرح تفصیلی تهران برای برخی مالکین زمین‌های گران قیمت قائل است

به گزارش خبرنگار برنا؛ چندی است که زمزمه افزایش ساخت و ساز و ارائه تسهیلات به سازندگان در پایتخت به گوش می رسد و تصور می شود طی دوره چهارساله آینده شهر پر از کارگاه های ساختمانی خواهد شد اما تهران چه اندازه نیاز به ساخت دارد و این اقدامات در چه مناطقی باید صورت گیرد؟

تهران به ساخت‌وساز نیاز دارد اما کجا؟

عبدالرضا گلپایگانی، معاون سابق شهردار تهران با اشاره به وضعیت ساخت‌وساز پایتخت گفت: شهر به ساخت‌وساز نیاز دارد اما مهم این است چه چیزی و در کجا ساخته شود؟

وی افزود: شهر تهران در چند جهت نیاز به ساخت‌وساز دارد.خانه‌های فرسوده در شهر تهران باید مقاوم‌سازی یا نوسازی شود. تأکید می‌کنم راه‌حل فقط نوسازی نیست و گاهی باید مقاوم‌سازی شوند.

گلپایگانی ادامه داد: بررسی‌های صورت گرفته در سازمان نوسازی شهر تهران نشان می‌دهد در تهران سالانه حدود 90 هزار آپارتمان باید نوسازی یا مقاوم‌سازی شود، تا جبران استهلاک واحدهای موجود شده و تا ده سال آینده خانه‌های ناپایدار مقاوم‌سازی یا نوسازی شود، همچنین برای پاسخ به نیاز زوج‌های جوان سالانه به حدود 50 هزار واحد نیاز هست.

معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران ضمن انتقاد از عدم مطابقت سرمایه‌گذاری با نیازهای شهروندان در حوزه ساخت‌وساز افزود: اما همه آن چیزی که در بازار اتفاق می‌افتد برای پاسخ به نیازها نیست. به‌جای اینکه برای پاسخگویی به نیاز نیازمندان خانه ساخته شود برخی از ساخت‌وسازها صرفاً برای سودآوری بیشتر انجام می‌شود. رانت زمین در مناطق گران قیمت تهران سبب تشدید سوداگری و تبدیل سرمایه‌ها به خانه خالی‌شده است.

گلپایگانی تأکید کرد: یکی از ابزارهای توانمند برای باز توزیع گردش سرمایه در شهر و هدایت ساخت‌وساز، چگونگی واگذاری تراکم به املاک در شهر است، مثلاً کاستن طبقه تشویقی به خاطر مساحت بزرگ‌تر املاک، کمک به انتقال ساخت‌وساز به مناطق میانی شهر است که یک گام آن در سال 98 برداشته شد و گام دوم نیز تا مرحله نهایی تصویب در کمیسیون ماده پنج پیش رفته است، در برنامه بازنگری ضوابط پهنه سکونت، واگذاری تراکم و تعداد طبقه یکی از محورهای اصلی توجه به همین نکته بوده است.

معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران بابیان اینکه سرمایه‌گذاری جایی می‌رود که سود بیشتری دارد، افزود: باید سود سازندگان و مالکان با منفعت همگانی و پایداری گردش مالی همسو باشد وگرنه به ضد تولید تبدیل می‌شود. اگر سرمایه در جای درست بکار نرود، نه‌تنها سرمایه برای پاسخگویی به نیاز استفاده‌نشده بلکه ضد آن عمل می‌کند و جایی سرمایه‌گذاری روی می‌دهد که تبدیل به خانه خالی شود.

وی ادامه داد: زمانی که در یک اقتصاد معیوب برای حفظ ارزش دارایی، خانه خریداری می‌شود و نه برای پاسخ به  مصرف‌کننده این گردش مالی به جریان ضد شهر و ضد اقتصاد ملی تبدیل می‌شود.

سرمایه‌گذاری بر ضد طبقه متوسط پایتخت

گلپایگانی تأکید کرد: وقتی طبق آمار سال  95 حدود 300 هزار  واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد یعنی معادل 100 میلیارد دلار سرمایه، دچار رکود شده است. این‌یک عدد هنگفت برای اقتصاد کشور است. چرا این سرمایه باید به زمین دوخته شود و کار و شغل ایجاد نکند.

وی اضافه کرد: اگر سرمایه درست هدایت نشود و رانتی که در ساخت‌وساز است درست توزیع نشود و متناسب با نیاز مصرف‌کنندگان نباشد بر ضد شهر و دارایی‌های شهر است. این رونق و جذب سرمایه باعث گران‌تر شدن ملک در تهران شده است. اینکه قیمت ملک در تهران  حدود 5 برابر سایر کلان‌شهرها است به دلیل رانتی بوده که در تهران برای مالکین زمین های گران قیمت ایجادشده است ، جذب سرمایه بالا باعث افزایش قیمت ملک در تهران شده است، تولید برای نیاز به‌اندازه کافی نبوده و این به زیان طبقه متوسط است و دوقطبی شدن شهر را به دنبال دارد.

ساخت‌وساز دوره چهارساله کاهش فاحش نداشته است

گلپایگانی در خصوص کاهش مجوز ساخت‌وساز در دوره گذشته گفت: این عدد و گزاره را باید با عدد و آمار نشان داد. آمار سال 95، 94 و 96 تفاوت زیادی باهم نداشته است. آمار سال 95 را باید با 98 مقایسه کرد و می‌بینیم که فاصله خیلی زیاد نیست.

معاون شهردار سابق تهران افزود: در سال 99 تأثیر مخرب تحریم‌های ستمگرانه بر ضد ملت ایران، همه‌گیری کرونا و نزدیکی به انتخابات 1400 و غیره سبب رکود اقتصادی فراگیر شد و نمی‌توان آن را به اعمال ضوابط و مقررات شهرسازی و جلوگیری از تخلف نسبت داد، مسلماً سود زیادی در ساخت‌وسازهای خلاف ضوابط است اما بدون تردید برخلاف مصالح همگانی و کیفیت زندگی در شهر است. بسیاری از نابسامانی‌های شهر، ترافیک سرسام‌آور، آلودگی هوا و نبود خدمات مناسب و... به دلیل ساخت‌وساز خلاف طرح‌ تفصیلی بوده است.

وی ادامه داد: آمار ساخت‌وساز  سال 95 با 98 مگر چقدر فاصله دارد؟ البته سال 99 آمار به دلایلی که گفته شد کاهش داشت. جالب است بدانید آمار ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده تهران در سه سال 99،98،97 نسبت به سه سال 96،95،94 ازنظر مساحت 17 درصد، تعداد واحد 12 درصد و تعداد پلاک 10 درصد بالاتر بوده است، هرچند ممکن است این آمار در مناطق گران قیمت شهر کاهش داشته باشد.

معاون سابق شهردار تهران افزود: ما در خصوص رعایت ضوابط و مقررات و طرح‌های تفصیلی سخت‌گیرانه عمل کردیم و اجازه ندادیم طبقه اضافه در کوچه‌های شش متری ساخته شود، قانون به ما اجازه نداده، باور این بود که این برخلافِ مصالح شهر است و من این موضوع را از مراجع محترم تقلید نیز استعلام کردم و به‌اتفاق، نظر ایشان برخلاف شرع بودن ساخت‌وساز خلاف طرح‌های مصوب است. خوشبختانه دیدگاه مدیران کنونی شهرداری نیز تداوم روند انضباط بخشی در ساخت‌وساز است.

به گفته وی باید ساخت‌وساز طبق ضوابط و مقررات انجام شود و البته اگر با منطق و نقد کارشناسی نیاز به بازنگری طرح احساس شد، باید از راه قانونی مبادرت به اصلاح آن نمود.

انضباط بخشی و کاهش مجوز ساخت‌وساز ارتباطی با خروج سرمایه از کشور ندارد

معاون سابق شهرسازی و معماری شهردار تهران افزود: درجایی دیدم که مسئول محترمی عنوان کرد «سختگیری‌ها در صدور پروانه سبب خروج سرمایه‌ها از کشور شده است و کاهش ساخت‌وساز باعث شده که سرمایه افراد به خارج ایران برود و آپارتمان بخرند». این گزاره  باید بررسی کارشناسانه شود. شاید جالب باشد بدانید آمار صدور پروانه در شهر تهران اتفاقاً در سال‌هایی که بیشترین خروج سرمایه را داشته بسیار بالا بوده است.

وی در پایان تأکید کرد: بیشترین آمار خروج سرمایه از ایران مربوط به سال 90 بوده که آن سال بیشترین آمار صدور پروانه و ساخت‌وساز در طول تاریخ تهران داشته است. بیشترین آمار خروج سرمایه از ایران در سال‌های 90، 95 و 96 بوده و اتفاقاً مربوط به زمانی است که صدور پروانه بالا بوده، گزاره بالا به‌عنوان پیش‌فرض نباید به خطا درنتیجه گیری منجر شود، بررسی آمار نشان می‌دهد خروج سرمایه با کاهش آمار صدور پروانه در تهران ارتباط مستقیم ندارد، اما برای اظهارنظر دقیق باید همه عوامل دخیل اقتصادی، سیاسی، اجتماعی و غیره را موردبررسی کارشناسی قرار داد.

//انتهای پیام