تولید مسکن باید از سنتی به صنعتی تبدیل شود/ سرمایه‌های سرگردان کوچک باید وارد حوزه مسکن شوند/ کاهش ۲۵درصدی قیمت آپارتمان‌های لوکس

«حسام عقبایی»، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتگو با خبرنگار خبرگزاری برنا در خصوص میزان تورم در بازار مسکن و علل سوق سرمایه‌های داخلی به خارج از کشور طی سالهای اخیر گفت: در سال 97 شاهد یک رشد نامتعارف در قیمت مسکن بودیم، که این رشد غیر منطقی مسکن نشات گرفته از موارد متفاوتی بوده است.

وی ادامه داد: عدم مدیریت زمین، نبودن توازن بین عرضه و  تقاضا، رشد نامتعارف قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید مردم، عدم وجود طرح‌های عملیاتی در  جهت تولید  مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی و دولت، کافی نبودن تسهیلات بانکی، نرخ سود بالای تسهیلات بانکی و کاهش 40 درصدی تولید مسکن در 6-5 سال گذشته و عدم تولید اجتماعی و استیجاری در کشور از جمله عوامل عمومی بوده که در رشد  قیمت مسکن موثر است.

عقبایی افزود:  با توجه به اینکه امسال افزایش نرخ دلار را داشتیم مالکین قیاس مبلغ را با دلار انجام دادند و این عامل باعث شد که قیمت مسکن در  کشور از مرز 100 درصد عبور کند.

وی تصریح کرد: بانک مرکزی در آذر ماه میانگین متوسط رشد قیمت مسکن را، 92 درصد اعلام کرد که این رشد توام با رکود بود. از سال 93 تا 96 در رکود بودیم اما در سال 96 در مقایسه با سال 91،92 میزان معاملات بسیار کم بود.

کاهش 76درصدی معاملات در سال 97 نسبت به 96

نایب رییس اول اتحادیه املاک اظهار کرد: در سال 97 در  تیرماه 25 درصد نسبت به مدت مشابه، در مرداد ماه 36 درصد نسبت به مدت مشابه، در شهریور ماه 45 درصد نسبت به مدت مشابه، در مهر ماه 54 درصد نسبت به مدت مشابه، در آبان ماه 63 درصد و در آذرماه 76 نسبت به مدت مشابه کاهش حجم معاملات مسکن را داشتیم. سال 96 که در رکود بوده و سال 97، 76 درصد کاهش معاملات داشتیم که این نشان‌دهنده شکل‌گیری یک رکود تورمی عمیق در کشور است.

وی بیان کرد: وجود فضاهایی که در جو روانی کشور حاکم بوده، کاهش قیمتی که در حوزه ریال صورت گرفته، افزایش قیمتی که در حوزه ارز ایجاد شده و از همه مهمتر عدم وجود توازن تولید مسکن در کشور باعث شد که نتوانستیم انگیزه جذب سرمایه‌گذاری در کشور را بالا ببریم.

وی اظهار کرد: کشورهایی مثل مالزی، ترکیه و کره جنوبی 15-12 سال پیش، از نظر تولید مسکن هم ردیف با ما بودند، پس چه اتفاقی افتاده که این کشورها در طول این سال‌ها رشد چشم‌گیری در حوزه تولید داشتند که هم مازاد تولید خودشان را دارند و هم کار به جایی می‌رسد که در سال 97، میزان فروش آپارتمان و مسکن در ترکیه به ایرانی‌ها 10 برابر میزان فروشی می‌شود که طی سال‌های گذشته به ایرانی‌ها داشتند.

عقبایی تشریح کرد: عدم ایجاد فضا برای جذب سرمایه هم فرار سرمایه‌ها را در بر دارد و هم اینکه ارز ملی و نقدینگی را خارج می‌کند و به اقتصاد کشور ضرر می‌زند. لذا ما برای اینکه بتوانیم جلوی این اتفاق را بگیریم نه می‌توانیم از راه‌های سلبی وارد این قضیه شویم و نه با بگیر و ببند کاری کنیم. 

وی تاکید کرد: دهک‌هایی که در خارج از کشور در کشورهایی مثل مالزی، ترکیه، قبرس و... سرمایه گذاری می کنند عموما طبقات بالای جامعه هستند و امسال طبقات متوسط هم به اینها اضافه شدند. قاعدتا ظرفیت سرمایه‌گذاری، جذب سرمایه و وجود پروژه‌های اقتصادی با سود متناسب در کشور وجود ندارد.

فرار سرمایه به خارج از کشور بدلیل نبود جاذبه سرمایه گذاری داخلی است

وی گفت: زمانیکه جاذبه برای جذب سرمایه در کشور وجود نداشته باشد، تبلیغاتی که در کشورهای خارجی برای افراد ایجاد می‌کنند، باعث می‌شود که سرمایه‌ها به سمت این کشورها سرازیر شود.

نایب رییس اول اتحادیه املاک تصریح کرد: پیشنهاد من این است که برای رفع این موضوع با توجه به اقلیم و نیاز آن منطقه باید بحث تولید پروژه‌های ملی و بزرگ ساختمانی در ابعاد مختلف مسکونی، اداری، تجاری و در نوع خود کارشناسی شده را اجرایی کرده و انگیزه ایجاد کنیم تا جذب سرمایه‌گذاری داشته باشیم.

عقبایی اظهار کرد: در کشورهایی مثل ترکیه یا قبرس یا مالزی و اسپانیا و  برخی از کشورهای اروپایی، میزان سود حاصل از سرمایه‌‌گذاری افراد در پروژه‌های داخلی، چند برابر سود کشورهای خارجی بوده اما این موضوع برای مردم جا نیفتاده، تبلیغ نشده و به دلیل وجود پول‌های سرگردان ظرفیت‌سازی نشده است.

گول تبلیغات ماهواره‌ای را نخورید

این کارشناس حوزه مسکن خطرهای سرمایه گذاری در خارج از کشور را توضیح داد و افزود: بسیاری از افرادی که خارج از کشور مسکن خرید می کنند اشراف کامل بر قوانین مالکیت و نحوه مالکیت بر اموال غیر منقول در آن کشورها را ندارند و یا بدون وکیل حقوقی نسبت به این به خرید پروژه‌ها اقدام می‌کنند و یا با دیدن یک برنامه ماهواره‌ای تبلیغاتی یا بنر تبلیغاتی و... اقدام به پیش خرید و یا خرید واحدهایی می‌کنند که بعضا کلاه‌برداری است، یا ساخته نمی‌شود یا تحویل داده نمی‌شود و یا اگر ساخته و تحویل داده می‌شود، مالکیت آن کوتاه مدت است و در دراز مدت خریداران را دچار  معضلات حقوقی می‌کند.

نایب رییس اول اتحادیه املاک تاکید کرد: توصیه من به افرادی که فقط قصد اقامت در کشورهای خارجی را دارند و قصد سرمایه‌گذاری ندارند، حتما در امر خرید مسکن با یک مشاور حقوقی متخصص و متبحر در حوزه اموال غیر منقول در آن کشور مشورت کنند و بعد نسبت به عقد قرارداد یا خرید ملک در آن کشور اقدام کنند و به هر کسی که تبلیغات می کنند، اعتماد نکنند و سرمایه‌های خودشان را در اختیار آنها قرار ندهند.

سرمایه های سرگردان کوچک باید وارد حوزه مسکن شوند

عقبایی سود سرمایه‌گذاری در کشور را بسیار بالاتر دانست و افزود: باید در حوزه تولید و جذب سرمایه‌گذاری داخلی و بعد جذب خارجی برنامه مدون داشته باشیم که وقتی صحبت از تولید مسکن می‌شود، پول‌های سرگردان کوچک ما اعم از 10میلیون، 20میلیون و... که در حوزه مسکن نمی‌توانند ورود پیدا کنند، به حوزه مسکن  ورود کنند و وارد بازارهایی مثل طلا، ارز، سکه و اینها نشوند که این کار باعث نابسامانی بازار طلا و ارز می شود.   

وی تشریح کرد: اگر در وزارت راه و شهرسازی و در دولت، تعاونی‌های چند منظوره با نظارت کامل وجود داشته باشند تا این سرمایه‌ها را جمع کنند، هم می‌تواند به افزایش تولید مسکن کمک کند  و هم ایجاد اشتغال کرده و 1300 شغل مرتبط با حوزه مسکن، فعال خواهد شد. همچنین 300 نوع صنعت که در حوزه مسکن هستند فعال می شوند و همین طور بازار تولید ما که حدود 50 درصد کاهش پیدا کرده متوازن و قیمت مسکن متناسب می شود.

تولید مسکن باید از سنتی به صنعتی تبدیل شود

وی بیان کرد: سود حاصل از سرمایه‌گذاری در شرایط مذکور از سرمایه‌گذاری‌های خارج از کشور ایمن‌تر و  هزینه‌های جانبی برای نگهداری و حفظ و نظارت آنها هم کمتر و مهم‌تر اینکه فرار سرمایه‌گذاری از کشور نخواهیم داشت. اما باید در این حوزه‌ها یک برنامه‌ریزی جامع با یک نگاه عمیق، حتی در جهت سرمایه‌گذاری در کشورهای خارجی، برای طرح‌های مشارکتی از جمله هتل‌ها، بوم‌گردی‌های سنتی و... داشته و سطح تولید مسکن را از سنتی به روش صنعتی تبدیل کنیم.

عقبایی گفت: دلیل اینکه الان کشوری مثل ترکیه مازاد تولید دارد و ایرانی‌ها و حتی کشورهای اروپایی به دلیل آب و هوای خوب، آنجا را انتخاب می کنند این است که روش تولید آنها از سنتی و بومی به روش صنعتی سازی ساختمان رسیده است و بیش از 90 درصد از این نوع خریدها نگاه سرمایه‌گذاری است و مصرفی نیستند. ما باید حوزه سرمایه‌گذاری‌مان را به سبک و سیاقی پیش ببریم که  سرمایه‌‌های داخلی‌مان به آن سمت و سو نرود.

وی با تاکید بر اینکه باید در حیطه تولید ساختمان، دگرگونی تولید صنعتی ساختمان را داشته باشیم، افزود: همانطور که در حوزه کشاورزی با گاوآهن نمیشد به تولید انبوه رسید در حوزه مسکن نیز باید نگاه تولیدکنندگان ما نگاه تخصصی، صنعتی و انبوه باشد تا بتواند افزایش تولید بالا داشته باشد.

نایب رییس اول اتحادیه املاک افزود: طبق اعلام بانک مرکزی و مرکز آمار ایران متوسط قیمت مسکن در تهران تقریبا 9 میلیون تومان است و در حال حاضر  کمتر از متری 4 میلیون تومان آپارتمان در جنوبی ترین نقاط شهر تهران نداریم و به طور متوسط گران‌ترین خانه‌های تهران بین متری 20 تا 25 میلیون تومان است. در صورت ثابت ماندن نرخ ارز پیش بینی می شود که قیمت آپارتمان های لوکس و متراژ بالا، تا 25 درصد کاهش یابد.

ادامه رکود تورمی تا تابستان 98/ کاهش 25درصدی قیمت آپارتمان های لوکس

وی با تاکید بر اینکه مشاوران املاک هیچ نقشی در افزایش قیمت مسکن ندارند، افزود: در تعیین قیمت مسکن فاکتورهای مانند قیمت زمین، هزینه ساخت و ساز، میزان قدرت خرید مردم و تسهیلات مسکن تاثیر گذار بوده و عرضه و تقاضا نیز نقش موثری در قیمت مسکن دارد.

عقبایی در پایان بیان کرد: با توجه به شرایط موجود بازار مسکن پیش بینی می شود تا پایان تابستان ۹۸ رکود تورمی در این بازار ادامه داشته باشد.